Acheter au Portugal en tant que Français : ce qui change
Le Portugal ne vous demande pas où vous êtes né. Il vous demande où vous payez vos impôts.
Acheter au Portugal en tant que Français ne pose aucune difficulté de principe : la loi ne fait aucune différence de nationalité, et les étapes sont celles de tout acheteur, numéro fiscal, compromis, acte. Ce qui change pour qui vit en France, c'est tout ce qui entoure ces étapes. Depuis mai 2026, c'est la résidence fiscale, et non le passeport, qui fixe le taux de l'IMT, les droits de mutation. Les banques prêtent dans d'autres limites, l'argent doit arriver avec une trace, et l'acte peut être signé par un mandataire. Ce guide traite de ce qui est propre à l'acheteur venu de l'étranger. Pour le déroulé complet, voir notre guide pour acheter une maison au Portugal, étape par étape.
Résidence, et non nationalité
Le droit portugais ne distingue pas nationaux et étrangers en matière de propriété. Un acheteur français détient exactement le même titre qu'un Portugais. Ce qui compte, c'est la résidence fiscale, au sens du code de l'impôt sur le revenu portugais : en résumé, plus de 183 jours au Portugal sur douze mois, ou un logement conservé ici comme résidence habituelle. Un Portugais installé à Lyon est non-résident. Un Français installé à Lisbonne ne l'est pas.
Devenir propriétaire ne rend pas résident pour autant. Depuis octobre 2023, l'achat immobilier ne donne plus accès au Golden Visa, et une maison ne donne aucun droit de séjour. Pour un citoyen de l'Union européenne, la question se pose d'ailleurs autrement : voir nos guides pour vivre au Portugal et sur le Golden Visa et l'IFICI en 2026.
Le NIF, sans représentant fiscal
Tout acheteur a besoin d'un NIF, le numéro fiscal portugais, avant de signer le compromis. Un non-résident l'obtient dans un service des impôts ou par l'intermédiaire d'un avocat qui le représente. Reste la question du représentant fiscal. L'article 19 de la loi générale fiscale impose en principe aux résidents de l'étranger de désigner un représentant domicilié au Portugal, mais pour un résident de France, ou de tout autre État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, cette désignation est facultative. Les résidents de pays tiers, la Suisse ou le Royaume-Uni par exemple, peuvent s'en dispenser en adhérant aux notifications électroniques de l'administration fiscale.
Dans tous les cas, quelqu'un doit lire le courrier. Les avis de taxe foncière et les notifications arrivent à l'adresse fiscale enregistrée, et une lettre non ouverte est un délai manqué.
L'argent : compte, virement, traçabilité
Un compte dans une banque portugaise n'est pas obligatoire, mais il simplifie le versement de l'acompte, le paiement des impôts et des abonnements, et il est indispensable pour un crédit portugais. La banque demande le NIF, une pièce d'identité, un justificatif de domicile en France et des justificatifs de revenus.
La loi portugaise contre le blanchiment (Lei 83/2017) impose aux notaires, avocats, solicitadores et agents immobiliers d'identifier l'acheteur et de connaître l'origine des fonds. Prévoyez d'en justifier, qu'il s'agisse d'une vente, d'une épargne ou d'un prêt. Depuis 2017, l'acte lui-même précise comment le prix a été payé : les comptes du donneur d'ordre et du bénéficiaire pour un virement, le numéro et la banque pour un chèque. Les espèces sont pratiquement exclues. Tout paiement en liquide de 3 000 € ou plus est interdit, plafond porté à 10 000 € pour les particuliers non-résidents qui n'agissent pas à titre professionnel.
Emprunter au Portugal quand on vit en France
Les banques portugaises prêtent aux non-résidents, dans le même cadre macroprudentiel que pour tous. La Banque du Portugal a révisé sa recommandation pour les contrats signés à partir du 1er août 2026. Le financement peut atteindre 90 % de la valeur du bien pour une résidence principale et 80 % pour tout autre usage, catégorie où tombe en général la résidence secondaire d'un acheteur vivant en France. Les mensualités ne doivent pas dépasser 45 % du revenu net, et la durée maximale est de 40 ans jusqu'à 35 ans d'âge, de 35 ans au-delà. Chaque banque applique ses propres critères dans ces limites et peut prêter moins.
La banque fait expertiser le bien, demande en général une assurance vie et une assurance habitation, et le prêt supporte un droit de timbre de 0,6 % lorsque sa durée est d'au moins cinq ans. Obtenez un accord de principe avant le compromis et, si l'achat dépend du prêt, inscrivez une condition suspensive : voir notre note sur le CPCV, le compromis de vente portugais.
Le passeport ouvre la porte. La résidence fiscale fixe le prix.
L'IMT à 7,5 % pour les non-résidents
Depuis le 25 mai 2026, en vertu du Decreto-Lei 97/2026, un non-résident qui achète un logement au Portugal paie l'IMT à un taux unique de 7,5 %, dès le premier euro, sans tranches ni exonérations. La règle vise les biens urbains destinés exclusivement à l'habitation. Les terrains à bâtir, les biens rustiques et les locaux commerciaux gardent les taux ordinaires. Pour un appartement de 500 000 €, l'IMT atteint 37 500 €, contre 27 300,11 € pour un résident qui achète une résidence secondaire, avant le droit de timbre de 0,8 %.
Ce surcoût peut être récupéré. L'acheteur qui devient résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l'achat peut demander l'annulation et le remboursement de la différence, par une réclamation déposée dans les six mois. De même pour celui qui loue le bien comme résidence à un loyer modéré, jusqu'à 2 300 € par mois, avec un bail commencé dans les six mois de l'achat et maintenu au moins 36 mois au cours des cinq premières années. Au-delà de 1 150 853 €, les résidents paient aussi 7,5 %, et l'écart disparaît.
La circulaire de l'administration fiscale de septembre 2026 ajoute deux précisions. Un acheteur qui a déjà été résident fiscal au Portugal par le passé paie les taux ordinaires. Un couple marié sous un régime de communauté ne paie 7,5 % que si les deux époux sont non-résidents et qu'aucun n'a jamais été résident. Faites vérifier votre cas avant le compromis. Les barèmes complets figurent dans notre guide de la fiscalité immobilière au Portugal, et le budget total dans les frais d'achat au Portugal.
Acheter à distance, par procuration
Inutile de prendre l'avion pour l'acte. Une procuration permet à un avocat, ou à une personne de confiance, de signer le compromis et l'acte à votre place. Le code civil portugais exige qu'elle revête la forme de l'acte lui-même : pour un achat, elle doit être notariée ou authentifiée. Établie en France, elle est signée devant un notaire français et revêtue de l'apostille prévue par la convention de La Haye de 1961, ou bien passée dans un consulat du Portugal, et une traduction certifiée peut être nécessaire. Soyez précis sur les pouvoirs : le bien, le prix, le paiement des impôts et l'inscription au registre.
L'acte lui-même peut être signé devant un notaire, sous forme d'acte sous seing privé authentifié par un avocat ou un solicitador, ou dans un guichet Casa Pronta du registre foncier, où la vente et son inscription se font en une seule fois. L'effet juridique est le même. Le rôle de conseil que joue en France le notaire revient en pratique, au Portugal, à l'avocat de l'acheteur.
Détenir le bien : société et distance
Certains préfèrent acheter par l'intermédiaire d'une société, une SCI par exemple. Le Portugal le permet, avec deux réserves. Une société étrangère qui obtient un NIF portugais doit déclarer ses bénéficiaires effectifs au registre central portugais, le RCBE. Et une entité établie dans un territoire de la liste portugaise des paradis fiscaux, ou contrôlée depuis l'un d'eux, paie l'IMT à 10 % et l'IMI à 7,5 % par an. Une structure efficace en France peut coûter cher ici : décidez qui sera l'acheteur avant l'offre, pas après.
La propriété entraîne l'IMI annuel, de 0,3 % à 0,45 % de la valeur fiscale des biens urbains, dû par le propriétaire au 31 décembre, et l'AIMI pour les patrimoines importants. Décidez tôt qui reçoit les avis, qui règle la copropriété et qui veille sur la maison l'hiver. Rien de tout cela n'est nouveau. Les négociants britanniques du vin de Porto ont achevé leur Factory House en 1790, et Lapa, à Lisbonne, où se trouvent de nombreuses ambassades et où le Museu Nacional de Arte Antiga occupe un palais de la Rua das Janelas Verdes, est depuis longtemps un quartier de résidents étrangers.
Wiseguys Properties accompagne les acheteurs qui vivent hors du Portugal, de la première visite à l'acte, en français. Parmi nos biens figurent Janelas Verdes 1905, un appartement Art nouveau à Lapa, et Vista Royal, une villa à Restelo. Pour parler d'un projet, contactez-nous.
Questions fréquentes
Un Français peut-il acheter librement au Portugal ?
Oui, sans aucune restriction liée à la nationalité. Il faut un numéro fiscal portugais (NIF) et, en pratique, un compte dans une banque portugaise.
Faut-il un représentant fiscal quand on réside en France ?
Non. Pour un résident de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, la désignation d'un représentant fiscal est facultative.
Quel IMT paie un non-résident ?
Depuis le 25 mai 2026, 7,5 % sur l'achat d'un logement, avec remboursement de la différence en cas d'installation au Portugal dans les deux ans ou de location à loyer modéré. Selon l'administration fiscale, un ancien résident paie les taux ordinaires.
Peut-on obtenir un crédit immobilier au Portugal en étant non-résident ?
Oui. Selon la recommandation de la Banque du Portugal, le financement d'une résidence secondaire est plafonné à 80 % de la valeur du bien, et chaque banque peut prêter moins.
Acheter une maison donne-t-il un droit de séjour ?
Non. L'achat immobilier ne donne plus accès au Golden Visa depuis octobre 2023, et la propriété ne donne aucun droit de séjour.
Peut-on acheter sans se déplacer au Portugal ?
Oui, grâce à une procuration notariée, apostillée si elle est signée en France, ou passée dans un consulat du Portugal.
Cet article est une information générale à jour en octobre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal. Sources : Decreto-Lei 97/2026 ; Autoridade Tributária, Ofício-Circulado 40131/2026 et Ofício-Circulado 40129/2026 ; loi générale fiscale, articles 19 et 63-E ; Decreto-Lei 44/2022 ; Lei 83/2017 et Lei 89/2017 ; Banco de Portugal, recommandation macroprudentielle pour les contrats à partir du 1er août 2026 ; code civil portugais, article 262 ; code de l'IMT, article 17. Photographies : Wiseguys Properties.