Acheter une maison au Portugal, étape par étape : le guide 2026
Updated: 2 days ago
Au Portugal, les formalités ne sont pas compliquées. Tout tient à l’ordre dans lequel on les accomplit.
Acheter une maison au Portugal suit une séquence juridique claire : numéro fiscal, offre, compromis, acte de vente. Ce qui l’est moins, surtout pour un acheteur étranger, c’est le moment où se prennent les vraies décisions, et ce qu’il faut vérifier avant qu’il ne devienne coûteux de revenir en arrière. Voici notre guide étape par étape, mis à jour pour 2026. Pour le cadre complet, commencez par notre guide indépendant pour acheter un bien au Portugal.
Étape 1. Obtenir un NIF et ouvrir un compte bancaire portugais
Au Portugal, toute transaction repose sur le NIF, le numéro d’identification fiscale portugais. Il est indispensable pour faire une offre formelle, signer le CPCV, payer les impôts et enregistrer le bien. Les non-résidents peuvent l’obtenir par l’intermédiaire d’un avocat ou auprès d’un bureau des Finanças ; les acheteurs résidant hors de l’UE et de l’EEE peuvent devoir désigner un représentant fiscal.
Ouvrez en même temps un compte dans une banque portugaise. Le dépôt, les impôts et un éventuel prêt immobilier en seront nettement simplifiés.
Étape 2. Définir votre projet avant de chercher
La plupart des erreurs se commettent avant la première visite. On commence par les annonces, et l’on ne décide qu’ensuite de ce dont on a réellement besoin. Tranchez d’abord ces points :
Usage : résidence principale, résidence secondaire ou investissement.
Horizon : combien de temps vous comptez conserver le bien.
Appétit pour les travaux : clés en main, rafraîchissement léger ou rénovation complète.
Financement : comptant, crédit ou un mélange des deux.
Points non négociables : emplacement, lumière, intimité, extérieur, ascenseur, stationnement.
L’acheteur qui définit tôt son projet avance plus vite ensuite, car il trie avec intention au lieu de réagir à ce qui se trouve, par hasard, sur le marché.
Étape 3. Les visites, et l’épreuve du réel
Les visites apportent vite deux choses : l’attachement et la surcharge d’informations. Leur but n’est pas seulement d’aimer un bien, mais de comprendre comment il se situe par rapport au marché. Regardez au-delà de la mise en scène :
L’immeuble et son état : toiture, façade, parties communes.
Orientation, lumière, bruit et ventilation traversante.
Aspects pratiques : accès, escaliers, ascenseur, stationnement.
Signaux d’alerte : humidité, fissures structurelles, travaux en cours chez le voisin.
L’ampleur réelle de la rénovation, si le bien n’est pas clés en main.
Étape 4. L’offre : le prix n’en est que la moitié
Au Portugal, la force d’une offre tient autant à ses conditions qu’à son montant. Une bonne offre précise le prix, le dépôt que vous prévoyez de verser, la date visée pour le CPCV, l’existence ou non d’un financement et ce que vous devez vérifier avant de signer. Les offres vagues ne sont pas prises au sérieux ; celles qui multiplient les conditions s’inclinent devant des acheteurs plus nets.
Étape 5. Les vérifications préalables, avant le CPCV
C’est lors des vérifications préalables (la due diligence) que les hypothèses sont mises à l’épreuve, et les contrôles les plus importants doivent intervenir avant de signer quoi que ce soit d’engageant :
Certificat du registre foncier (certidão permanente) : qui est propriétaire du bien et s’il est grevé d’hypothèques, de saisies ou d’autres charges.
Fiche fiscale (caderneta predial) : surfaces, usage et valeur fiscale (VPT), qui doivent correspondre au bien visité.
Autorisations : depuis 2024, le permis d’habiter n’a plus à être présenté lors de l’acte, mais depuis le 1er octobre 2026 l’acte doit indiquer si le titre d’urbanisme existe ; les banques demandent toujours le permis et les extensions non autorisées font baisser la valeur.
Diagnostic énergétique : obligatoire pour tout bien mis sur le marché.
Copropriété : l’attestation du syndic sur d’éventuelles dettes, les procès-verbaux des dernières assemblées et les travaux prévus.
Urbanisme et patrimoine : zonage municipal, zones protégées et, pour les bâtiments classés, droits de préemption.
Expertise technique lorsque l’âge ou l’état du bâtiment le justifie.
Étape 6. Le CPCV, quand l’intention devient engagement
Le CPCV (contrato-promessa de compra e venda) est l’équivalent portugais du compromis de vente : il fixe le prix, le dépôt, le délai de signature de l’acte et les conditions de la vente. Le dépôt, le sinal, représente généralement 10 % à 20 % du prix, et la loi portugaise est claire : l’acheteur qui se rétracte le perd ; le vendeur qui se rétracte le restitue au double. Nous l’expliquons en détail dans Le CPCV expliqué.
« Une bonne transaction n’est pas celle qui se conclut le plus vite. C’est celle qui se conclut sans surprises. »
Étape 7. Financement et calendrier
Si vous empruntez, la procédure bancaire doit tenir dans les délais du contrat. Obtenez un accord de principe avant le CPCV, prévoyez le temps de l’évaluation par la banque et insérez une condition suspensive de financement si l’achat dépend du prêt. Les acheteurs non résidents se voient généralement proposer des quotités de financement inférieures à celles des résidents : prévoyez votre apport en conséquence.
Étape 8. Les impôts, réglés avant l’acte
L’IMT, l’impôt sur les transmissions immobilières, et le droit de timbre de 0,8 % sont payés avant l’acte, sur la plus élevée des deux valeurs : le prix ou la valeur fiscale du bien. Depuis le 25 mai 2026, les non-résidents qui achètent un bien résidentiel paient l’IMT à un taux unique de 7,5 %, avec remboursement de la différence s’ils deviennent résidents fiscaux portugais dans les deux ans ou s’ils louent le bien à un loyer modéré. Le détail complet figure dans notre article sur la fiscalité immobilière au Portugal.
Étape 9. L’acte de vente et l’enregistrement
L’acte de vente (escritura) transfère la propriété. Il est signé devant notaire ou, sous forme d’acte sous seing privé authentifié, avec un avocat ou dans un guichet Casa Pronta. Ce jour-là, le solde est versé, l’éventuelle hypothèque du vendeur est levée et les clés changent de mains. L’acquisition est ensuite inscrite au nom de l’acheteur, généralement dans le même acte.
Si le CPCV a été bien construit et les vérifications menées avec rigueur, l’acte n’est qu’une formalité. Si des problèmes surgissent à ce stade, c’est qu’une étape antérieure a été supposée plutôt que vérifiée.
Acheter une maison au Portugal : questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter une maison au Portugal ?
Oui. Aucune restriction de nationalité ne s’applique à l’achat d’un bien immobilier au Portugal. Il vous faut un numéro fiscal portugais (NIF) et, en pratique, un compte bancaire portugais. Les acheteurs résidant hors de l’UE et de l’EEE peuvent devoir désigner un représentant fiscal.
Combien de temps faut-il pour acheter au Portugal ?
En général, deux à quatre mois entre l’offre acceptée et l’acte. Le CPCV est habituellement signé quelques semaines après l’offre, et l’acte un à trois mois plus tard, selon le financement surtout.
Quels sont les frais d’achat d’un bien au Portugal ?
En plus du prix, prévoyez l’IMT (impôt sur les transmissions immobilières), le droit de timbre de 0,8 %, les frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que les honoraires d’avocat. Pour la plupart des achats, cela représente environ 7 % à 10 % supplémentaires. Depuis le 25 mai 2026, les non-résidents qui achètent un bien résidentiel paient l’IMT à un taux unique de 7,5 %, en partie remboursable s’ils deviennent résidents fiscaux dans les deux ans ou louent le bien à un loyer modéré.
Faut-il un avocat pour acheter au Portugal ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est vivement recommandé, en particulier pour les acheteurs étrangers. L’avocat vérifie le titre de propriété, les autorisations et le CPCV, et peut établir l’acte sous forme d’acte sous seing privé authentifié.
Acheter un bien au Portugal donne-t-il encore droit au Golden Visa ?
Non. Depuis octobre 2023, les achats immobiliers ne permettent plus d’obtenir le Golden Visa portugais.
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Mis à jour en octobre 2026. Sources : Code civil portugais ; décret-loi 10/2024 (Simplex) ; décret-loi 108/2026 ; décret-loi 97/2026 ; codes de l’IMT et du droit de timbre. Information générale uniquement ; ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Wiseguys Properties, AMI 23109 · info@wgpadvisors.com