Aldeias à venda: como comprar uma aldeia em Portugal
Uma aldeia não é um imóvel. São muitos.
Por todo o interior de Portugal, pequenas aldeias esvaziaram-se na segunda metade do século XX, e algumas chegam hoje ao mercado, inteiras ou em parte. Aldeias à venda são raras, e românticas. São também um quebra-cabeças jurídico: dezenas de registos, por vezes uma classificação patrimonial, regras de ordenamento pensadas para o campo. Este guia diz o que verificar, com o exemplo da Azinheira, perto de Castelo Branco.
Uma aldeia, muitos registos
Em Portugal, cada casa, palheiro ou parcela é normalmente um prédio autónomo, com o seu artigo na matriz (a caderneta predial) e a sua descrição no registo predial (a certidão permanente). Comprar uma aldeia é verificar cada um deles: quem é o dono, se as áreas batem certo no papel e no terreno, se há hipotecas, registos pendentes ou heranças indivisas, uma situação frequente no interior. Prédios urbanos e rústicos seguem regras diferentes, por isso a lista deve dizer o que é cada um.
Os passos da compra, do NIF à escritura, são os de qualquer casa: veja o nosso guia comprar casa em Portugal, passo a passo, e a nossa nota sobre o CPCV, o contrato-promessa.
Quando a aldeia está classificada
A Lei de Bases do Património Cultural (Lei 107/2001) prevê três graus de proteção: interesse nacional, interesse público e interesse municipal. Este último é decidido pela própria câmara municipal. A Azinheira, por exemplo, foi classificada como imóvel de interesse municipal pela Câmara de Castelo Branco em 2004.
A classificação tem consequências práticas. A venda de um bem classificado depende de comunicação prévia por escrito, e os comproprietários, o Estado, as regiões autónomas e os municípios têm, por esta ordem, direito de preferência. As obras em bens classificados estão sujeitas às regras do património, e um imóvel classificado pode ter uma zona de proteção à sua volta, que limita também as obras na envolvente. Num imóvel de interesse municipal, a primeira porta a bater é a da câmara.
Pergunte à câmara antes de perguntar ao arquiteto.
O que se pode construir
O que se pode reabilitar, ampliar ou reconstruir depende do Plano Diretor Municipal (PDM) e de cada prédio ser urbano ou rústico. Reabilitar o que existe é, em regra, mais fácil do que construir de novo. Os edifícios inscritos na matriz antes de 7 de agosto de 1951, data de entrada em vigor do RGEU, podem estar isentos de licença de utilização, o que a câmara pode certificar. Um edifício em ruína pode ser vendido com uma declaração de ruína em vez de certificado energético.
Uma aldeia para receber
Muitos compradores pensam em turismo rural. As regras portuguesas (Decreto-Lei 39/2008 e Portaria 937/2008) preveem as casas de campo, que devem respeitar a arquitetura típica do lugar, e o turismo de aldeia: cinco ou mais casas de campo na mesma aldeia ou freguesia, ou em aldeias ou freguesias contíguas, exploradas de forma integrada por uma única entidade. Os hotéis rurais e o agroturismo, numa exploração agrícola ativa, são outros caminhos possíveis.
Impostos
A compra paga IMT e imposto do selo, e o imóvel paga depois IMI todos os anos: veja o nosso guia sobre IMT, imposto do selo e IMI. A lei prevê isenções para imóveis classificados, mas escritas para prédios classificados individualmente. Segundo informação vinculativa da Autoridade Tributária, um prédio que apenas integra um conjunto classificado não beneficia automaticamente. Confirme a situação de cada prédio com um consultor fiscal.
Antes de assinar
Antes de se comprometer, reúna a caderneta e a certidão permanente de cada prédio; percorra as estremas com quem as conhece; pergunte à câmara o que o PDM permite e, se a aldeia estiver classificada, que obras precisam da sua aprovação; verifique acessos, água e eletricidade; e peça a um advogado que reveja tudo antes do CPCV. A Azinheira, uma propriedade com casas, anexos e terreno numa aldeia classificada, está à venda através da Wiseguys Properties: veja a sua página.
Perguntas frequentes
Um estrangeiro pode comprar uma aldeia em Portugal?
Sim. Portugal não restringe a compra de imóveis por estrangeiros. É necessário um número de identificação fiscal (NIF).
Uma aldeia é um só imóvel?
Raramente. É normalmente um conjunto de prédios, cada um com o seu artigo matricial e a sua descrição no registo predial, e todos têm de ser verificados.
Uma aldeia classificada pode ser reabilitada?
Sim, mas as obras têm de seguir as regras do património. Num imóvel de interesse municipal, a primeira entidade a consultar é a câmara municipal.
A câmara tem direito de preferência?
Na venda de um bem classificado, a Lei 107/2001 dá direito de preferência aos comproprietários, ao Estado, às regiões autónomas e aos municípios, por esta ordem.
Os imóveis classificados estão isentos de impostos?
Há isenções para prédios classificados individualmente. Um prédio que apenas integra um conjunto classificado não beneficia automaticamente.
Para ler a seguir: BUPi: registar terrenos rústicos e vender uma quinta em 2026 e Imóvel classificado: o que muda na venda e na compra.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Fontes: Lei 107/2001 (artigos 15.º, 36.º, 37.º e 43.º); Decreto-Lei 309/2009; Decreto-Lei 39/2008 e Portaria 937/2008; Autoridade Tributária, informação vinculativa sobre o artigo 44.º do EBF; Património Cultural (DGPC), Aldeia da Azinheira. Fotografias: Wiseguys Properties.