Alojamento local e turismo rural em 2026: as regras atuais
Receber hóspedes não é um assunto privado. É um registo.
Poucas regras do imobiliário mudaram tanto como as do alojamento local. Entre 2023 e 2025 foram apertadas, em parte revertidas e entregues às câmaras. Em 2026 o quadro está mais claro: o alojamento local depende de um número de registo, e a possibilidade de o obter depende do prédio, da rua e do município. Para uma casa de campo ou uma casa histórica, o turismo rural e o turismo de habitação são outros caminhos, com outras regras. Este guia explica os dois, a pensar em quem tem uma casa e quer saber o que pode fazer com ela, ou como a vender.
O que é o alojamento local
O alojamento local (AL) rege-se pelo Decreto-Lei 128/2014. Abrange o alojamento temporário de turistas, mediante remuneração, em estabelecimentos que não reúnam os requisitos de empreendimento turístico. Há quatro modalidades: moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem (hostel quando predominam os dormitórios) e quartos, até três, na residência do titular. Fora dos hostels, um AL tem no máximo nove quartos e trinta utentes.
A atividade começa com uma comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico. Só depois de atribuído o número de registo se pode anunciar e receber hóspedes; o número fica no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), do Turismo de Portugal. O titular precisa de seguro de responsabilidade civil, livro de reclamações, extintor e manta, estojo de primeiros socorros e, exceto nas moradias, placa identificativa. É ainda necessário abrir atividade nas Finanças.
Do Mais Habitação a 2026
Em 2023, a Lei 56/2023, do programa Mais Habitação, suspendeu a maior parte dos novos registos de apartamentos, criou a contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL), tornou os registos intransmissíveis e marcou a reapreciação de todos para 2030. Muito disto foi desfeito. O Decreto-Lei 57/2024 revogou a CEAL com efeitos a 31 de dezembro de 2023, pelo que não chegou a ser cobrada relativamente a 2023. O Decreto-Lei 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, levantou a suspensão geral, acabou com a validade de cinco anos e com a reapreciação de 2030, e voltou a tornar os registos transmissíveis.
O mesmo diploma passou as decisões para os municípios. Cada câmara pode aprovar um regulamento de AL, delimitar áreas de contenção, onde o AL já é denso, e áreas de crescimento sustentável, onde deve ser acompanhado, e fixar aí condições para novos registos, incluindo limites à sua transmissão. Os municípios com mais de mil AL registados tiveram doze meses para decidir se usavam estes poderes.
Lisboa, Porto e o resto do país
Lisboa usou-os. As alterações ao Regulamento Municipal do Alojamento Local, aprovadas pela Assembleia Municipal a 2 de dezembro de 2025, medem o rácio entre AL e alojamentos em cada zona. A partir de 10%, a contenção é absoluta e não são permitidos novos registos: é o caso das freguesias de Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios e Estrela, e de bairros como Belém, Alcântara, São Bento e Parque das Nações. Entre 5% e 10%, a contenção é relativa, como nas Avenidas Novas, e um novo registo exige autorização excecional. Em ambas, a transmissão dos registos é restringida. O nosso guia sobre os bairros de Lisboa dá o quadro geral.
No Porto, o regulamento aprovado em dezembro de 2024 coloca em contenção as freguesias do centro histórico: Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso e Miragaia. No resto do país, a resposta está no regulamento de cada município, e esses regulamentos mudam: pergunte à câmara antes de comprar, não depois. A taxa turística também é municipal; em Lisboa são 4 euros por hóspede e por noite desde setembro de 2024.
O alojamento local regista-se. O turismo rural classifica-se.
O prédio e os vizinhos
Num apartamento, o condomínio conta. Pelas regras atuais, explorar um AL numa fração não constitui, por si, uso diverso do fim a que se destina, salvo se o título constitutivo, o regulamento do condomínio ou uma deliberação da assembleia disserem o contrário. Inscrever a proibição no regulamento exige dois terços da permilagem e só vale para registos posteriores. Para se opor a um AL existente, condóminos com mais de metade da permilagem têm de aprovar uma deliberação fundamentada em atos repetidos que perturbem o uso normal do prédio ou o descanso dos moradores, cabendo depois a decisão ao presidente da câmara.
Como se tributa o AL
O rendimento do AL é da categoria B do IRS. No regime simplificado, é tributado 35% do rendimento bruto de moradias e apartamentos, ou 50% em áreas de contenção. Os titulares de moradias e apartamentos podem optar pela categoria F, com a taxa autónoma de 28% ou englobamento. O alojamento paga IVA a 6% no continente, mas quem teve um volume de negócios até 15 mil euros no ano anterior pode beneficiar da isenção do artigo 53.º do Código do IVA. O IMI continua devido: veja o nosso guia sobre IMT, imposto do selo e IMI e sobre quanto custa comprar casa.
Turismo rural e turismo de habitação
Outra lei, o Decreto-Lei 39/2008, sobre empreendimentos turísticos, rege o turismo no espaço rural (TER). Tem três formas: as casas de campo, em aldeias ou no campo, que respeitam a arquitetura típica do lugar; o agroturismo, numa exploração agrícola; e os hotéis rurais. Cinco ou mais casas de campo exploradas em conjunto numa aldeia formam um turismo de aldeia, caminho que tratamos no guia sobre aldeias à venda.
O turismo de habitação é a categoria mais exigente: estabelecimentos de natureza familiar em imóveis antigos particulares com valor arquitetónico, histórico ou artístico, como palácios e solares, onde o proprietário ou o seu representante reside durante a exploração. Se a casa estiver classificada, aplica-se também o nosso guia sobre comprar um imóvel classificado. Ao contrário do AL, estes estabelecimentos são classificados: a câmara classifica as casas de campo, o agroturismo e o turismo de habitação; o Turismo de Portugal classifica os hotéis rurais. Todos exigem uma autorização de utilização adequada e um PDM que o permita; veja o nosso guia sobre o monte alentejano.
Dois casos
No centro histórico de Abrantes, a Casa Studio é um edifício urbano reabilitado, com duas suites, um estúdio familiar, cozinha comum e um pátio com limoeiro. O anúncio apresenta-a como imóvel de uso misto e sugere uma guesthouse entre os usos possíveis. Não refere registo de AL, pelo que qualquer uso de alojamento começaria pelos passos acima.
No litoral alentejano, as Casetas de Melides apresentam-se como propriedade de lazer e de turismo rural: casa principal, seis casetas de madeira com deck e casa de banho próprios, um pavilhão de cozinha comum e piscina, em 12.695 m² com oliveiras. Numa propriedade destas, as primeiras perguntas da análise jurídica são que registo ou classificação existe e o que o plano permite; o mercado de Comporta e Melides é tratado no nosso guia sobre o litoral. Uma casa de campo com terreno, como o Casal Riba Tejo, sobre o Tejo perto de Abrantes, levanta as mesmas questões.
Se tem uma casa com vocação de alojamento e pensa vendê-la, um registo em ordem e uma resposta clara da câmara valem dinheiro. Fale connosco para a avaliarmos.
Perguntas frequentes
Como abrir um alojamento local?
Com uma comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico, seguro de responsabilidade civil, os requisitos de segurança e a abertura de atividade nas Finanças. Só com o número de registo se pode anunciar.
O registo de alojamento local é transmissível em 2026?
Em regra, sim, desde o Decreto-Lei 76/2024. Os municípios podem restringir a transmissão em áreas de contenção, e Lisboa fá-lo.
Ainda se pode abrir um AL em Lisboa?
Não nas áreas de contenção absoluta, que incluem as freguesias do centro histórico. Nas áreas de contenção relativa, um novo registo exige autorização excecional da câmara.
O condomínio pode proibir o alojamento local?
Com dois terços da permilagem, pode proibi-lo no regulamento para registos futuros. Para se opor a um AL existente, é precisa mais de metade, deliberação fundamentada e decisão do presidente da câmara.
Qual é a diferença entre alojamento local e turismo rural?
O AL é um registo para estabelecimentos que não são empreendimentos turísticos. O turismo rural e o turismo de habitação são empreendimentos turísticos classificados ao abrigo do Decreto-Lei 39/2008, com requisitos mais exigentes.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Fontes: Decreto-Lei 128/2014, alterado pela Lei 56/2023 e pelo Decreto-Lei 76/2024; Decreto-Lei 57/2024; Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa, alterações aprovadas a 2 de dezembro de 2025; Regulamento do Alojamento Local do Porto (2024); Decreto-Lei 39/2008 e Portaria 937/2008; Turismo de Portugal; Código do IRS e Código do IVA. Fotografias: Wiseguys Properties.