BUPi: registar terrenos rústicos e vender uma quinta em 2026
Em boa parte de Portugal, o mapa de quem é dono de quê nunca foi desenhado.
O BUPi, Balcão Único do Prédio, pede aos proprietários que desenhem os seus terrenos num mapa. Durante anos fê-lo de graça. A 30 de setembro de 2026 a gratuitidade acabou e, desde abril, a georreferenciação passou a constar da própria escritura de venda de um terreno rústico ou misto. Para quem herdou uma quinta, tem um olival por registar ou quer vender terra, este guia explica o que é o BUPi, o que mudou e o que verificar antes de pôr um terreno no mercado.
Um país sem mapa completo
O cadastro geométrico da propriedade rústica avançou de sul para norte, começando pelos latifúndios. Segundo um estudo de 2013 para a Fundação Francisco Manuel dos Santos, cobriu a metade sul do país e alguns concelhos mais a norte. Faltaram o dinheiro e o tempo para o minifúndio das encostas do Norte e do Centro. As matrizes contam cerca de 11,6 milhões de artigos rústicos. A eBUPi conta 153 municípios sem qualquer cadastro da propriedade rústica.
Nesses concelhos, a área e as estremas de um terreno rústico na caderneta e no registo predial são muitas vezes declarações, não medições. A lei admite uma diferença de até 20% entre os dois registos nos rústicos fora do cadastro. Quem vende deve contar com perguntas sobre isso.
O que é o BUPi
O BUPi nasceu com a Lei 78/2017 e abriu a 1 de novembro de 2017, como piloto em dez concelhos do Centro e do Norte, entre eles Pedrógão Grande, Figueiró dos Vinhos e Castanheira de Pêra, atingidos pelos incêndios de junho desse ano. A Lei 65/2019 alargou-o aos municípios sem cadastro. É gerido pela eBUPi, com o IRN, a Autoridade Tributária e a Direção-Geral do Território.
O proprietário identifica cada prédio rústico ou misto e desenha a sua representação gráfica georreferenciada, a RGG: um mapa da localização e das estremas, que permite repor os limites mesmo que os marcos desapareçam. Pode fazê-lo no BUPi online, em bupi.gov.pt, com a App BUPi a percorrer o terreno, ou com um técnico habilitado num balcão da câmara. Segue-se o registo na Conservatória. Nos concelhos com cadastro, o BUPi não se aplica: a configuração geométrica do prédio consulta-se no visualizador da Direção-Geral do Território.
A georreferenciação pode ser feita pelo titular na matriz ou no registo e por interessados: compradores e vendedores, comproprietários, herdeiros de herança indivisa, advogados, solicitadores, notários, procuradores. São precisos a caderneta predial, o NIF e um documento que prove o direito ao terreno.
O que mudou em 2026
O Decreto-Lei 87/2026, de 15 de abril, em vigor desde 16 de abril, levou a RGG para dentro do negócio. O seu número tem agora de constar dos títulos que transmitam a propriedade de prédios rústicos ou mistos e dos registos de aquisição. As exceções são os prédios já cadastrados, os casos em que a informação se obtém oficiosamente no BUPi, as aquisições em processo executivo ou de insolvência e as declarações prévias de utilidade pública. As candidaturas a apoios públicos ou europeus sobre prédios rústicos ou mistos também têm de incluir a RGG.
O mesmo diploma prolongou a gratuitidade dos atos sobre prédios até 50 hectares até 30 de setembro de 2026. Esse prazo terminou. Desde 1 de outubro, segundo o publicado, cada RGG feita por técnico habilitado custa 15 euros até à nona e 10 euros a partir da décima; o procedimento de justificação custa 200 euros e o procedimento especial de registo 250 euros. A 28 de setembro estavam identificados 44% dos artigos rústicos dos concelhos do continente sem cadastro, correspondentes a 46% da sua área.
Um marco pode mudar de sítio. Uma coordenada não.
Terrenos sem dono conhecido
A lei trata também da terra que ninguém reclama. A Autoridade Tributária sinaliza os prédios rústicos ou mistos sem registo, e o Estado tenta primeiro contactar o titular inscrito na matriz. Se não o encontrar, publica editais durante 180 dias. Se ninguém aparecer, o prédio é registado provisoriamente a favor do Estado por quinze anos e gerido por entidades públicas. O verdadeiro dono pode reclamá-lo a todo o tempo nesse período. Depois, o registo converte-se em definitivo. Para famílias com terra por registar, sobretudo com herdeiros emigrados, o assunto deixou de poder esperar.
Heranças, prédios omissos e prédios mistos
Os herdeiros de uma herança indivisa podem georreferenciar o terreno com o NIF da herança ou a habilitação de herdeiros. Quando não há título nenhum, a propriedade pode ser estabelecida por justificação, na Conservatória ou no notário. Um prédio rústico omisso na matriz só pode agora ser inscrito com RGG e a assinatura de pelo menos dois proprietários confinantes. Vender uma casa ou um terreno de herança levanta questões próprias: veja o nosso guia sobre vender uma casa de herança.
Segundo o Código do IMI, um prédio com parte rústica e parte urbana classifica-se pela parte principal, ou como misto quando nenhuma prevalece. O BUPi abrange prédios rústicos e mistos. Uma quinta é muitas vezes vários artigos: um urbano para a casa, rústicos para a terra. Cada um tem de ser verificado, e a casa tem as suas próprias questões de licenciamento, tratadas no guia sobre a licença de utilização e os edifícios anteriores a 1951.
Antes de vender uma quinta ou um terreno
Pergunte primeiro se o concelho tem cadastro. Reúna a caderneta e a certidão permanente de cada artigo e confirme se existe RGG e por onde passam as suas linhas. Percorra as estremas com quem as conhece, de preferência com os vizinhos. Compare as áreas no papel com o terreno. Lembre-se de que rústico na matriz é uma classificação fiscal: o que se pode construir depende do PDM, e é à câmara que se pergunta. Um comprador vai querer saber de água, acessos e servidões antes do contrato-promessa. Os restantes passos estão no nosso guia para vender casa, passos e documentos, e o caso das propriedades com muitos artigos no guia sobre aldeias à venda; para quintas e montes alentejanos, veja o guia sobre quintas e montes no Alentejo.
A Wiseguys Properties representa propriedades rurais como o Casal Riba Tejo, sobre o Tejo, e um terreno de 33 hectares no Alqueva. Se tem um terreno ou uma quinta para vender, fale-nos do seu imóvel.
Perguntas frequentes
O que é o BUPi?
É o Balcão Único do Prédio, a plataforma onde os proprietários de prédios rústicos e mistos identificam e georreferenciam os seus terrenos, nos concelhos sem cadastro, antes do registo predial.
O BUPi é obrigatório?
Nos concelhos sem cadastro, os prédios rústicos e mistos têm de ser identificados antes do registo e, desde abril de 2026, o número da RGG tem de constar da escritura de venda, salvo as exceções da lei.
O registo no BUPi ainda é gratuito?
Não. A gratuitidade terminou a 30 de setembro de 2026. Desde 1 de outubro, cada RGG feita por técnico habilitado custa 15 euros, ou 10 euros a partir da décima.
O que é um terreno rústico?
Para efeitos fiscais, é em regra um terreno situado fora de um aglomerado urbano, destinado a uso agrícola, florestal ou pecuário, que não seja terreno para construção (artigo 3.º do Código do IMI). O que nele se pode construir depende do PDM.
O que acontece aos terrenos sem dono conhecido?
Depois de editais durante 180 dias, são registados provisoriamente a favor do Estado por quinze anos, período em que o dono pode reclamá-los. Depois, o registo torna-se definitivo.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico. Fontes: Lei 78/2017; Lei 65/2019; Decreto-Lei 87/2026; Decreto-Lei 72/2023; Código do IMI (artigos 3.º e 5.º); BUPi e eBUPi; Lusa; R. Sarmento de Beires et al., O Cadastro e a Propriedade Rústica em Portugal (FFMS, 2013). Fotografias: Wiseguys Properties.