Cadastre au Portugal : acheter un terrain, une quinta et le BUPi
Dans une grande partie du Portugal, la carte de qui possède quoi n'a jamais été dessinée.
Le cadastre du Portugal est incomplet. Acheter un terrain, une oliveraie ou une ruine avec quelques hectares, c'est souvent acheter un bien dont les limites tiennent dans de vieux actes et dans la mémoire des voisins. Depuis 2017, l'État demande aux propriétaires de les dessiner, par le Balcão Único do Prédio, le BUPi. En 2026, les règles se sont durcies : ce tracé figure désormais dans l'acte de vente, et la gratuité a pris fin. Ce guide explique ce qu'est le BUPi, ce qui a changé et ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un terrain au Portugal.
Un pays sans carte complète
Le cadastre géométrique de la propriété rurale a progressé du sud vers le nord, en commençant par les grands domaines du sud. Selon une étude publiée en 2013 par la Fondation Francisco Manuel dos Santos, il couvre la moitié sud du pays et quelques municipalités plus au nord. L'argent et le temps ont manqué pour les petites parcelles pentues du Nord et du Centre. Les matrices fiscales comptent quelque 11,6 millions d'articles rustiques. La mission eBUPi recense 153 municipalités sans aucun cadastre de la propriété rurale.
Dans ces municipalités, la surface et les limites d'un terrain sur la caderneta predial et au registre foncier sont souvent déclarées plutôt que mesurées. La loi tolère un écart de 20 % entre les deux registres pour les terres hors cadastre. L'acheteur doit partir du principe que le papier et le terrain peuvent ne pas concorder.
Qu'est-ce que le BUPi ?
Le BUPi a été créé par la Lei 78/2017 et ouvert le 1er novembre 2017, à titre pilote, dans dix municipalités du Centre et du Nord, parmi lesquelles Pedrógão Grande, Figueiró dos Vinhos et Castanheira de Pêra, frappées par les incendies de juin de cette année. La Lei 65/2019 l'a étendu aux municipalités sans cadastre. Il est piloté par la mission eBUPi, avec le registre foncier (IRN), l'administration fiscale (AT) et la Direção-Geral do Território.
Le propriétaire identifie chaque bien rustique ou mixte et en trace la représentation graphique géoréférencée, la RGG : une carte de sa situation et de ses limites, qui permet de les rétablir même si les bornes disparaissent. Cela se fait en ligne sur bupi.gov.pt, avec l'application BUPi en parcourant le terrain, ou avec un technicien agréé dans un guichet municipal. L'inscription au registre foncier suit. Dans les municipalités déjà cadastrées, le BUPi ne s'applique pas : la configuration géométrique du bien se consulte sur la visionneuse de la Direção-Geral do Território.
L'identification peut être faite par le propriétaire inscrit à la matrice ou au registre, et par les intéressés : acheteurs et vendeurs, copropriétaires, héritiers d'une succession non partagée, avocats, solicitadores, notaires, mandataires. Il faut la caderneta predial, le numéro fiscal et un document prouvant le droit sur le terrain.
Ce qui a changé en 2026
Le Decreto-Lei 87/2026, du 15 avril, en vigueur depuis le 16 avril, a fait entrer la RGG dans la transaction. Son numéro doit désormais figurer dans les actes qui transmettent la propriété d'un bien rustique ou mixte, et dans l'inscription de l'acquisition. Les exceptions : biens déjà cadastrés, informations obtenues d'office via le BUPi, acquisitions dans le cadre d'une saisie ou d'une insolvabilité, déclaration préalable d'utilité publique. Les demandes d'aides publiques ou européennes portant sur des terres rustiques ou mixtes doivent aussi inclure la RGG.
Le même décret a prolongé la gratuité des actes pour les biens de 50 hectares au plus jusqu'au 30 septembre 2026. Ce délai est échu. Depuis le 1er octobre, selon les tarifs publiés, une RGG établie par un technicien agréé coûte 15 euros jusqu'à la neuvième et 10 euros à partir de la dixième ; la procédure de justification coûte 200 euros et la procédure spéciale d'inscription 250 euros. Au 28 septembre, 44 % des articles rustiques des municipalités continentales sans cadastre étaient identifiés, soit 46 % de leur surface.
Une borne peut se déplacer. Une coordonnée, non.
Les terres sans propriétaire connu
La loi traite aussi des terres que personne ne réclame. L'administration fiscale signale les biens rustiques ou mixtes sans inscription, et l'État tente d'abord de joindre la personne inscrite à la matrice. S'il ne la trouve pas, des avis publics sont publiés pendant 180 jours. Si personne ne se présente, le bien est inscrit à titre provisoire au nom de l'État pour quinze ans et géré par des organismes publics. Le vrai propriétaire peut le réclamer à tout moment pendant cette période. Ensuite, l'inscription devient définitive. Pour un acheteur, c'est une raison de plus de vérifier qui est réellement inscrit comme propriétaire.
Successions, biens omis et biens mixtes
Les héritiers d'une succession non partagée peuvent identifier le terrain avec le numéro fiscal de la succession ou l'acte de notoriété. En l'absence de tout titre, la propriété peut être établie par une procédure de justification, au registre foncier ou chez un notaire. Un bien rustique absent de la matrice ne peut désormais y être inscrit qu'avec une RGG signée par au moins deux propriétaires voisins. Acheter à une succession pose ses propres questions : voir notre guide sur la vente d'une maison héritée.
Selon le code de l'IMI, un bien comprenant une partie rustique et une partie urbaine est classé selon sa partie principale, ou comme mixte si aucune ne l'emporte. Le BUPi couvre les biens rustiques et mixtes. Une quinta compte souvent plusieurs articles : un article urbain pour la maison, des articles rustiques pour les terres. Chacun doit être vérifié, et la maison a ses propres questions d'autorisation, traitées dans notre guide sur le permis d'habiter et les bâtiments d'avant 1951.
Avant d'acheter une quinta ou un terrain
Demandez d'abord si la municipalité est cadastrée. Réunissez la caderneta et la certidão permanente de chaque article, et vérifiez qu'une RGG existe et où passent ses lignes. Parcourez les limites avec quelqu'un qui les connaît, idéalement avec les voisins. Comparez les surfaces sur le papier et sur le terrain. Rappelez-vous que « rustique » à la matrice est une classification fiscale : ce que l'on peut construire dépend du plan d'urbanisme municipal, le PDM, et c'est à la mairie qu'il faut le demander. Vérifiez enfin l'eau, les accès et les servitudes avant le compromis. La suite est détaillée dans nos guides pour acheter une maison au Portugal et pour acheter un village ; les domaines de l'Alentejo ont leur guide, sur les quintas et les montes.
Wiseguys Properties représente des domaines ruraux comme le Casal Riba Tejo, au-dessus du Tage, ou un terrain de 33 hectares à Alqueva. Pour toute question sur un terrain à vendre au Portugal, contactez-nous.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un terrain au Portugal ?
Oui. Le Portugal ne limite pas l'achat de biens immobiliers, terres agricoles comprises, par des étrangers. Un numéro fiscal portugais (NIF) est nécessaire.
Existe-t-il un cadastre au Portugal ?
En partie. Le cadastre géométrique couvre surtout la moitié sud du pays. Dans les municipalités sans cadastre, les terrains sont identifiés par le BUPi.
Le BUPi est-il obligatoire ?
Dans les municipalités sans cadastre, les biens rustiques et mixtes doivent être identifiés avant l'inscription et, depuis avril 2026, le numéro de la RGG doit figurer dans l'acte de vente, sauf exceptions prévues par la loi.
Le BUPi est-il encore gratuit ?
Non. La gratuité a pris fin le 30 septembre 2026. Depuis le 1er octobre, une RGG établie par un technicien agréé coûte 15 euros, ou 10 euros à partir de la dixième.
Peut-on construire sur un terrain rustique au Portugal ?
Cela dépend du plan d'urbanisme municipal, pas de la classification fiscale. Interrogez la mairie avant d'acheter.
Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique. Sources : Lei 78/2017 ; Lei 65/2019 ; Decreto-Lei 87/2026 ; Decreto-Lei 72/2023 ; Código do IMI (article 5) ; BUPi et eBUPi ; Lusa ; R. Sarmento de Beires et al., O Cadastro e a Propriedade Rústica em Portugal (FFMS, 2013). Photographies : Wiseguys Properties.