Caderneta predial: o que é, como obter e como ler
Cada casa em Portugal tem um retrato fiscal. Nem sempre é parecido.
A caderneta predial é o registo de um imóvel na matriz, o cadastro fiscal mantido pela Autoridade Tributária. Identifica o prédio, localiza-o, indica as áreas, a afetação, os titulares e o valor patrimonial tributário sobre o qual se paga IMI. Nenhuma venda se faz sem ela: a imobiliária pede-a, o banco lê-a, o notário confere-a. Este guia explica como obter a caderneta predial, como a ler, em que difere da certidão permanente e o que diz, e não diz, sobre uma casa antiga.
Dois registos, uma casa
Em Portugal, cada prédio existe em dois registos distintos. O primeiro é a matriz predial, nas Finanças, onde o prédio tem um artigo matricial e um valor patrimonial tributário (VPT). A caderneta é o extrato desse registo. O segundo é o registo predial, nas conservatórias do IRN, que prova quem é o dono e que ónus pesam sobre o prédio. Consulta-se através da certidão permanente predial.
Os dois registos nasceram para fins diferentes e nem sempre coincidem. Lê-los lado a lado é o primeiro passo sério de qualquer compra, e a primeira coisa a pôr em ordem antes de vender.
Como obter a caderneta predial online
A caderneta é gratuita e obtém-se em poucos minutos no Portal das Finanças. O proprietário entra com o NIF e a senha, ou com a Chave Móvel Digital, abre o serviço Consultar património predial, escolhe o prédio e descarrega a caderneta em PDF. Segundo a Autoridade Tributária, é válida por doze meses.
O portal mostra a cada contribuinte apenas os prédios inscritos em seu nome. Quem compra recebe normalmente a caderneta do vendedor ou do mediador, e deve pedir uma recente.
Como ler uma caderneta predial urbana
O primeiro bloco identifica o prédio: distrito, concelho, freguesia e artigo matricial, seguido da letra da fração se a casa for uma fração autónoma em propriedade horizontal. Vem depois a descrição: localização, afetação (habitação, comércio, serviços), tipologia, número de pisos e as áreas. São elas a área total do terreno, a área de implantação, a área bruta privativa e a área bruta dependente, que abrange garagens, arrecadações e espaços semelhantes. No fim surgem o VPT, o ano da avaliação e os titulares, com as respetivas quotas.
Nos prédios urbanos avaliados segundo o Código do IMI, o VPT resulta da fórmula do artigo 38.º: valor base × área × coeficiente de afetação × coeficiente de localização × coeficiente de qualidade e conforto × coeficiente de vetustez. O valor base para as declarações entregues a partir de 1 de janeiro de 2026 é de 712,50 euros por metro quadrado. A habitação tem coeficiente de afetação 1,00, os serviços 1,10, o comércio 1,20. O coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5. O resultado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.
O número tem consequências. O IMI incide sobre ele todos os anos e, numa compra, o IMT e o imposto do selo incidem sobre o preço ou o VPT, o que for maior. Veja o nosso guia sobre IMT, imposto do selo e IMI.
Para as Finanças, uma casa de 1760 e uma casa de 1960 têm a mesma idade.
O que a caderneta diz sobre uma casa antiga, e o que cala
O coeficiente de vetustez conta-se em anos inteiros desde a emissão da licença de utilização ou, na sua falta, desde a conclusão das obras. Desce de 1 num edifício novo até 0,40 em qualquer edifício com mais de sessenta anos, e fica por aí. A matriz não distingue um palacete barroco de um prédio dos anos 60.
A caderneta mostra também um ano de inscrição na matriz. É muitas vezes lido como data de construção. Não é. Regista quando o artigo foi inscrito ou atualizado. Os artigos são numerados em sequência dentro de cada freguesia, por isso, quando as freguesias foram agregadas em 2013, muitos prédios receberam novos números, e as escrituras antigas citam os anteriores. Uma casa do século XVIII pode ter um ano recente. Provar que um edifício é anterior a 1951, por exemplo, é outra questão, tratada no nosso guia sobre a licença de utilização e os edifícios anteriores a 1951.
A caderneta também nada diz sobre o que faz uma casa antiga: azulejos, tetos pintados, cantaria, uma capela, um jardim. Isso documenta-se noutros lugares, nos arquivos municipais, nas escrituras antigas e na própria casa.
Urbana, rústica, mista
A caderneta predial urbana abrange edifícios e terrenos para construção. A caderneta predial rústica abrange terrenos, e o seu VPT calcula-se a partir do rendimento fundiário, multiplicado por vinte. Reflete o rendimento agrícola, não o preço de mercado. Quando um prédio tem uma parte rústica e uma urbana, classifica-se pela parte principal, ou como misto se nenhuma prevalecer. Uma quinta é por isso, muitas vezes, vários artigos ao mesmo tempo: um para a casa, outros para a terra. Os terrenos rústicos têm regras próprias, explicadas no nosso guia sobre o BUPi e os terrenos rústicos.
Caderneta e certidão permanente
A caderneta diz o que as Finanças sabem. A certidão permanente predial diz quem é o dono e que encargos pesam sobre o prédio: hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões, ações pendentes. Não mostra o VPT. Pede-se no Registo Predial Online ou num balcão, custa 15 euros online e é válida por seis meses, através de um código que se entrega ao banco ou ao notário.
O Código do Registo Predial exige harmonização entre os dois registos quanto à localização, à área e ao artigo da matriz. Pequenas diferenças de área são toleradas: até 10% nos prédios urbanos, 20% nos rústicos fora do cadastro geométrico e 5% nos rústicos com cadastro. Acima disso, é preciso harmonizar antes da escritura. Compare os dois documentos linha a linha antes de assinar o contrato-promessa.
Erros frequentes
Áreas que não correspondem à casa: uma varanda fechada, um sótão aproveitado, um anexo construído e nunca declarado. O proprietário tem de declarar as obras que alterem o VPT no prazo de sessenta dias, através da declaração Modelo 1 do IMI. Um prédio omisso, ou seja, um edifício ou anexo que não consta da matriz, também tem de ser declarado, e a lei presume que o comprador conhecia a omissão. Outros problemas comuns: titulares nunca atualizados depois de uma herança, uma afetação errada e um artigo antigo ainda citado nos documentos depois da agregação de freguesias.
Atualizar e reclamar do VPT
O proprietário pode reclamar da matriz a todo o tempo, ao abrigo do artigo 130.º do Código do IMI, para corrigir a descrição, as áreas, os titulares ou um valor considerado desatualizado. Um valor fixado por avaliação direta só pode ser revisto por desatualização passados três anos. Quando uma nova avaliação é notificada, pode pedir-se segunda avaliação no prazo de trinta dias. Uma cautela: a nova avaliação usa o valor base atual. A vetustez pode baixar o resultado; o valor base pode subi-lo. Faça as contas antes de pedir.
Porque vendedor e comprador precisam dela
Para quem vende, uma caderneta recente e com as áreas certas evita atrasos no contrato-promessa, na escritura e na avaliação bancária. Para quem compra, confirma o que se compra, o valor fiscal e o IMI que aí vem, e se o papel corresponde à casa. Veja os nossos guias para vender casa, passos e documentos e sobre quanto custa realmente comprar casa.
Na Wiseguys Properties, a caderneta e a certidão permanente de cada casa são lidas antes de ela chegar ao mercado, como aconteceu com The Great Green House, em Portalegre. Se está a preparar uma venda, fale-nos do seu imóvel.
Perguntas frequentes
Como obter a caderneta predial?
Online e sem custos, no Portal das Finanças: entre com as suas credenciais, abra Consultar património predial, escolha o prédio e descarregue a caderneta em PDF.
Qual é a validade da caderneta predial?
Segundo a Autoridade Tributária, doze meses.
A caderneta predial é o mesmo que a certidão permanente?
Não. A caderneta é o registo fiscal, com o VPT. A certidão permanente é o registo predial, com os titulares, as hipotecas e outros encargos.
O ano de inscrição na matriz é a data de construção?
Não. Indica quando o artigo foi inscrito ou atualizado na matriz, não quando a casa foi construída.
Como obter a caderneta predial de terceiros?
Online, cada contribuinte vê apenas os prédios inscritos em seu nome. Quem compra recebe-a normalmente do vendedor ou do mediador.
Como atualizar a caderneta predial?
Entregando a declaração Modelo 1 do IMI no Portal das Finanças, no prazo de sessenta dias após obras ou outras alterações, ou reclamando da matriz para corrigir erros.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Fontes: Código do IMI (artigos 5.º, 13.º, 17.º, 38.º, 41.º, 42.º, 44.º, 76.º e 130.º); Portaria n.º 471/2025/1; Código do Registo Predial (artigos 28.º e 28.º-A); Autoridade Tributária, Portal das Finanças; IRN, Registo Predial Online; DECO PROteste. Fotografias: Wiseguys Properties.