Caderneta predial : lire la fiche fiscale d'un bien au Portugal
Au Portugal, chaque maison a un portrait fiscal. Il n'est pas toujours ressemblant.
La caderneta predial est la fiche d'un bien dans la matriz, le registre fiscal tenu par l'administration fiscale portugaise, l'Autoridade Tributária. Elle identifie le bien, le situe, donne ses surfaces, son usage, ses propriétaires et la valeur fiscale sur laquelle est calculé l'IMI, l'équivalent de la taxe foncière. Aucune vente ne se fait sans elle : l'agent la demande, la banque la lit, le notaire la vérifie. Ce guide explique comment l'obtenir, comment la lire, en quoi elle diffère du certificat du registre foncier et ce qu'elle dit, ou tait, d'une maison ancienne.
Deux registres, une maison
Au Portugal, chaque bien figure dans deux registres distincts. Le premier est la matriz predial, le registre fiscal, où le bien porte un numéro d'article (l'artigo matricial) et une valeur fiscale, le valor patrimonial tributário ou VPT. La caderneta en est l'extrait. Le second est le registo predial, le registre foncier tenu par les conservatórias de l'IRN, qui établit la propriété et les charges. On le consulte par la certidão permanente.
Les deux registres ont été conçus pour des usages différents et ne concordent pas toujours. Les lire côte à côte est la première vérification sérieuse de tout achat.
Obtenir la caderneta predial en ligne
La caderneta est gratuite et se télécharge en quelques minutes sur le Portal das Finanças. Le propriétaire se connecte avec son numéro fiscal (NIF) et son mot de passe, ou avec la Chave Móvel Digital, ouvre le service Consultar património predial, choisit le bien et télécharge la caderneta en PDF. Selon l'administration fiscale, elle est valable douze mois.
Le portail ne montre à chaque contribuable que les biens inscrits à son nom. L'acheteur la reçoit donc en général du vendeur ou de son agent : demandez-en une récente.
Lire une caderneta predial urbana
Le premier bloc identifie le bien : district, municipalité, paroisse (freguesia) et numéro d'article, suivi de la lettre du lot si la maison fait partie d'une copropriété. Vient ensuite la description : situation, usage (habitation, commerce, services), typologie, nombre de niveaux et surfaces. On y trouve la surface totale du terrain, l'emprise au sol, la surface brute privative et la surface brute dépendante, qui couvre garages, celliers et espaces semblables. La fiche se termine par le VPT, l'année de l'évaluation et les propriétaires avec leurs quotes-parts.
Pour les bâtiments urbains évalués selon le code de l'IMI, le VPT suit la formule de l'article 38 : valeur de base × surface × coefficient d'usage × coefficient de situation × coefficient de qualité et de confort × coefficient d'ancienneté. La valeur de base pour les déclarations déposées depuis le 1er janvier 2026 est de 712,50 euros par mètre carré. L'habitation a un coefficient d'usage de 1,00, les services 1,10, le commerce 1,20. Le coefficient de situation va de 0,4 à 3,5. Le résultat est arrondi à la dizaine d'euros supérieure.
Ce chiffre compte. L'IMI est calculé chaque année sur cette base et, lors d'un achat, l'IMT et le droit de timbre portent sur le prix ou le VPT, le plus élevé des deux. Voir notre guide de la fiscalité immobilière au Portugal.
Pour le fisc, une maison de 1760 et une maison de 1960 ont le même âge.
Ce qu'elle dit d'une maison ancienne, et ce qu'elle tait
Le coefficient d'ancienneté se compte en années entières depuis le permis d'habiter ou, à défaut, depuis l'achèvement des travaux. Il descend de 1 pour un bâtiment neuf à 0,40 pour tout bâtiment de plus de soixante ans, et s'arrête là. Le registre ne distingue pas un hôtel particulier baroque d'un immeuble des années 1960.
La caderneta indique aussi une année d'inscription à la matrice. On la prend souvent pour une date de construction. Ce n'en est pas une. Elle indique quand l'article a été inscrit ou mis à jour. Les articles sont numérotés à la suite dans chaque paroisse : lors de la fusion des paroisses en 2013, beaucoup de biens ont reçu un nouveau numéro, et les actes anciens citent le précédent. Une maison du XVIIIe siècle peut ainsi porter une année récente. Prouver qu'un bâtiment est antérieur à 1951 est une autre affaire, traitée dans notre guide sur le permis d'habiter et les bâtiments d'avant 1951.
La caderneta ne dit rien non plus de ce qui fait une maison ancienne : azulejos, plafonds peints, pierre de taille, une chapelle, un jardin. Cela se documente ailleurs, dans les archives municipales, les actes anciens et la maison elle-même.
Urbain, rustique, mixte
La caderneta predial urbana concerne les bâtiments et les terrains à bâtir. La caderneta predial rústica concerne les terres : son VPT se calcule à partir du revenu agricole de la parcelle, le rendimento fundiário, multiplié par vingt. Il reflète un rendement, pas un prix de marché. Quand un bien a une partie rustique et une partie urbaine, il est classé selon sa partie principale, ou comme mixte si aucune ne l'emporte. Une quinta compte donc souvent plusieurs articles : un pour la maison, d'autres pour les terres. Les terrains ruraux ont leurs propres règles, détaillées dans notre guide sur le BUPi et les terrains rustiques.
Caderneta et certidão permanente
La caderneta dit ce que sait le fisc. La certidão permanente dit qui est propriétaire et quelles charges pèsent sur le bien : hypothèques, saisies, usufruits, servitudes, actions en justice en cours. Elle n'indique pas le VPT. Elle se demande sur Registo Predial Online ou à un guichet, coûte 15 euros en ligne et reste valable six mois, grâce à un code que l'on transmet à la banque ou au notaire.
Le code du registre foncier exige que les deux registres concordent sur la situation, la surface et le numéro d'article. De petits écarts de surface sont tolérés : jusqu'à 10 % pour les biens urbains, 20 % pour les terres hors cadastre géométrique et 5 % pour les terres cadastrées. Au-delà, il faut les harmoniser avant l'acte. Comparez les deux documents ligne à ligne avant de signer le CPCV, le compromis de vente portugais.
Les erreurs fréquentes
Des surfaces qui ne correspondent pas à la maison : un balcon fermé, des combles aménagés, une annexe construite et jamais déclarée. Le propriétaire doit déclarer dans les soixante jours les travaux qui modifient le VPT, par la déclaration Modelo 1 de l'IMI. Un bien omis, bâtiment ou annexe absent de la matrice, doit lui aussi être déclaré, et la loi présume que l'acheteur connaissait l'omission. Autres problèmes courants : des propriétaires jamais mis à jour après une succession, un usage mal enregistré, un ancien numéro d'article encore cité après la fusion des paroisses.
Mettre à jour ou contester le VPT
Le propriétaire peut contester la matrice à tout moment, au titre de l'article 130 du code de l'IMI, pour corriger la description, les surfaces, les propriétaires ou une valeur jugée obsolète. Une valeur fixée par évaluation directe ne peut être revue pour ce motif qu'au bout de trois ans. Lorsqu'une nouvelle évaluation est notifiée, une seconde évaluation peut être demandée dans les trente jours. Une précaution : la nouvelle évaluation applique la valeur de base actuelle. L'ancienneté peut faire baisser le résultat ; la valeur de base peut le faire monter. Faites le calcul avant.
Pourquoi l'acheteur et le vendeur en ont besoin
Pour l'acheteur, la caderneta confirme ce qu'il achète, sa valeur fiscale et l'IMI à venir, et dit si le papier correspond à la maison. Pour le vendeur, une caderneta récente aux surfaces exactes évite des retards au compromis, à l'acte et à l'expertise de la banque. Voir nos guides pour acheter une maison au Portugal, étape par étape et sur le coût réel d'un achat.
Chez Wiseguys Properties, la caderneta et la certidão permanente de chaque maison sont lues avant sa mise sur le marché, comme pour The Great Green House, à Portalegre. Pour toute question sur un bien, contactez-nous.
Questions fréquentes
Comment obtenir la caderneta predial ?
En ligne et gratuitement, sur le Portal das Finanças : connectez-vous, ouvrez Consultar património predial, choisissez le bien et téléchargez la caderneta en PDF.
Combien de temps la caderneta predial est-elle valable ?
Douze mois, selon l'administration fiscale portugaise.
La caderneta predial est-elle la même chose que la certidão permanente ?
Non. La caderneta est la fiche fiscale, avec le VPT. La certidão permanente est le certificat du registre foncier, avec les propriétaires, les hypothèques et les autres charges.
L'année inscrite sur la caderneta est-elle la date de construction ?
Non. Elle indique quand l'article a été inscrit ou mis à jour à la matrice, pas quand la maison a été construite.
Un acheteur peut-il obtenir lui-même la caderneta ?
En ligne, chaque contribuable ne voit que les biens inscrits à son nom. L'acheteur la reçoit en général du vendeur ou de son agent.
Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal. Sources : Código do IMI (articles 5, 13, 17, 38, 41, 42, 44, 76 et 130) ; Portaria n.º 471/2025/1 ; Código do Registo Predial (articles 28 et 28-A) ; Autoridade Tributária, Portal das Finanças ; IRN, Registo Predial Online ; DECO PROteste. Photographies : Wiseguys Properties.