Certificado energético: o guia para vender, arrendar e comprar casa
Todas as casas têm hoje uma letra. Resta saber o que ela diz.
Nenhuma casa pode ser anunciada, vendida ou arrendada em Portugal sem a sua classe energética. O certificado energético é emitido no âmbito do Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, o SCE, gerido pela ADENE. Classifica o imóvel de A+ a F e indica o que se pode fazer para o melhorar. Para quem vende uma casa antiga, a letra parece por vezes injusta com paredes grossas e salas altas que serviram bem várias gerações. Este guia resume as regras em vigor em outubro de 2026, previstas no Decreto-Lei 101-D/2020, o preço do certificado e a forma de subir de classe sem trair a arquitetura.
O que é o certificado energético
É um documento registado no Portal SCE e emitido por um perito qualificado, que tem obrigatoriamente de visitar o imóvel. Indica a classe energética, descreve os principais elementos da casa e o seu desempenho e propõe medidas para reduzir consumos e ganhar conforto. As classes vão de A+, a mais eficiente, a F. A ADENE disponibiliza uma pesquisa pública de peritos, e qualquer certificado pode ser consultado no mesmo portal.
Portugal certifica edifícios desde 2006. O regime atual, o Decreto-Lei 101-D/2020, aplica-se desde 1 de julho de 2021. Foi alterado em 2025 num ponto restrito, sobre caldeiras a combustíveis fósseis; as regras sobre venda, arrendamento e anúncios mantêm-se. Uma reforma mais ampla decorrerá da nova diretiva europeia sobre o desempenho energético dos edifícios, mas, à data deste artigo, ainda não foi aprovada em Portugal.
Quando é obrigatório
A lei exige certificado na venda, na dação em cumprimento, no arrendamento e no trespasse. Na prática, é preciso antes da escritura. O proprietário tem de entregar uma cópia ao comprador antes da assinatura do contrato-promessa, o CPCV, e o original antes do contrato definitivo. O número do certificado fica a constar da escritura.
Os anúncios também estão abrangidos. Todos os anúncios de venda ou arrendamento têm de indicar a classe energética, e as mediadoras têm de a incluir em todos os anúncios que publicam. Os portais imobiliários não podem publicar, e devem retirar, anúncios sem classe. Por isso, quem vende deve pedir o certificado antes de pôr a casa no mercado, e não depois da primeira proposta. O nosso guia para vender casa, passos e documentos enquadra-o entre os restantes papéis.
Há exceções. As doações e as heranças não exigem certificado, tal como os edifícios em ruínas, as vendas para demolição total confirmada pela câmara, as moradias unifamiliares isoladas com área útil igual ou inferior a 50 m² e os locais de culto. O arrendamento da habitação própria e permanente por menos de quatro meses também está dispensado. A exceção tem de ser indicada no anúncio e comprovada na escritura: uma ruína, por exemplo, precisa de declaração de perito ou da câmara.
Validade, preço e coimas
O certificado de uma habitação vale dez anos. O preço tem duas parcelas. Os honorários do perito são livres e variam com a dimensão e a complexidade da casa, pelo que vale a pena pedir vários orçamentos. A taxa de registo é fixada pelo Estado: a Portaria 138-H/2021 estabeleceu 28 euros para um T0 ou T1, até 65 euros para um T6 ou superior, mais IVA, com atualização anual pela inflação.
O incumprimento é contraordenação. As coimas vão de 250 a 3.740 euros para pessoas singulares e de 2.500 a 44.890 euros para empresas.
Uma letra baixa não é uma sentença. É uma lista de obras.
Casas antigas e imóveis classificados
Paredes de pedra ou de alvenaria, vidro simples, pés-direitos altos e telhados antigos dão muitas vezes uma classe modesta. O cálculo mede perdas de calor e energia consumida; não mede a inércia de uma parede com um metro de espessura nem os hábitos de uma casa pensada para fechar as portadas no verão. Quem vende uma casa antiga deve apresentar a letra com as recomendações do perito, que são a parte mais útil do documento.
Os imóveis classificados têm um tratamento próprio. Nas obras, a lei dispensa-os dos requisitos mínimos de desempenho energético, salvo quando estes sejam compatíveis com a proteção do edifício. A dispensa diz respeito às obras, não à venda: uma casa classificada que se vende ou arrenda continua a precisar de certificado. O nosso artigo sobre comprar um imóvel classificado explica o que a classificação implica.
Melhorar a classe energética sem trair a casa
As melhores intervenções são muitas vezes as que menos se veem. Isolar a cobertura é normalmente o primeiro passo, porque um telhado pode ser aberto sem tocar na fachada. As janelas de madeira originais podem ser reparadas, calafetadas e completadas por uma segunda caixilharia discreta pelo interior, ou substituídas por caixilharia nova de madeira com vidro duplo fino, em vez do alumínio ou do PVC que descaracterizaram tantas fachadas antigas. As portadas interiores, quando existem, merecem ser recuperadas.
As paredes pedem mais cuidado. A alvenaria antiga precisa de respirar: rebocos de cimento e isolamentos impermeáveis podem reter humidade. Os rebocos de cal e os sistemas respiráveis, incluindo o aglomerado de cortiça expandida, um material português, respeitam o funcionamento destas paredes. Uma bomba de calor eficiente para aquecimento e águas quentes pode subir a classe sem mexer na arquitetura. Cada obra é um caso; o nosso guia para reabilitar uma casa antiga aprofunda o tema, e as recomendações do perito devem ser lidas com um arquiteto que conheça edifícios históricos.
Benefícios e apoios em 2026
Os municípios podem reduzir até 25% a taxa de IMI, durante cinco anos, para prédios com classe A ou superior, ou que subam pelo menos duas classes após obras (artigo 44.º-B do Estatuto dos Benefícios Fiscais); cabe a cada assembleia municipal decidir. Prédios com mais de trinta anos ou situados em área de reabilitação urbana podem beneficiar de isenções de IMI e IMT quando reabilitados, nos termos do artigo 45.º do mesmo Estatuto. O Fundo Ambiental mantém programas de apoio à eficiência energética das casas, como o E-Lar; as condições e os prazos mudam, por isso confirme os avisos abertos. A página de legislação do SCE reúne as regras em vigor. Para o custo total de uma compra, veja quanto custa comprar casa.
Se está a preparar uma venda, a Wiseguys Properties coordena o certificado energético com os restantes documentos, da caderneta predial à licença de utilização. Veja uma propriedade que temos à venda, o Casal Riba Tejo, sobre o Tejo, ou fale-nos do seu imóvel.
Perguntas frequentes
O certificado energético é obrigatório para vender casa?
Sim, salvo exceções como ruínas, vendas para demolição ou moradias isoladas até 50 m². Uma cópia tem de ser entregue ao comprador antes do contrato-promessa.
Quanto custa um certificado energético?
Os honorários do perito, que são livres, mais a taxa de registo da Portaria 138-H/2021: de 28 euros num T0 ou T1 a 65 euros num T6 ou superior, mais IVA, com atualização anual.
Quanto tempo é válido o certificado energético?
Dez anos, no caso de uma habitação. Pode ser atualizado nesse período, mas a atualização não prolonga a validade.
Quem passa o certificado energético?
Um perito qualificado registado na ADENE, que tem de visitar o imóvel antes de o emitir.
Uma casa herdada precisa de certificado?
Não para a herança, que é uma transmissão gratuita. Vai precisar dele quando os herdeiros a venderem ou arrendarem.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Fontes: Decreto-Lei 101-D/2020 (artigos 9.º, 18.º, 22.º, 23.º, 29.º, 32.º, 33.º e 35.º), na redação do Decreto-Lei 11/2025; Portaria 138-H/2021; ADENE, Portal SCE; Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigos 44.º-B e 45.º; Fundo Ambiental. Fotografias: Wiseguys Properties.