Certificat énergétique au Portugal : le guide pour acheter et vendre
Chaque maison porte désormais une lettre. Reste à savoir ce qu'elle dit.
Au Portugal, aucun logement ne peut être annoncé, vendu ou loué sans sa classe énergétique. Le certificat énergétique, l'équivalent portugais du DPE français, est délivré dans le cadre du système national de certification, le SCE, géré par l'ADENE, l'agence portugaise de l'énergie. Il classe le bâtiment de A+ à F et indique les travaux qui l'amélioreraient. Pour l'acheteur d'une maison ancienne, la lettre peut sembler sévère envers des murs épais et des pièces hautes. Ce guide expose les règles en vigueur en octobre 2026, fixées par le Decreto-Lei 101-D/2020, le coût du certificat et la manière d'améliorer une maison historique sans la trahir.
Ce qu'est le certificat
C'est un document enregistré sur le portail du SCE et établi par un expert qualifié, le perito qualificado, qui doit obligatoirement visiter le bien. Il indique la classe énergétique, décrit les principaux éléments du bâtiment et leurs performances, et recommande des mesures pour réduire la consommation et gagner en confort. Les classes vont de A+, la plus performante, à F. Contrairement au DPE français, l'échelle ne descend pas jusqu'à G. L'ADENE publie une recherche d'experts, et chaque certificat peut être vérifié sur le même portail.
Le Portugal certifie ses bâtiments depuis 2006. Le régime actuel, le Decreto-Lei 101-D/2020, s'applique depuis le 1er juillet 2021. Il a été modifié en 2025 sur un point limité, relatif aux chaudières à combustibles fossiles ; les règles de vente, de location et d'annonce n'ont pas changé. Une réforme plus large découlera de la nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, mais elle n'a pas encore été adoptée au Portugal à la date de cet article.
Quand il est obligatoire
La loi impose un certificat lors de la vente, de la dation en paiement, de la location et de la cession d'un fonds. En pratique, il faut l'obtenir bien avant l'acte. Le propriétaire doit en remettre une copie à l'acheteur avant la signature du compromis, le CPCV portugais, puis l'original avant l'acte définitif. Le numéro du certificat figure dans l'acte.
Les annonces sont également concernées. Toute annonce de vente ou de location doit indiquer la classe énergétique, et les agences doivent la mentionner dans toutes leurs annonces. Les portails immobiliers doivent refuser ou retirer les annonces qui l'omettent. Si vous visitez une maison dont l'annonce ne l'indique pas, demandez-la. Notre guide pour acheter une maison au Portugal, étape par étape situe ce document parmi les autres.
Il existe des exceptions. Les donations et les successions n'exigent pas de certificat, pas plus que les bâtiments en ruine, les ventes en vue d'une démolition totale confirmée par la mairie, les maisons individuelles isolées d'une surface utile de 50 m² ou moins et les lieux de culte. La location de sa résidence principale pour moins de quatre mois en est aussi dispensée. L'exception doit être indiquée dans l'annonce et prouvée lors de l'acte : une ruine, par exemple, exige une déclaration d'un expert ou de la mairie.
Validité, coût et sanctions
Le certificat d'un logement est valable dix ans. Son prix comprend deux parts. Les honoraires de l'expert sont libres et varient selon la taille et la complexité de la maison : mieux vaut demander plusieurs devis. La taxe d'enregistrement est fixée par l'État : la Portaria 138-H/2021 l'a établie à 28 euros pour un studio ou un deux-pièces (T0 ou T1), jusqu'à 65 euros pour un T6 ou plus, hors TVA, avec une actualisation annuelle selon l'inflation.
Le non-respect de ces règles constitue une infraction administrative. Les amendes vont de 250 à 3 740 euros pour les particuliers et de 2 500 à 44 890 euros pour les sociétés.
Une mauvaise lettre n'est pas un verdict. C'est une liste de travaux.
Maisons anciennes et biens classés
Murs de pierre ou de moellons, simple vitrage, hauts plafonds et toitures anciennes obtiennent souvent une classe modeste. Le calcul mesure les pertes de chaleur et l'énergie consommée ; il ne mesure ni l'inertie d'un mur d'un mètre d'épaisseur, ni les habitudes d'une maison conçue pour fermer ses volets l'été. L'acheteur d'une maison ancienne doit lire la lettre comme un point de départ et s'attarder sur les recommandations, la partie la plus utile du document.
Les biens classés bénéficient d'un régime propre. Lors de travaux, la loi les dispense des exigences minimales de performance énergétique, sauf si celles-ci sont jugées compatibles avec la protection du bâtiment. Cette dispense concerne les travaux, non la vente : une maison classée vendue ou louée doit toujours avoir son certificat. Notre article sur l'achat d'un bien classé détaille ce qu'implique le classement.
Améliorer la classe sans trahir la maison
Les meilleures interventions sont souvent les moins visibles. Isoler la toiture est en général la première étape, car un toit s'ouvre sans toucher à la façade. Les fenêtres en bois d'origine peuvent être réparées, calfeutrées et doublées d'une seconde fenêtre discrète côté intérieur, ou remplacées par des menuiseries neuves en bois à double vitrage fin, plutôt que par l'aluminium ou le PVC qui ont défiguré tant de façades anciennes. Les volets intérieurs, lorsqu'ils subsistent, méritent d'être restaurés.
Les murs demandent plus de réflexion. Une maçonnerie ancienne doit respirer : les enduits au ciment et les isolants étanches peuvent piéger l'humidité. Les enduits à la chaux et les systèmes perspirants, dont le liège expansé, un matériau portugais, respectent le fonctionnement de ces murs. Une pompe à chaleur performante pour le chauffage et l'eau chaude peut faire gagner une classe sans toucher à l'architecture. Chaque chantier est particulier ; notre guide pour rénover une maison ancienne va plus loin, et les recommandations de l'expert se lisent avec un architecte qui connaît le bâti ancien.
Aides et avantages en 2026
Les municipalités peuvent réduire jusqu'à 25 % le taux de l'IMI, la taxe foncière portugaise, pendant cinq ans pour les bâtiments classés A ou mieux, ou qui gagnent au moins deux classes après travaux (article 44-B du Estatuto dos Benefícios Fiscais) ; chaque assemblée municipale décide de l'appliquer. Les bâtiments de plus de trente ans ou situés dans une zone de réhabilitation urbaine peuvent bénéficier d'exonérations d'IMI et d'IMT après réhabilitation, selon l'article 45 du même texte. Le Fundo Ambiental gère des programmes d'aide à l'efficacité énergétique des logements, comme E-Lar ; leurs conditions et leurs délais changent, vérifiez les appels ouverts. La page législative du SCE recense les textes en vigueur. Pour le budget global d'un achat, voir combien coûte l'achat d'une maison au Portugal.
Si vous envisagez un achat, Wiseguys Properties vérifie avec vous le certificat énergétique et les autres documents, de la caderneta predial au permis d'habiter. Découvrez un domaine que nous vendons, Casal Riba Tejo, au-dessus du Tage, ou écrivez-nous.
Questions fréquentes
Le certificat énergétique est-il obligatoire pour vendre au Portugal ?
Oui, sauf exceptions comme les ruines, les ventes en vue d'une démolition ou les maisons isolées de 50 m² ou moins. Une copie doit être remise à l'acheteur avant le compromis.
Le certificat énergétique portugais est-il l'équivalent du DPE ?
Il joue le même rôle, mais son échelle va de A+ à F et il est établi par un expert inscrit auprès de l'ADENE, selon la méthode portugaise.
Combien coûte un certificat énergétique au Portugal ?
Les honoraires libres de l'expert, plus une taxe d'enregistrement fixée par la Portaria 138-H/2021 : de 28 euros pour un T0 ou T1 à 65 euros pour un T6 ou plus, hors TVA, actualisée chaque année.
Quelle est la durée de validité du certificat ?
Dix ans pour un logement. Une mise à jour est possible pendant cette période, mais elle ne prolonge pas la validité.
Que signifie une classe énergétique basse pour l'acheteur ?
Que des travaux sont à prévoir. Le certificat liste les mesures recommandées, à chiffrer avant de signer le compromis.
Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal. Sources : Decreto-Lei 101-D/2020 (articles 9, 18, 22, 23, 29, 32, 33 et 35), modifié par le Decreto-Lei 11/2025 ; Portaria 138-H/2021 ; ADENE, Portal SCE ; Estatuto dos Benefícios Fiscais, articles 44-B et 45 ; Fundo Ambiental. Photographies : Wiseguys Properties.