Commission d'agence immobilière au Portugal : mandat et exclusivité
Avant la première visite, il y a un contrat.
Vous possédez une maison au Portugal et pensez à la vendre ? La commission d'agence immobilière n'y est pas fixée par la loi. Elle est convenue par écrit, dans un document que l'on signe souvent vite et que l'on lit plus tard : le contrato de mediação imobiliária, l'équivalent portugais du mandat de vente. Il décide qui peut vendre, pour combien de temps, quand la commission est due et ce qui se passe si un acheteur arrive par un autre chemin. Ce guide le lit clause par clause, à la lumière de la Lei 15/2013, qui encadre la profession.
Une profession réglementée
Au Portugal, l'intermédiation immobilière est une activité réglementée. Une agence doit détenir une licence délivrée par l'IMPIC, l'institut public qui supervise le secteur : la licence AMI, pour atividade de mediação imobiliária. Elle suppose l'honorabilité commerciale de l'entreprise, qui doit aussi être couverte par une assurance de responsabilité civile, ou une garantie équivalente, d'au moins 150 000 euros. Avant de signer, vous pouvez rechercher une agence agréée sur le portail des services publics portugais.
L'agence a des devoirs envers vous. Elle doit vérifier que vous avez qualité pour vendre, que le bien correspond à sa description et quelles charges le grèvent, vous informer avec exactitude sur le prix et les conditions, et vous signaler sans délai tout fait qui compromettrait la vente. Elle ne peut ni intervenir comme partie intéressée, ni être rémunérée à la fois par son client et par l'autre partie dans la même affaire. Le gouvernement a annoncé une nouvelle loi pour la profession, avec une formation obligatoire ; à l'heure où nous écrivons, la Lei 15/2013 reste en vigueur.
Un contrat obligatoirement écrit
La loi impose un contrat écrit. Il doit décrire le bien, y compris les hypothèques et autres charges ; préciser l'opération visée, vente ou location ; fixer la rémunération, en somme fixe ou en pourcentage, avec les modalités de paiement et le taux de TVA ; identifier l'assurance ; et, si l'exclusivité est convenue, en décrire clairement les effets. L'absence de ces mentions, sauf la durée, peut entraîner la nullité du contrat.
Beaucoup d'agences utilisent le modèle officiel approuvé par la Portaria 228/2018, un contrat type à clauses générales. Une agence qui préfère son propre modèle doit le faire valider au préalable par l'IMPIC. Dans tous les cas, lisez tout avant de signer, et faites-vous traduire ce qui n'est pas clair. Les clauses sont pré-rédigées ; la négociation se joue dans les blancs.
Mandat exclusif ou simple
Comme en France, le contrat est exclusif ou non. Sans exclusivité, vous pouvez confier la vente à plusieurs agences et vendre vous-même, et une agence n'est payée que si elle trouve l'acheteur qui conclut. Avec un mandat de vente exclusif, le modèle officiel est net : seule l'agence mandatée a le droit de promouvoir la vente pendant la durée du contrat.
L'exclusivité a de vrais mérites pour une maison singulière. Une seule agence investit dans la photographie, un dossier documenté et les bons acheteurs, et le bien n'apparaît pas à des prix différents sur différents portails. Une maison de maître de l'Alentejo, avec sa bibliothèque et ses salons lambrissés, gagne à une présentation cohérente plutôt qu'à cinq. En échange, le propriétaire renonce pour un temps à travailler avec d'autres. Pour un appartement courant dans un marché actif, un mandat simple peut suffire.
Lisez la clause de durée avant la clause de commission.
Quand la commission est-elle due ?
La règle figure à l'article 19 de la Lei 15/2013. La commission est due à la conclusion de l'affaire, c'est-à-dire, pour une vente, à l'acte authentique. Une exception : si un contrat de promesse, le CPCV, est signé et que le contrat de médiation prévoit une rémunération à ce stade, la commission, ou la part convenue, est due dès la signature du CPCV. Notre note sur le CPCV, le compromis de vente portugais, explique ce qu'il implique.
Une seconde règle ne vaut que pour l'exclusivité. La commission convenue est aussi due si l'affaire échoue pour une cause imputable au propriétaire. En 2019, la cour d'appel de Coimbra l'a appliquée à un vendeur qui avait accepté l'offre d'un acheteur présenté par l'agence, ne s'était pas présenté à la signature du CPCV et avait vendu à un tiers.
Et si vous trouvez l'acheteur vous-même ? Tout dépend du contrat et des faits. La loi ne dit pas, en ces termes, que l'agence exclusive est toujours payée quand le propriétaire vend seul. Les tribunaux portugais font peser sur l'agence la preuve que l'échec est dû à la faute du client, et apprécient les circonstances au cas par cas. Lisez la clause d'exclusivité avec soin, et ne vendez pas en contournant l'agence que vous avez mandatée.
TVA, pourcentages et qui paie
La commission rémunère un service et supporte la TVA, au taux normal de 23 % sur le continent ; le contrat doit indiquer le taux. Le pourcentage est libre : aucune loi ne le fixe. En 2020, l'APEMIP, l'association professionnelle du secteur, indiquait au journal ECO que les commissions se situaient en général entre 3 % et 5 % du prix. C'est un repère, pas un barème. Comptent l'étendue du service, la valeur et la complexité du bien. La commission d'agence immobilière se négocie.
Elle est payée par le client de l'agence, en principe le vendeur qui a signé le contrat. Fiscalement, c'est une charge de la vente, qui peut être prise en compte dans le calcul de la plus-value : voir notre guide de la plus-value immobilière au Portugal.
Durée, reconduction et préavis
Si le contrat ne dit rien de sa durée, la loi la fixe à six mois. Le modèle officiel laisse la durée en blanc et prévoit une reconduction tacite pour des périodes égales, sauf dénonciation par l'une des parties au moins dix jours avant le terme, par lettre recommandée avec accusé de réception ou moyen équivalent. Compte la date de réception par l'agence, non celle de l'envoi : dans la même affaire de 2019, la cour d'appel de Coimbra a jugé qu'une dénonciation tardive avait laissé le contrat se reconduire. Notez la date.
Réclamations, blanchiment et dernière vérification
Toute agence doit tenir un livre de réclamations, le livro de reclamações, en papier dans ses locaux et en version électronique, et le remettre sans délai à qui le demande ; un refus peut être signalé à l'IMPIC. Les agences sont aussi soumises à la loi contre le blanchiment de capitaux, la Lei 83/2017. Selon les règles de l'IMPIC, elles doivent identifier les parties, y compris les bénéficiaires effectifs des sociétés, avant la signature du CPCV. Attendez-vous à fournir des pièces. C'est la loi, pas de la méfiance.
Vérifiez la licence. Relisez la description du bien et de ses charges. Regardez la commission : pourcentage ou somme fixe, plus TVA, payable à l'acte ou en partie au CPCV. Choisissez l'exclusivité en connaissance de cause et lisez ce que le contrat prévoit en cas de vente directe. Notez la durée, la reconduction et le préavis. Pour le reste du parcours, des documents à l'acte, voir notre guide pour vendre une maison au Portugal et, avant de fixer un prix, combien vaut ma maison.
Wiseguys Properties accompagne les propriétaires de maisons historiques et d'architecture. Si vous pensez vendre, parlez-nous de votre bien, ou voyez comment nous en présentons un : The Great Green House, à Portalegre. Certains propriétaires préfèrent une vente discrète, off market.
Questions fréquentes
Combien prend une agence immobilière pour vendre une maison au Portugal ?
Aucun barème légal. La commission est un pourcentage ou une somme fixe négociés, plus TVA à 23 % sur le continent. En 2020, l'APEMIP situait la fourchette habituelle entre 3 % et 5 % du prix.
Qui paie les frais d'agence au Portugal ?
Le client de l'agence, en principe le vendeur qui a signé le contrat de médiation. L'agence ne peut pas être rémunérée à la fois par son client et par l'autre partie dans la même affaire.
Quand la commission est-elle payée ?
À l'acte authentique, à la conclusion de la vente, sauf si le contrat prévoit un paiement, total ou partiel, à la signature du CPCV.
Faut-il donner l'exclusivité à une agence immobilière ?
C'est un choix. L'exclusivité convient aux biens singuliers qui demandent une présentation soignée ; en contrepartie, seule l'agence mandatée peut promouvoir la vente pendant la durée du contrat.
Comment résilier un contrat d'agence immobilière au Portugal ?
En le dénonçant selon ses termes. Le modèle officiel exige au moins dix jours avant l'échéance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou équivalent ; à défaut, il est reconduit.
Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal. Sources : Lei 15/2013 (articles 16 et 19), modifiée par le Decreto-Lei 102/2017 ; Portaria 228/2018 ; Lei 83/2017 et Regulamento IMPIC 276/2019 ; Autoridade Tributária, information contraignante 28530 (2025) ; Tribunal da Relação de Coimbra, arrêts du 10 septembre et du 20 décembre 2019 ; Tribunal da Relação de Guimarães, arrêt du 7 mai 2026 ; ECO, 18 août 2020. Photographies : Wiseguys Properties.