Comprar casa em Portugal, passo a passo: o guia de 2026
Updated: 2 days ago
Em Portugal, a burocracia não é complicada. A ordem por que se faz é tudo.
Comprar casa em Portugal obedece a uma sequência legal clara: número de contribuinte, proposta, contrato-promessa, escritura. O que é menos claro, sobretudo para quem compra a partir do estrangeiro, é onde se tomam as verdadeiras decisões e o que deve ser verificado antes de se tornar caro voltar atrás. Este é o nosso guia passo a passo, atualizado para 2026. Para o enquadramento completo, comece pelo nosso guia independente para comprar casa em Portugal.
Passo 1. Obter o NIF e abrir conta num banco português
Todas as transações em Portugal assentam no NIF, o número de identificação fiscal. É indispensável para apresentar uma proposta formal, assinar o CPCV, pagar os impostos e registar o imóvel. Os não residentes podem obtê-lo através de um advogado ou num serviço de Finanças; quem reside fora da UE e do EEE pode ter de nomear um representante fiscal.
Abra, ao mesmo tempo, uma conta num banco português. O sinal, os impostos e um eventual crédito à habitação ficam bastante mais simples.
Passo 2. Definir o que procura antes de procurar
A maioria dos erros acontece antes da primeira visita. Muitos compradores começam pelos anúncios e só depois decidem aquilo de que realmente precisam. Defina primeiro:
Finalidade: habitação própria, segunda habitação ou investimento.
Horizonte: durante quanto tempo pretende manter o imóvel.
Disponibilidade para obras: pronto a habitar, remodelação ligeira ou reabilitação integral.
Financiamento: capitais próprios, crédito à habitação ou uma combinação de ambos.
Inegociáveis: localização, luz, privacidade, espaço exterior, elevador, estacionamento.
Quem define cedo o que procura avança mais depressa depois, porque filtra com intenção em vez de reagir ao que, por acaso, está no mercado.
Passo 3. As visitas, e um teste de realidade
As visitas trazem depressa duas coisas: apego e excesso de informação. Não servem apenas para gostar de um imóvel, mas para perceber como se compara com o mercado. Olhe para lá da decoração:
O edifício e o seu estado: cobertura, fachada, partes comuns.
Orientação solar, luz, ruído e ventilação cruzada.
Aspetos práticos: acessos, escadas, elevador, estacionamento.
Sinais de alerta: humidade, fissuras estruturais, obras a decorrer no prédio ao lado.
O verdadeiro alcance da obra, se o imóvel não estiver pronto a habitar.
Passo 4. A proposta: o preço é só metade
Em Portugal, a força de uma proposta depende tanto das condições como do valor. Uma boa proposta indica o preço, o sinal que prevê pagar, a data pretendida para o CPCV, se há recurso a financiamento e o que precisa de verificar antes de assinar. Propostas vagas não são levadas a sério; as demasiado condicionadas perdem para compradores com propostas mais limpas.
Passo 5. Due diligence, antes do CPCV
A due diligence, ou verificação prévia, é o momento em que os pressupostos são postos à prova, e as verificações mais importantes devem ser feitas antes de assinar qualquer compromisso vinculativo:
Certidão do registo predial (certidão permanente): quem é o proprietário e se o imóvel tem hipotecas, penhoras ou outros ónus.
Inscrição matricial (caderneta predial): áreas, afetação e valor patrimonial tributário (VPT), que devem corresponder ao imóvel que visitou.
Licenciamento: a licença de utilização deixou de ter de ser exibida na escritura em 2024, mas desde 1 de outubro de 2026 a escritura tem de declarar se o título urbanístico existe; os bancos continuam a pedir a licença e as ampliações não licenciadas desvalorizam o imóvel.
Certificado energético: obrigatório para qualquer imóvel no mercado.
Condomínio: declaração do administrador sobre eventuais dívidas, atas das assembleias recentes e obras previstas.
Urbanismo e património: ordenamento municipal, zonas protegidas e, nos imóveis classificados, direitos de preferência.
Vistoria técnica sempre que a idade ou o estado do edifício o justifiquem.
Passo 6. O CPCV, quando a intenção passa a vincular
O CPCV, o contrato-promessa de compra e venda, fixa o preço, o sinal, o prazo para a escritura e as condições para a concretização do negócio. O sinal costuma situar-se entre 10% e 20% do preço, e a lei portuguesa é clara: se o comprador desistir, perde-o; se for o vendedor a desistir, devolve-o em dobro. Explicamos tudo em detalhe em CPCV explicado.
“Uma boa transação não é a que fecha mais depressa. É a que fecha sem surpresas.”
Passo 7. Financiamento e calendário
Se recorrer a crédito, o processo do banco tem de caber nos prazos do contrato. Obtenha a aprovação prévia antes do CPCV, conte com o tempo da avaliação bancária e inclua uma condição de financiamento se a compra depender do empréstimo. Aos compradores não residentes costumam ser propostos rácios de financiamento inferiores aos dos residentes; planeie os capitais próprios em conformidade.
Passo 8. Impostos, pagos antes da escritura
O IMT, o imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis, e o imposto do selo de 0,8% são pagos antes da escritura, sobre o maior de dois valores: o preço ou o valor patrimonial tributário. Desde 25 de maio de 2026, os não residentes que compram imóveis habitacionais pagam IMT a uma taxa única de 7,5%, com reembolso da diferença se se tornarem residentes fiscais em Portugal no prazo de dois anos ou se arrendarem o imóvel a uma renda moderada. Veja a análise completa em impostos sobre imóveis em Portugal.
Passo 9. Escritura e registo
A escritura transmite a propriedade. É assinada perante notário ou, sob a forma de documento particular autenticado, com um advogado ou num balcão Casa Pronta. Nesse dia paga-se o remanescente, cancela-se a eventual hipoteca do vendedor e as chaves mudam de mãos. A aquisição é depois registada em nome do comprador, normalmente no mesmo ato.
Se o CPCV foi bem construído e a due diligence rigorosa, a escritura é uma formalidade. Se surgirem problemas nesta fase, algo foi presumido em vez de verificado.
Perguntas frequentes sobre comprar casa em Portugal
Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal?
Sim. Não há restrições de nacionalidade à compra de imóveis em Portugal. Precisa de um número de contribuinte português (NIF) e, na prática, de uma conta num banco português. Quem reside fora da UE e do EEE pode ter de nomear um representante fiscal.
Quanto tempo demora comprar casa em Portugal?
Normalmente, entre dois e quatro meses desde a aceitação da proposta até à escritura. O CPCV é habitualmente assinado poucas semanas após a proposta, e a escritura um a três meses depois, sobretudo em função do financiamento.
Quanto custa, no total, comprar casa em Portugal?
Além do preço, conte com o IMT, o imposto do selo de 0,8%, os emolumentos de notário e registo e os honorários do advogado. Na maioria das compras, isto acrescenta cerca de 7% a 10%. Desde 25 de maio de 2026, os não residentes que compram imóveis habitacionais pagam IMT a uma taxa única de 7,5%, parcialmente reembolsável se se tornarem residentes fiscais no prazo de dois anos ou arrendarem o imóvel a uma renda moderada.
É preciso advogado para comprar casa em Portugal?
Não é uma exigência legal, mas é fortemente recomendável, sobretudo para compradores internacionais. O advogado analisa a titularidade, o licenciamento e o CPCV, e pode realizar a escritura por documento particular autenticado.
Comprar casa em Portugal ainda dá acesso ao Golden Visa?
Não. Desde outubro de 2023, a compra de imóveis deixou de dar acesso ao Golden Visa (Autorização de Residência para Investimento) português.
Para ler a seguir: Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro ou emigrante e Custos de compra de casa: quanto custa além do preço em 2026.
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Atualizado em outubro de 2026. Fontes: Código Civil; Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex); Decreto-Lei n.º 108/2026; Decreto-Lei n.º 97/2026; Códigos do IMT e do Imposto do Selo. Informação de caráter geral; não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Wiseguys Properties, AMI 23109 · info@wgpadvisors.com