Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro ou emigrante
Portugal não pergunta onde nasceu. Pergunta onde paga impostos.
Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro é possível sem qualquer restrição, e os passos jurídicos são os de toda a gente: NIF, contrato-promessa, escritura. O que muda para quem vive fora é tudo o que está à volta desses passos. Desde maio de 2026, é a residência fiscal, e não o passaporte, que define a taxa de IMT, o que interessa tanto ao comprador estrangeiro como ao emigrante português. Os bancos emprestam dentro de outros limites, o dinheiro tem de chegar com rasto e a escritura pode ser assinada por outra pessoa. Este guia trata do que é específico de quem compra a partir de fora. Para a sequência completa, veja o nosso guia comprar casa em Portugal, passo a passo.
Residência, não nacionalidade
A lei portuguesa não distingue nacionais e estrangeiros na propriedade de imóveis. Um comprador britânico, americano ou francês tem exatamente o mesmo direito que um português. A distinção que conta é a residência fiscal, nos termos do Código do IRS: em síntese, mais de 183 dias em Portugal num período de doze meses, ou uma habitação aqui mantida como residência habitual. Um português que vive em Paris é não residente. Um alemão instalado em Lisboa não é.
Ser proprietário também não torna ninguém residente. Desde outubro de 2023, a compra de imóveis deixou de dar acesso ao Golden Visa, e uma casa não dá direito a viver em Portugal. A residência tem vistos e autorizações próprios: veja os nossos guias sobre viver em Portugal e sobre Golden Visa e IFICI em 2026.
O NIF e o representante fiscal
Todo o comprador precisa de NIF antes de assinar o contrato-promessa. Um não residente pode obtê-lo num serviço de Finanças ou através de um advogado que o represente. A questão é se o representante fiscal tem de se manter depois. Segundo o artigo 19.º da Lei Geral Tributária, quem reside no estrangeiro deve, em princípio, designar um representante com residência em Portugal. Para residentes noutro Estado da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, a designação é facultativa. Quem vive no resto do mundo, Reino Unido, Suíça, Brasil ou Estados Unidos incluídos, pode dispensá-la aderindo às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária, possibilidade aberta em 2022.
Num caso ou noutro, alguém tem de ler o correio. As notas de cobrança do IMI, as notificações e os prazos chegam ao domicílio fiscal, e uma carta por abrir é um prazo perdido.
O dinheiro: conta, transferência, rasto
Uma conta num banco português não é obrigatória por lei, mas facilita o sinal, os impostos e os contratos de água e luz, e é indispensável para um crédito à habitação em Portugal. O banco pede NIF, documento de identificação, comprovativo de morada no estrangeiro e de rendimentos.
A lei de prevenção do branqueamento de capitais (Lei 83/2017) obriga notários, advogados, solicitadores e mediadores imobiliários a identificar o comprador e a conhecer a origem do dinheiro. Conte ter de documentar essa origem, seja uma venda, poupanças ou um empréstimo. Desde 2017, a própria escritura indica como foi pago o preço: as contas de ordenante e beneficiário numa transferência, o número e o banco num cheque. O numerário está, na prática, fora de questão. É proibido pagar em dinheiro montantes iguais ou superiores a 3.000 €, limite que sobe para 10.000 € para pessoas singulares não residentes que não atuem como empresários.
Crédito à habitação para não residentes
Os bancos portugueses emprestam a não residentes, dentro do mesmo enquadramento macroprudencial que se aplica a todos. O Banco de Portugal reviu a sua recomendação para contratos celebrados a partir de 1 de agosto de 2026. O financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel para habitação própria e permanente e a 80% para outras finalidades, onde cabe em regra a segunda habitação de quem vive fora. A taxa de esforço não deve passar de 45% do rendimento líquido, e o prazo máximo é de 40 anos até aos 35 anos de idade e de 35 anos a partir daí. Cada banco aplica os seus critérios dentro destes limites e pode emprestar menos.
O banco avalia o imóvel, pede habitualmente seguros de vida e multirriscos, e o empréstimo paga imposto do selo de 0,6% quando o prazo é igual ou superior a cinco anos. Peça uma aprovação de princípio antes do contrato-promessa e, se a compra depender do crédito, inclua essa condição no contrato: veja o nosso guia sobre o CPCV.
O passaporte abre a porta. A residência fiscal fixa o preço.
IMT para não residentes: os 7,5% de 2026
Desde 25 de maio de 2026, com o Decreto-Lei 97/2026, quem não é residente fiscal e compra habitação em Portugal paga IMT a uma taxa única de 7,5%, desde o primeiro euro, sem escalões nem isenções. A regra abrange prédios urbanos ou frações destinados exclusivamente a habitação. Terrenos para construção, prédios rústicos e comércio mantêm as taxas normais. Num apartamento de 500.000 €, o IMT é de 37.500 €, contra 27.300,11 € para um residente que compra uma segunda habitação, antes do imposto do selo de 0,8%.
O agravamento pode ser recuperado. Quem se torne residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra pode pedir a anulação e a restituição da diferença, por reclamação graciosa apresentada no prazo de seis meses. O mesmo vale para quem arrende a casa para habitação a renda moderada, até 2.300 € por mês, com o contrato iniciado nos seis meses seguintes à compra e mantido pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Acima de 1.150.853 €, também os residentes pagam 7,5%, e a diferença desaparece.
O ofício-circulado da AT de setembro de 2026 acrescenta dois pontos que interessam a muitas famílias. Quem já foi residente fiscal em Portugal em algum momento paga as taxas gerais, o que abrange o emigrante que compra antes de regressar. Um casal casado em comunhão de bens só paga 7,5% se ambos forem não residentes e nenhum tiver alguma vez sido residente. Confirme o seu caso com um consultor fiscal antes do contrato-promessa. As tabelas completas estão no nosso guia sobre IMT, imposto do selo e IMI, e o orçamento total em quanto custa comprar casa em Portugal.
Comprar à distância, com procuração
Ninguém precisa de viajar para a escritura. Uma procuração permite que um advogado, ou alguém de confiança, assine o contrato-promessa e a escritura em seu nome. O Código Civil exige que a procuração revista a forma do negócio, pelo que, numa compra, tem de ser lavrada ou autenticada por notário. Feita no estrangeiro, é outorgada perante notário local com apostila da Convenção da Haia de 1961, ou num consulado português, e um documento noutra língua pode precisar de tradução certificada. Seja preciso nos poderes: o imóvel, o preço, a liquidação dos impostos e o registo.
A escritura pode ser feita no notário, por documento particular autenticado por advogado ou solicitador, ou num balcão Casa Pronta, onde a compra e o registo ficam feitos no mesmo ato. O efeito jurídico é o mesmo.
Deter o imóvel: empresas e distância
Há quem prefira comprar através de uma sociedade. A lei permite-o, com duas reservas. Uma sociedade estrangeira que obtenha NIF português tem de declarar os seus beneficiários efetivos no Registo Central do Beneficiário Efetivo, o RCBE. E uma entidade com sede, ou controlada a partir de, um território da lista portuguesa de paraísos fiscais paga IMT a 10% e IMI a 7,5% ao ano. Uma estrutura que funciona noutro país pode sair cara aqui: decida quem será o comprador antes da proposta, não depois.
A propriedade traz o IMI anual, de 0,3% a 0,45% do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, devido por quem é dono a 31 de dezembro, e o AIMI nos patrimónios maiores. Decida cedo quem recebe as notas de cobrança, quem paga o condomínio e quem cuida da casa no inverno. Nada disto é novo. Os exportadores britânicos de vinho do Porto concluíram a sua Feitoria Inglesa em 1790, e a Lapa, onde estão muitas embaixadas e onde o Museu Nacional de Arte Antiga ocupa um palácio da Rua das Janelas Verdes, há muito que é bairro de residentes estrangeiros.
A Wiseguys Properties acompanha compradores que vivem fora, da primeira visita à escritura. Entre os nossos imóveis estão o Janelas Verdes 1905, um apartamento Arte Nova na Lapa, e a Vista Royal, uma moradia no Restelo. Se vive fora e quer vender a um comprador estrangeiro, ou comprar, fale connosco.
Perguntas frequentes
Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal?
Sim, sem restrições de nacionalidade. É necessário NIF e, na prática, uma conta num banco português.
Um não residente precisa de representante fiscal?
Só se viver fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu, e mesmo assim pode dispensá-lo aderindo às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária.
Quanto paga de IMT um não residente?
Desde 25 de maio de 2026, 7,5% na compra de habitação, com restituição da diferença se se tornar residente em dois anos ou arrendar a renda moderada. Segundo a AT, quem já foi residente paga as taxas gerais.
Um emigrante paga IMT de 7,5%?
Segundo as instruções da AT de setembro de 2026, quem já foi residente fiscal em Portugal paga as taxas gerais, mesmo vivendo hoje no estrangeiro. Confirme o seu caso concreto.
Um não residente consegue crédito à habitação em Portugal?
Sim. Pela recomendação do Banco de Portugal, numa segunda habitação o financiamento não passa de 80% do valor do imóvel, e cada banco pode emprestar menos.
Comprar casa dá direito a residência em Portugal?
Não. A compra de imóveis deixou de contar para o Golden Visa em outubro de 2023, e ser proprietário não dá direito de residência.
Este artigo é informação geral, atualizada a outubro de 2026, e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Fontes: Decreto-Lei 97/2026; Autoridade Tributária, Ofício-Circulado 40131/2026 e Ofício-Circulado 40129/2026; Lei Geral Tributária, artigos 19.º e 63.º-E; Decreto-Lei 44/2022; Lei 83/2017 e Lei 89/2017; Banco de Portugal, recomendação macroprudencial para contratos a partir de 1 de agosto de 2026; Código Civil, artigo 262.º; Código do IMT, artigo 17.º. Fotografias: Wiseguys Properties.