Contrato de mediação imobiliária: exclusividade e comissão
Antes de a casa ser visitada, assina-se um contrato.
Quem decide vender com uma imobiliária assina, quase sempre na primeira reunião, um contrato de mediação imobiliária. É um documento curto, muitas vezes lido depois de assinado, e decide quase tudo: quem pode vender a casa, durante quanto tempo, quando se paga a comissão imobiliária e o que acontece se o comprador aparecer por outro caminho. Este guia lê-o cláusula a cláusula, à luz da Lei 15/2013, que regula a atividade.
Uma profissão licenciada
A mediação imobiliária é uma atividade regulada. A empresa precisa de uma licença emitida pelo IMPIC, o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção: a licença AMI. A licença depende da idoneidade comercial da empresa, que tem ainda de manter um seguro de responsabilidade civil, ou garantia equivalente, de pelo menos 150.000 euros. Antes de assinar, pode pesquisar a empresa de mediação no portal gov.pt.
A mediadora tem deveres para consigo. Deve certificar-se de que tem legitimidade para vender, confirmar que o imóvel corresponde ao descrito e que ónus o oneram, informar com exatidão sobre preço e condições, e comunicar de imediato qualquer facto que ponha o negócio em causa. Não pode intervir como parte interessada nem receber remuneração do cliente e da outra parte no mesmo negócio. O Governo anunciou uma nova lei para o setor, com formação obrigatória; à data deste artigo, continua em vigor a Lei 15/2013.
Sempre por escrito
A lei exige que o contrato de mediação imobiliária seja reduzido a escrito. Tem de identificar as características do imóvel, incluindo hipotecas e outros ónus; o negócio visado, venda ou arrendamento; a remuneração, em valor fixo ou percentagem, a forma de pagamento e a taxa de IVA; o seguro; e, se houver exclusividade, os seus efeitos, descritos de forma clara. A falta destes elementos, com exceção do prazo, pode tornar o contrato nulo.
Muitas mediadoras usam o modelo aprovado pela Portaria 228/2018, um contrato com cláusulas contratuais gerais. Quem preferir um modelo próprio tem de o submeter previamente a validação do IMPIC. Em qualquer caso, leia o documento inteiro antes de assinar. As cláusulas vêm escritas; a negociação faz-se nos espaços em branco.
Com ou sem exclusividade
O contrato é celebrado em regime de exclusividade ou não. Sem exclusividade, pode trabalhar com várias mediadoras e vender por si, e cada mediadora só é paga se angariar o comprador que conclui o negócio. Com exclusividade, o modelo oficial é claro: só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio durante o prazo do contrato.
A exclusividade tem vantagens reais numa casa singular. Uma só mediadora investe em fotografia, num dossiê documentado e nos compradores certos, e o imóvel não aparece com preços diferentes em portais diferentes. Uma casa senhorial no Alentejo, com biblioteca e salas forradas a madeira, ganha com uma apresentação coerente, não com cinco. Em troca, o proprietário abdica, por um prazo, de trabalhar com outros. Para um apartamento corrente num mercado ativo, um contrato sem exclusividade pode bastar.
Leia a cláusula do prazo antes da cláusula da comissão.
Quando se paga a comissão imobiliária
A regra está no artigo 19.º da Lei 15/2013. A remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio, ou seja, na venda, com a escritura. Há uma exceção: se for celebrado contrato-promessa e o contrato de mediação previr remuneração nessa fase, a comissão, ou a parte acordada, é devida logo na assinatura do CPCV. A nossa nota sobre o CPCV, o contrato-promessa de compra e venda, explica o que esse contrato implica.
A segunda regra vale só para a exclusividade. A comissão acordada é também devida quando o negócio não se concretiza por causa imputável ao proprietário. Em 2019, o Tribunal da Relação de Coimbra aplicou-a a um vendedor que aceitou a proposta de um comprador angariado pela mediadora, faltou à assinatura do CPCV e vendeu a outra pessoa.
E se for o proprietário a encontrar o comprador? A resposta honesta é que depende do contrato e dos factos. A lei não diz, por estas palavras, que a mediadora em exclusividade é sempre paga quando o dono vende por si. Os tribunais têm posto a cargo da mediadora a prova de que o negócio falhou por culpa do cliente, e apreciam as circunstâncias caso a caso. Leia a cláusula de exclusividade com atenção e não venda por fora de uma mediadora que contratou.
IVA, percentagens e quem paga
A comissão é uma prestação de serviços e paga IVA, à taxa normal de 23% no continente; o contrato tem de indicar a taxa. A percentagem é livre: nenhuma lei a fixa. Em 2020, a APEMIP, associação do setor, disse ao jornal ECO que as comissões variavam, em regra, entre 3% e 5% do preço. É uma referência, não uma tabela. Contam o âmbito do serviço, o valor e a complexidade do imóvel. A comissão negoceia-se.
Paga-a o cliente da mediadora, normalmente o vendedor que assinou o contrato. Para efeitos fiscais, é um encargo com a venda e pode ser considerada no cálculo das mais-valias: veja o nosso guia das mais-valias na venda de casa.
Prazo, renovação e denúncia
Se o contrato for omisso quanto ao prazo, a lei considera-o celebrado por seis meses. O modelo oficial deixa o prazo em branco e acrescenta que o contrato se renova automaticamente por iguais períodos, salvo denúncia por qualquer das partes com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao termo, por carta registada com aviso de receção ou meio equivalente. Conta a data em que a mediadora recebe a carta, não a do envio: no mesmo caso de 2019, a Relação de Coimbra decidiu que uma denúncia tardia tinha deixado o contrato renovar-se. Aponte a data na agenda.
Reclamações, branqueamento e uma última verificação
Todas as mediadoras têm de ter livro de reclamações, físico nos locais de atendimento e eletrónico, e entregá-lo de imediato a quem o pedir; a recusa pode ser denunciada ao IMPIC. As mediadoras estão também sujeitas à lei de prevenção do branqueamento de capitais, a Lei 83/2017. Pelas regras do IMPIC, têm de identificar as partes, incluindo os beneficiários efetivos de sociedades, antes da celebração do contrato-promessa. Conte com pedidos de documentos. É a lei, não desconfiança.
Confirme a licença. Leia a descrição do imóvel e dos ónus. Veja a comissão: percentagem ou valor fixo, mais IVA, paga na escritura ou em parte no CPCV. Escolha a exclusividade em consciência e leia o que o contrato diz sobre vendas diretas. Anote o prazo, a renovação e o pré-aviso. Para o resto do processo, dos documentos à escritura, veja o nosso guia vender casa: passos e documentos e, antes de fixar o preço, quanto vale a minha casa.
A Wiseguys Properties trabalha com proprietários de casas históricas e de arquitetura. Se está a pensar vender, fale-nos da sua casa, ou veja como apresentamos uma: The Great Green House, em Portalegre. Há proprietários que preferem uma venda discreta, off market.
Perguntas frequentes
Quanto é a comissão imobiliária?
Não há valor legal. É uma percentagem ou um valor fixo negociado, mais IVA à taxa de 23% no continente. Em 2020, a APEMIP situava-a, em regra, entre 3% e 5% do preço.
Quando se paga a comissão da imobiliária?
Na escritura, com a conclusão do negócio, salvo se o contrato de mediação previr o pagamento, total ou parcial, na assinatura do contrato-promessa.
Quem paga a comissão imobiliária?
O cliente da mediadora, normalmente o vendedor que assinou o contrato. A mediadora não pode receber remuneração do cliente e da outra parte no mesmo negócio.
Posso vender a casa por mim com um contrato de exclusividade?
Durante o prazo, só a mediadora pode promover o negócio. Se a venda falhar por causa imputável ao proprietário, a comissão é devida. As outras vendas diretas são apreciadas caso a caso: leia a cláusula e peça aconselhamento.
Como rescindir um contrato de mediação imobiliária?
Denunciando-o nos termos do contrato. O modelo oficial exige pelo menos 10 dias de antecedência em relação ao termo, por carta registada com aviso de receção ou meio equivalente; sem isso, renova-se automaticamente.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Fontes: Lei 15/2013 (artigos 16.º e 19.º), alterada pelo Decreto-Lei 102/2017; Portaria 228/2018; Lei 83/2017 e Regulamento IMPIC 276/2019; Autoridade Tributária, informação vinculativa 28530 (2025); Tribunal da Relação de Coimbra, acórdãos de 10 de setembro e 20 de dezembro de 2019; Tribunal da Relação de Guimarães, acórdão de 7 de maio de 2026; ECO, 18 de agosto de 2020. Fotografias: Wiseguys Properties.