CPCV: o contrato-promessa de compra e venda explicado
Updated: 2 days ago
A escritura é quando a casa muda de mãos. O CPCV é quando tudo, de facto, se decidiu.
Quem compra casa em Portugal assina um CPCV, o contrato-promessa de compra e venda. Muitos compradores tratam-no como uma simples reserva a caminho da escritura. Não é: é um contrato vinculativo, e a maior parte do risco de uma transação fica fixada no dia em que é assinado. Eis o que é um CPCV, o que deve conter, como funciona o sinal à luz da lei portuguesa e como o abordam os compradores informados.
O que é um CPCV?
O CPCV é um contrato-promessa: comprador e vendedor prometem celebrar a escritura definitiva de compra e venda nas condições acordadas e até uma data acordada. Rege-se pelo Código Civil português e, uma vez assinado, tem consequências financeiras reais para quem não cumprir.
A escritura é o momento da conclusão. O CPCV é o momento do compromisso.
Requisitos de forma
O CPCV relativo a um edifício tem de ser feito por escrito e assinado por ambas as partes. Tratando-se de prédio urbano, as assinaturas são objeto de reconhecimento presencial por notário, advogado ou solicitador, que confirma também a identidade e os poderes de quem assina. A falta de formalidades nem sempre torna o contrato nulo, mas fragiliza-o, e é fácil de evitar.
O que deve conter um CPCV
Identificação completa do comprador e do vendedor, e de quem assine em seu nome.
Identificação do imóvel, em conformidade com o registo predial e a caderneta predial.
O preço, o sinal, e como e quando é feito cada pagamento.
O prazo para a escritura, e quem a marca.
A situação jurídica do imóvel: licenciamento, hipotecas a distratar, arrendatários, ónus.
Condições, como uma cláusula de financiamento ou a entrega de documentos em falta.
O que está incluído na venda: mobiliário, equipamentos, estacionamento, arrecadação.
Quem suporta cada custo, e o que acontece se alguma das partes não cumprir.
Não importa apenas o que se inclui, mas a precisão com que se escreve. A ambiguidade cria atrito mais tarde, normalmente no pior momento.
O sinal no CPCV, e o que diz a lei
O sinal é pago na assinatura do CPCV e corresponde, em regra, a 10% a 20% do preço, por vezes reforçado mais tarde. O artigo 442.º do Código Civil fixa a regra: se o comprador desistir sem motivo, perde o sinal; se for o vendedor a desistir, devolve-o em dobro.
Para além do sinal, a parte que cumpre a sua palavra pode pedir ao tribunal que imponha a própria venda (execução específica). Num CPCV relativo a prédio urbano com sinal, este direito não pode ser afastado pelo contrato.
«Um CPCV não é papelada. É o preço, o prazo e a saída, por escrito.»
Como se protegem os compradores
Due diligence antes de assinar: certidão do registo predial, caderneta predial, licenciamento, verificações do condomínio e urbanísticas.
Uma cláusula de financiamento se a compra depender de crédito à habitação, com prazo claro e mecanismo de devolução.
Prazos realistas que deem margem para a avaliação e a aprovação do banco.
Registo provisório da aquisição na conservatória do registo predial, que protege o comprador contra vendas ou ónus posteriores.
Uma revisão independente do contrato, em vez de uma minuta assinada sob pressão do tempo.
Erros comuns
Assinar antes de feitas as verificações que realmente importam.
Partir do princípio de que o crédito será aprovado a tempo.
Aceitar prazos que criam pressão em vez de progresso.
Ignorar o licenciamento, ampliações não registadas ou dívidas ao condomínio.
Negociar com firmeza o preço e nada as condições.
CPCV, due diligence e o resto do processo
A due diligence é a verificação. O CPCV é o compromisso. A ordem importa: as verificações que podem mudar a sua decisão vêm antes da assinatura. Veja onde se situa o CPCV em comprar casa em Portugal, passo a passo, e prepare o orçamento dos impostos devidos antes da escritura com o nosso guia dos impostos sobre imóveis em Portugal.
Perguntas frequentes
O CPCV é juridicamente vinculativo?
Sim. O CPCV (contrato-promessa de compra e venda) é um contrato vinculativo nos termos do Código Civil português. Ambas as partes prometem celebrar a escritura nas condições acordadas, e o incumprimento tem consequências financeiras através do sinal e, em muitos casos, pode ser imposto judicialmente.
Qual é o valor do sinal num CPCV?
Não há um valor fixado por lei. Na prática, situa-se em regra entre 10% e 20% do preço, por vezes pago em várias fases. Se o comprador desistir sem motivo, perde o sinal; se for o vendedor, tem de o devolver em dobro.
E se o crédito à habitação for recusado depois do CPCV?
Acontece apenas o que o contrato prevê. Sem uma condição de financiamento, o comprador que não consiga concluir a compra pode perder o sinal. Um CPCV bem redigido faz depender a escritura da aprovação do empréstimo num prazo definido, e estabelece como é devolvido o sinal se essa aprovação não chegar.
Posso assinar um CPCV sem estar em Portugal?
Sim. Muitos compradores internacionais assinam através de um advogado com procuração, ou assinam no estrangeiro, com as assinaturas reconhecidas localmente e legalizadas quando necessário.
Quanto tempo decorre entre o CPCV e a escritura?
Normalmente, um a três meses. O prazo deve deixar tempo suficiente para a avaliação e a aprovação do banco, e para os documentos que o vendedor ainda tenha de obter.
Para ler a seguir: Contrato de mediação imobiliária: exclusividade e comissão e Custos de compra de casa: quanto custa além do preço em 2026.
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Atualizado em outubro de 2026. Fontes: Código Civil português, artigos 410.º, 442.º e 830.º. Informação de caráter geral; não constitui aconselhamento jurídico. Wiseguys Properties, AMI 23109 · info@wgpadvisors.com