Custos de compra de casa: quanto custa além do preço em 2026
O preço é o primeiro número. Não é o último.
Os custos de compra de casa são o preço e um segundo orçamento, mais pequeno, que muitos compradores só descobrem tarde: IMT, imposto do selo, escritura, registo, despesas do crédito e, depois, os encargos de ser proprietário. Para um residente que compra com crédito, somam cerca de seis por cento do preço antes dos honorários, e mais numa segunda habitação ou quando o comprador vive fora. Este guia percorre cada linha, diz quem paga o quê e faz as contas a um exemplo com as taxas de 2026. Se vai vender, saber isto ajuda a perceber a proposta do outro lado. As tabelas completas estão no nosso guia sobre IMT, imposto do selo e IMI.
Os impostos da compra: IMT e imposto do selo
Há dois impostos a pagar antes da escritura, ambos calculados sobre o maior de dois valores, o preço ou o valor patrimonial tributário. O IMT substituiu em 2004 a antiga sisa, imposto de origem medieval. Na habitação é progressivo, com escalões atualizados todos os anos: em 2026, a habitação própria e permanente está isenta até 106.346 €, a taxa marginal sobe até 8% e aplicam-se taxas únicas de 6% acima de 660.982 € e de 7,5% acima de 1.150.853 €. A segunda habitação paga 1% desde o primeiro euro. Desde 25 de maio de 2026, o comprador não residente paga 7,5%, com restituição parcial em certas condições: veja o nosso guia sobre comprar casa sendo estrangeiro.
O imposto do selo junta 0,8% sobre a mesma base. Ambos são liquidados no Portal das Finanças antes da assinatura, e os comprovativos apresentam-se na escritura.
Escritura e registo
A venda pode ser feita no notário, por documento particular autenticado por advogado ou solicitador, ou num balcão Casa Pronta. Os notários fixam os seus honorários, que variam com o ato. A Casa Pronta tem preços fixos: 375 € numa compra com um só ato de registo, 700 € quando há também hipoteca, e mais 50 € por cada imóvel adicional, com os impostos à parte. Se a escritura for feita noutro lado, o registo da aquisição custa 225 € online ou 250 € ao balcão, e a hipoteca também se regista. A certidão permanente do registo predial, útil logo na fase de verificação, custa 15 € online.
O advogado não é obrigatório, mas a maioria dos compradores recorre a um para a verificação dos documentos, o contrato-promessa e a escritura. Os honorários são livres: peça um orçamento escrito logo no início. Veja o nosso guia sobre o CPCV.
As despesas do crédito à habitação
O empréstimo tem custos próprios. O imposto do selo de 0,6% incide sobre o capital quando o prazo é igual ou superior a cinco anos, e o de 4% sobre os juros e as comissões bancárias. O banco cobra a avaliação e a abertura do processo, segundo o seu preçário. Pede habitualmente seguros de vida e multirriscos, que pode contratar fora do banco. Pela recomendação do Banco de Portugal para contratos celebrados desde 1 de agosto de 2026, o financiamento pode chegar a 90% do valor na habitação própria e permanente e a 80% nas outras finalidades: a entrada e os custos de compra saem dos capitais próprios.
Seis por cento, mais coisa menos coisa, antes de mudar uma única caixa.
Um exemplo: 400.000 € em Lisboa
Um residente de 40 anos compra em Lisboa um apartamento de 400.000 € para habitação própria e permanente, com valor patrimonial inferior ao preço, e pede 320.000 € a trinta anos. A escritura faz-se num balcão Casa Pronta. O IMT é de 400.000 € × 8% menos 13.763,35 €, ou seja, 18.236,65 €. O imposto do selo da compra é de 3.200 €. O imposto do selo do crédito é de 1.920 €. A Casa Pronta, com compra, hipoteca e os dois registos, custa 700 €. Total: 24.056,65 €, cerca de 6% do preço, antes do advogado, das comissões do banco e dos seguros.
Basta mudar um dado para o valor mudar. Numa segunda habitação, o IMT sobe para 19.300,11 €. Para um não residente, é de 30.000 €. Para um jovem até 35 anos que compra a primeira habitação própria e permanente, desce para 5.556,88 €, com imposto do selo de 555,69 €.
Até aos 35 anos: a isenção
Desde agosto de 2024, com o Decreto-Lei 48-A/2024, os jovens até aos 35 anos, inclusive, não pagam IMT nem imposto do selo na compra da primeira habitação própria e permanente até 330.539 € em 2026. Entre 330.539 € e 660.982 €, pagam apenas sobre a parte que excede o limite. Acima de 660.982 €, não há isenção. É preciso não ser dependente para efeitos de IRS, não ter sido proprietário de habitação nos três anos anteriores, ir viver na casa no prazo de seis meses e mantê-la como habitação própria e permanente durante seis anos, com algumas exceções. Não há limite de rendimento. A isenção não abrange o imposto do selo do crédito.
Quem paga a comissão da imobiliária
A comissão é devida por quem assinou o contrato de mediação com a agência, e só com a conclusão do negócio. Em Portugal, é normalmente o vendedor, que suporta também o certificado energético. O comprador só paga comissão se tiver contratado um mediador para si. Veja o nosso guia sobre o contrato de mediação, a exclusividade e a comissão e, se está do lado de quem vende, a nossa página para vender a sua casa.
Depois das chaves: IMI, condomínio, obras
Ser proprietário tem o seu próprio orçamento. O IMI é de 0,3% a 0,45% do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, consoante o município, e é devido por quem é dono a 31 de dezembro: quem compra em novembro paga o ano inteiro, cobrado no ano seguinte. Num prédio, peça ao vendedor a declaração do administrador sobre encargos e dívidas ao condomínio antes da escritura: quem prescinde dela assume as dívidas do vendedor. Depois vêm as mudanças, o mobiliário e, muitas vezes, obras, que num apartamento antigo de Lisboa merecem orçamento próprio: veja o nosso guia sobre reabilitar uma casa antiga.
A Wiseguys Properties pode rever estas contas consigo antes de fazer uma proposta. Para visitar um imóvel em Lisboa, como The Diplomat, em Arroios, ou para preparar uma compra, fale connosco. Para a sequência completa, leia comprar casa em Portugal, passo a passo.
Perguntas frequentes
Quanto custa comprar casa além do preço?
Para um residente que compra habitação própria e permanente com crédito, cerca de 6% do preço em impostos e registos, mais advogado, comissões bancárias e seguros. Numa segunda habitação ou para um não residente, o IMT é mais alto.
Quem paga o IMT, o comprador ou o vendedor?
O comprador, antes da escritura, sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário.
Quanto custa a escritura de uma casa?
Na Casa Pronta, 375 € sem hipoteca e 700 € com hipoteca, já com os registos. No notário, os honorários são livres e variam com o ato.
Quem paga a comissão da imobiliária?
Quem assinou o contrato de mediação, normalmente o vendedor. O comprador só paga se tiver contratado um mediador para si.
Os jovens pagam IMT na compra de casa?
Até aos 35 anos, na primeira habitação própria e permanente, não pagam IMT nem imposto do selo até 330.539 € em 2026, e pagam parcialmente até 660.982 €.
Este artigo é informação geral, atualizada a outubro de 2026, e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Valores para Portugal continental. Fontes: Autoridade Tributária, Ofício-Circulado 40129/2026 (tabelas de IMT 2026); Decreto-Lei 97/2026; Decreto-Lei 48-A/2024; Tabela Geral do Imposto do Selo; Instituto dos Registos e do Notariado, Casa Pronta e emolumentos do registo predial; Banco de Portugal, recomendação macroprudencial a partir de 1 de agosto de 2026; Lei 15/2013; Código Civil, artigo 1424.º-A. Fotografias: Wiseguys Properties.