Frais de notaire au Portugal : le vrai coût d'un achat en 2026
Le prix est le premier chiffre. Ce n'est pas le dernier.
En France, on parle de frais de notaire pour désigner tout ce qui s'ajoute au prix. Au Portugal, les frais de notaire au sens strict sont modestes : l'essentiel tient aux impôts, l'IMT et le droit de timbre, puis à l'inscription au registre et aux frais du crédit. Pour un résident qui achète avec un prêt, l'ensemble représente environ six pour cent du prix avant honoraires, davantage pour une résidence secondaire ou un acheteur non-résident. Ce guide reprend chaque ligne, dit qui paie quoi et chiffre un exemple aux taux de 2026. Les barèmes complets figurent dans notre guide de la fiscalité immobilière au Portugal.
Les impôts de l'achat : IMT et droit de timbre
Deux impôts se paient avant l'acte, tous deux calculés sur la plus élevée de deux valeurs, le prix ou la valeur fiscale du bien. L'IMT, l'impôt municipal sur les mutations, a remplacé en 2004 l'ancienne sisa, un impôt d'origine médiévale. Pour un logement, il est progressif, avec des tranches actualisées chaque année : en 2026, la résidence principale est exonérée jusqu'à 106 346 €, le taux marginal monte jusqu'à 8 %, puis un taux unique de 6 % s'applique au-delà de 660 982 € et de 7,5 % au-delà de 1 150 853 €. Une résidence secondaire paie 1 % dès le premier euro. Depuis le 25 mai 2026, un acheteur non-résident paie un taux unique de 7,5 %, en partie remboursable sous conditions : voir notre guide pour acheter au Portugal en tant que Français.
Le droit de timbre, l'imposto do selo, ajoute 0,8 % sur la même base. Les deux sont payés auprès de l'administration fiscale avant la signature, et les justificatifs sont présentés lors de l'acte.
L'acte et le registre foncier
La vente peut être signée devant un notaire, sous forme d'acte sous seing privé authentifié par un avocat ou un solicitador, ou dans un guichet Casa Pronta du registre foncier. Les notaires fixent librement leurs honoraires, qui varient selon l'acte. Casa Pronta pratique des prix fixes : 375 € pour un achat avec une seule inscription, 700 € s'il y a aussi une hypothèque, et 50 € par bien supplémentaire, impôts en sus. Si l'acte est signé ailleurs, l'inscription de l'achat coûte 225 € en ligne ou 250 € au guichet, et l'hypothèque s'inscrit également. Le certificat du registre foncier, utile dès les vérifications, coûte 15 € en ligne.
L'avocat n'est pas obligatoire, mais la plupart des acheteurs, et presque tous ceux qui viennent de l'étranger, en prennent un pour les vérifications, le compromis et l'acte. Au Portugal, c'est lui qui joue le rôle de conseil que l'on attend en France du notaire. Ses honoraires sont libres : demandez un devis écrit dès le départ. Voir notre note sur le CPCV, le compromis de vente portugais.
Les frais du crédit
Le prêt a ses propres coûts. Un droit de timbre de 0,6 % s'applique au capital emprunté lorsque la durée est d'au moins cinq ans, et un droit de 4 % aux intérêts et aux commissions bancaires. La banque facture l'expertise et l'ouverture du dossier, selon sa grille tarifaire. Elle demande en général une assurance vie et une assurance habitation. Selon la recommandation de la Banque du Portugal pour les contrats signés depuis le 1er août 2026, le prêt peut atteindre 90 % de la valeur pour une résidence principale et 80 % pour tout autre usage : l'apport et les frais d'achat viennent des fonds propres.
Six pour cent, à peu près, avant d'avoir déplacé le moindre carton.
Un exemple chiffré : 400 000 € à Lisbonne
Un résident de 40 ans achète à Lisbonne un appartement de 400 000 € comme résidence principale, avec une valeur fiscale inférieure au prix, et emprunte 320 000 € sur trente ans. L'acte est signé dans un guichet Casa Pronta. L'IMT est de 400 000 € × 8 % moins 13 763,35 €, soit 18 236,65 €. Le droit de timbre sur l'achat est de 3 200 €. Le droit de timbre sur le prêt est de 1 920 €. Casa Pronta, avec l'achat, l'hypothèque et les deux inscriptions, coûte 700 €. Total : 24 056,65 €, environ 6 % du prix, avant l'avocat, les frais de banque et les assurances.
Changez un paramètre et le chiffre bouge. Pour une résidence secondaire, l'IMT passe à 19 300,11 €. Pour un non-résident, il atteint 30 000 €. Pour un acheteur de 35 ans ou moins qui acquiert sa première résidence principale, il tombe à 5 556,88 €, avec un droit de timbre de 555,69 €.
Jusqu'à 35 ans : l'exonération
Depuis août 2024, en vertu du Decreto-Lei 48-A/2024, les acheteurs de 35 ans ou moins ne paient ni IMT ni droit de timbre sur l'achat de leur première résidence principale jusqu'à 330 539 € en 2026. Entre 330 539 € et 660 982 €, ils ne paient que sur la part qui dépasse ce seuil. Au-delà de 660 982 €, aucune exonération. Il ne faut pas être fiscalement à charge, ne pas avoir été propriétaire d'un logement dans les trois années précédentes, s'installer dans les six mois et y garder sa résidence principale pendant six ans, sauf exceptions. Il n'y a pas de plafond de revenus. L'exonération ne couvre pas le droit de timbre sur le prêt.
Qui paie la commission de l'agence
La commission est due par celui qui a signé le mandat avec l'agence, et seulement une fois la vente conclue. Au Portugal, c'est en général le vendeur, qui fournit aussi le certificat énergétique. L'acheteur ne paie une commission que s'il a mandaté son propre agent. Voir notre guide sur le mandat, l'exclusivité et la commission.
Après les clés : IMI, copropriété, travaux
La propriété a son propre budget. L'IMI, la taxe foncière annuelle, va de 0,3 % à 0,45 % de la valeur fiscale d'un bien urbain selon la commune, et il est dû par le propriétaire au 31 décembre : qui achète en novembre paie l'année entière, réclamée l'année suivante. Dans un immeuble, demandez au vendeur, avant l'acte, la déclaration du syndic sur les charges et les dettes de copropriété : l'acheteur qui y renonce reprend les dettes du vendeur. Viennent ensuite le déménagement, le mobilier et souvent des travaux, qui dans un appartement ancien de Lisbonne méritent leur propre devis : voir notre guide pour rénover une maison ancienne.
Wiseguys Properties peut reprendre ces chiffres avec vous, en français, avant toute offre. Pour visiter un bien à Lisbonne, comme The Diplomat à Arroios, ou préparer un achat, contactez-nous. Pour le déroulé complet, lire acheter une maison au Portugal, étape par étape.
Questions fréquentes
À combien s'élèvent les frais de notaire au Portugal ?
Au sens français, environ 6 % du prix pour un résident qui achète sa résidence principale avec un prêt, impôts et registre compris, plus avocat, frais bancaires et assurances. Les frais de notaire proprement dits sont modestes.
Qui paie l'IMT, l'acheteur ou le vendeur ?
L'acheteur, avant l'acte, sur la plus élevée des deux valeurs, le prix ou la valeur fiscale du bien.
Combien coûte un acte de vente au Portugal ?
Dans un guichet Casa Pronta, 375 € sans hypothèque et 700 € avec hypothèque, inscriptions comprises. Chez un notaire, les honoraires sont libres.
Un non-résident paie-t-il plus de frais ?
Oui. Depuis le 25 mai 2026, un non-résident paie l'IMT au taux unique de 7,5 % sur un logement, en partie remboursable s'il s'installe au Portugal dans les deux ans ou loue à loyer modéré.
Qui paie la commission de l'agence immobilière ?
Celui qui a signé le mandat, en général le vendeur. L'acheteur ne paie que s'il a mandaté son propre agent.
Cet article est une information générale à jour en octobre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal. Montants pour le Portugal continental. Sources : Autoridade Tributária, Ofício-Circulado 40129/2026 (barèmes de l'IMT 2026) ; Decreto-Lei 97/2026 ; Decreto-Lei 48-A/2024 ; table générale du droit de timbre ; Instituto dos Registos e do Notariado, tarifs Casa Pronta et du registre foncier ; Banco de Portugal, recommandation macroprudentielle à partir du 1er août 2026 ; Lei 15/2013 ; code civil portugais, article 1424-A. Photographies : Wiseguys Properties.