Golden visa Portugal en 2026 : ce qui existe encore
Une maison n'est plus un visa.
Pendant dix ans, le golden visa Portugal a été associé à la pierre : on achetait un appartement à Lisbonne ou une quinta dans l'Alentejo, et le titre de séjour suivait. Ce lien a été rompu en octobre 2023. En 2026, le dispositif existe toujours, sous une forme plus étroite, et le régime fiscal qui l'accompagnait souvent, le statut de résident non habituel (RNH), a été remplacé par une incitation bien plus sélective, l'IFICI. Depuis mai 2026, une nouvelle loi sur la nationalité a aussi changé l'horizon. Voici ce qui reste, à la lecture des textes en vigueur en octobre 2026.
Comment l'immobilier est sorti du golden visa
L'autorisation de résidence pour activité d'investissement (ARI), le golden visa, a été créée en 2012 par une modification de la loi portugaise sur les étrangers, la Lei 23/2007. Pendant l'essentiel de son existence, ses voies les plus connues étaient l'achat d'un bien d'au moins 500 000 €, l'achat d'immeubles anciens ou situés en zone de réhabilitation urbaine avec travaux, et les gros transferts de capitaux. Le plan logement Mais Habitação, la Lei 56/2023 du 6 octobre, a supprimé les trois. Depuis le 7 octobre 2023, aucune nouvelle demande n'est admise sur ces fondements, et la loi précise que les voies restantes ne peuvent être dirigées, directement ou indirectement, vers l'immobilier.
Il faut le redire, car l'argument circule encore : acheter une maison au Portugal, quels que soient son prix, son âge ou son emplacement, ne donne plus droit au golden visa. Ce peut être une excellente raison d'y vivre. Ce n'est pas un titre de séjour.
Et pour un Français ?
Pour un citoyen de l'Union européenne, la question du golden visa ne se pose pas : il n'a besoin d'aucun visa pour s'installer au Portugal. Au-delà de trois mois, il s'enregistre auprès de la mairie de sa commune de résidence. Ce qui a changé pour lui est fiscal. Beaucoup de retraités français sont venus pour le RNH, qui a fermé aux nouveaux arrivants en 2024. Son successeur, l'IFICI, ne concerne pas les pensions. Un retraité qui s'installe aujourd'hui est imposé selon les règles générales et selon la convention fiscale franco-portugaise : nous y revenons dans notre guide de la retraite au Portugal.
Les voies qui restent en 2026
Le texte actuel de l'article 3 de la Lei 23/2007 conserve cinq voies d'investissement, chacune à maintenir au moins cinq ans. La première est un transfert d'au moins 500 000 € en parts de fonds d'investissement de droit portugais non immobiliers, d'une maturité d'au moins cinq ans au moment de l'investissement, dont au moins 60 % sont investis dans des sociétés ayant leur siège au Portugal.
Les autres sont un transfert d'au moins 500 000 € vers la recherche scientifique d'institutions du système scientifique national ; d'au moins 250 000 € pour la production artistique ou la restauration et l'entretien du patrimoine culturel national, par l'intermédiaire de services publics, de fondations publiques, de fondations privées d'utilité publique, d'entités intercommunales et d'organismes semblables ; la création d'au moins dix emplois ; et 500 000 € pour créer ou recapitaliser une société portugaise qui crée cinq emplois permanents, ou en maintient dix, pendant trois ans. Pour la recherche, la culture et l'emploi, les seuils baissent de 20 % dans les territoires de faible densité définis par la Portaria 208/2017.
La voie culturelle est celle qui a un écho architectural. Elle finance le patrimoine dont ont la charge les institutions publiques : monuments, musées, théâtres. Une partie du patrimoine portugais est pourtant entre des mains privées, des demeures de l'Alentejo aux azulejos Art nouveau de Janelas Verdes 1905 à Lisbonne, et le golden visa ne l'atteint pas. La voie culturelle n'achète, ne restaure ni ne meuble une maison particulière.
La voie culturelle finance le patrimoine. Elle n'achète pas de maison.
Pour ceux qui ont déjà un golden visa
Les titres accordés selon les anciennes règles n'ont pas été annulés. Les demandes en cours en octobre 2023 sont restées valables, et les titres existants peuvent être renouvelés, le regroupement familial et la résidence permanente restant possibles. Au renouvellement, la loi les convertit en titres de séjour pour immigrants entrepreneurs, avec la même durée minimale de présence qu'avant : sept jours la première année, puis quatorze jours par période de deux ans. La réforme de 2025 de la loi sur les étrangers, la Lei 61/2025, qui impose désormais en règle générale deux ans de résidence avant le regroupement familial, en a dispensé les titulaires d'un golden visa.
La nouvelle loi sur la nationalité
Beaucoup d'investisseurs voyaient dans le golden visa un chemin vers un passeport portugais, donc européen. Ce chemin s'est allongé. La Lei Orgânica 1/2026, en vigueur depuis le 19 mai 2026, porte la durée de résidence légale exigée pour la naturalisation à sept ans pour les ressortissants des pays de langue officielle portugaise et des États membres de l'Union européenne, et à dix ans pour les autres. Elle exige aussi une connaissance de la culture, de l'histoire et des symboles nationaux, ainsi que des droits et devoirs du citoyen. Les demandes déposées avant le 19 mai 2026 relèvent de l'ancienne loi.
Du RNH à l'IFICI
Le régime du résident non habituel, créé en 2009, a été abrogé au 1er janvier 2024 par la loi de finances portugaise de cette année. Un régime transitoire a permis à certaines personnes ayant des liens avec le Portugal avant la fin de 2023 de s'inscrire pour 2024. Ceux qui étaient déjà inscrits conservent le statut jusqu'au terme de leurs dix ans. Personne d'autre ne peut y entrer.
Son successeur, l'Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI), parfois appelé « RNH 2.0 », figure à l'article 58.º-A du Statut des avantages fiscaux et a été précisé par la Portaria 352/2024. Ce n'est pas un régime pour les patrimoines. Il vise les personnes qui n'ont pas été résidentes fiscales au Portugal au cours des cinq années précédentes et qui exercent des activités précises : enseignement supérieur et recherche scientifique, postes qualifiés dans des entreprises bénéficiant d'avantages contractuels à l'investissement ou reconnues par l'AICEP ou l'IAPMEI, professions hautement qualifiées dans certaines entreprises exportatrices ou investisseuses, recherche et développement, start-up certifiées. Les professions hautement qualifiées exigent un doctorat, ou un diplôme de l'enseignement supérieur et trois ans d'expérience.
Pendant dix ans, les revenus de l'activité éligible sont imposés au taux forfaitaire de 20 %. La plupart des revenus de source étrangère sont exonérés, avec deux exceptions importantes : les pensions sont exclues, et les revenus versés depuis des juridictions de la liste noire portugaise sont taxés à 35 %. L'inscription se fait sur le Portal das Finanças avant le 15 janvier de l'année qui suit celle où l'on devient résident ; une inscription tardive réduit la durée de l'avantage. Les questions-réponses de l'administration fiscale sur l'IFICI font référence.
Les autres façons de s'installer
Pour les ressortissants de pays tiers, le golden visa n'a jamais été le seul outil. Les retraités et les personnes vivant de leurs revenus demandent en général le visa D7, qui exige des revenus réguliers mesurés à l'aune du salaire minimum portugais : 920 € par mois en 2026 pour le demandeur principal, plus 50 % par adulte supplémentaire et 30 % par enfant. Les travailleurs à distance peuvent demander le visa de résidence pour travail à distance, qui exige un revenu moyen sur les trois derniers mois d'au moins quatre salaires minimums, soit 3 680 € par mois en 2026.
Rien de tout cela ne change la manière d'acheter. Un acheteur étranger suit les mêmes étapes qu'un Portugais, du numéro fiscal à l'acte : voir notre guide pour acheter une maison au Portugal, étape par étape, notre article sur l'achat d'un bien en tant qu'étranger et notre guide de la fiscalité immobilière au Portugal.
Wiseguys Properties accompagne les acheteurs de maisons historiques et d'architecture dans tout le Portugal, d'un appartement Art nouveau à Lapa à une villa à Restelo ou un palais à Elvas. Les questions de séjour et d'impôts relèvent d'un avocat et d'un conseiller fiscal. Pour la maison elle-même, contactez-nous.
Questions fréquentes
Peut-on encore obtenir un golden visa en achetant un bien au Portugal ?
Non. Depuis le 7 octobre 2023, l'achat immobilier n'y donne plus droit, et les voies restantes ne peuvent être dirigées, directement ou indirectement, vers l'immobilier.
Un Français a-t-il besoin d'un visa pour vivre au Portugal ?
Non. Un citoyen de l'Union européenne s'installe librement ; au-delà de trois mois, il s'enregistre auprès de la mairie de sa commune de résidence.
Le statut RNH existe-t-il encore ?
Pour ceux qui étaient déjà inscrits, oui, jusqu'au terme de leurs dix ans. Pour les nouveaux résidents, non : il a été remplacé par l'IFICI, bien plus restrictif.
L'IFICI concerne-t-il les retraités ?
Non. Les pensions sont exclues de l'exonération des revenus étrangers prévue par l'IFICI et sont imposées selon les règles générales et la convention fiscale applicable.
Quel est l'investissement minimum pour le golden visa en 2026 ?
250 000 € pour la production artistique ou le patrimoine culturel national, ou 200 000 € dans les territoires de faible densité. Les voies des fonds, de la recherche et des sociétés commencent à 500 000 €.
Cet article est une information générale sur le droit en vigueur en octobre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique, d'immigration ou fiscal, et les règles changent souvent dans ce domaine. Sources : Lei 23/2007, article 3 (texte consolidé, modifié jusqu'à la Lei 62/2026) ; Lei 56/2023, articles 42 à 44 ; Lei 61/2025 ; Lei Orgânica 1/2026 et ministère de la Justice portugais ; Estatuto dos Benefícios Fiscais, article 58.º-A, et Portaria 352/2024/1 ; Autoridade Tributária, questions-réponses sur l'IFICI et le RNH ; Portaria 1563/2007 ; Decreto Regulamentar 4/2022 ; Decreto-Lei 139/2025. Photographies : Wiseguys Properties.