Golden Visa Portugal em 2026: o que ainda existe e o que acabou
Uma casa já não é um visto.
Durante uma década, o golden visa Portugal andou colado ao imobiliário: comprava-se um apartamento em Lisboa ou um monte no Alentejo e a autorização de residência vinha a seguir. Muitos proprietários venderam a compradores que procuravam precisamente isso. Essa ligação acabou em outubro de 2023. Em 2026, os vistos gold continuam a existir, mas mais estreitos, e o regime fiscal que muitas vezes os acompanhava, o residente não habitual (RNH), foi substituído por um incentivo muito mais seletivo, o IFICI. Desde maio de 2026, uma nova lei da nacionalidade mudou também o horizonte. Eis o que resta, lido nos textos em vigor em outubro de 2026.
Como o imobiliário saiu dos vistos gold
A autorização de residência para atividade de investimento (ARI), conhecida lá fora como Golden Visa, nasceu em 2012, por uma alteração à Lei de Estrangeiros, a Lei 23/2007. Durante quase toda a sua vida, as vias mais conhecidas foram a compra de imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros, a compra de edifícios antigos ou em áreas de reabilitação urbana com obras, e grandes transferências de capitais. O pacote Mais Habitação, a Lei 56/2023, de 6 de outubro, acabou com as três. Desde 7 de outubro de 2023 não são admitidos novos pedidos com esses fundamentos, e a lei acrescenta que as vias que restam não se podem destinar, direta ou indiretamente, ao investimento imobiliário.
Vale a pena repeti-lo, porque o argumento ainda aparece em anúncios: a compra de uma casa em Portugal, seja qual for o preço, a idade ou a localização, já não dá acesso a visto gold. Pode ser uma ótima razão para viver cá. Não é uma autorização de residência.
As vias que restam em 2026
O texto atual do artigo 3.º da Lei 23/2007 mantém cinco vias de investimento, todas por um período mínimo de cinco anos. A primeira é a transferência de 500 mil euros ou mais para unidades de organismos de investimento coletivo não imobiliários, constituídos ao abrigo da lei portuguesa, com maturidade de pelo menos cinco anos no momento do investimento e pelo menos 60 % do valor aplicado em sociedades com sede em Portugal.
As restantes são: 500 mil euros ou mais para investigação científica em instituições do sistema científico nacional; 250 mil euros ou mais para produção artística ou recuperação e manutenção do património cultural nacional, através de serviços públicos, fundações públicas, fundações privadas de utilidade pública, entidades intermunicipais e entidades semelhantes; a criação de pelo menos dez postos de trabalho; e 500 mil euros para constituir ou capitalizar uma sociedade portuguesa que crie cinco postos de trabalho permanentes, ou mantenha dez, durante três anos. Na investigação, na cultura e na criação de emprego, os montantes descem 20 % em territórios de baixa densidade, definidos pela Portaria 208/2017.
A via cultural é a que tem eco na arquitetura. Financia o património que as instituições públicas guardam: monumentos, museus, teatros. Parte do património português está, porém, em mãos privadas, dos montes alentejanos aos azulejos Arte Nova da Janelas Verdes 1905, em Lisboa, e o visto gold não lhe chega. A via cultural não compra, não reabilita nem mobila uma casa particular.
A via cultural financia o património. Não compra uma casa.
O que isto muda para quem vende
Para um proprietário, a consequência é simples. Um imóvel já não pode ser anunciado como elegível para visto gold, e quem o fizer está a dar uma informação errada ao comprador. O comprador estrangeiro de 2026 é outro: europeus que não precisam de visto, reformados com visto D7, profissionais que trabalham à distância, famílias que querem viver cá. Procuram casa, não um título de residência, e comparam a casa com o resto da Europa. Para preparar a venda, veja o nosso guia vender casa: passos e documentos.
Quem já tem visto gold
As autorizações concedidas ao abrigo das regras antigas não foram canceladas. Os pedidos pendentes em outubro de 2023 mantiveram-se válidos, e as autorizações existentes podem ser renovadas, continuando possíveis o reagrupamento familiar e a residência permanente. Na renovação, a lei converte-as em autorizações de residência para imigrantes empreendedores, com a mesma permanência mínima de antes: sete dias no primeiro ano e catorze dias em cada período subsequente de dois anos. A revisão da Lei de Estrangeiros de 2025, a Lei 61/2025, que passou a exigir em regra dois anos de residência antes do reagrupamento familiar, manteve os titulares de ARI fora desse prazo.
A nova lei da nacionalidade
Muitos investidores viam no visto gold um caminho para um passaporte português, e por isso europeu. Esse caminho ficou mais longo. A Lei Orgânica 1/2026, em vigor desde 19 de maio de 2026, passa a exigir sete anos de residência legal para a naturalização de nacionais de países de língua oficial portuguesa e de Estados-membros da União Europeia, e dez anos para os restantes. Exige também conhecimento da cultura, da história e dos símbolos nacionais, e dos direitos e deveres da cidadania. Os pedidos apresentados antes de 19 de maio de 2026 seguem a lei anterior. Para um titular de visto gold, que por definição vem de fora da UE, o horizonte é agora de dez anos, ou de sete se for nacional de um país de língua oficial portuguesa.
Do residente não habitual ao IFICI
O regime do residente não habitual, criado em 2009, foi revogado a partir de 1 de janeiro de 2024 pelo Orçamento do Estado desse ano. Um regime transitório permitiu a inscrição, para 2024, de quem já tinha ligações a Portugal antes do fim de 2023. Quem estava inscrito mantém o estatuto até ao fim dos seus dez anos. Ninguém mais pode entrar.
O sucessor, o Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI), por vezes chamado RNH 2.0, está no artigo 58.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais e foi regulamentado pela Portaria 352/2024. Não é um regime para patrimónios. Aplica-se a quem não foi residente fiscal em Portugal nos cinco anos anteriores e trabalha em atividades concretas: ensino superior e investigação científica, postos qualificados em empresas com benefícios contratuais ao investimento ou reconhecidas pela AICEP ou pelo IAPMEI, profissões altamente qualificadas em certas empresas exportadoras ou investidoras, investigação e desenvolvimento, startups certificadas. As profissões altamente qualificadas exigem doutoramento, ou licenciatura e três anos de experiência.
Durante dez anos, os rendimentos da atividade elegível pagam uma taxa especial de 20 %. A maior parte dos rendimentos de fonte estrangeira fica isenta, com duas exceções importantes: as pensões ficam de fora, e os rendimentos pagos a partir de paraísos fiscais pagam 35 %. A inscrição faz-se no Portal das Finanças até 15 de janeiro do ano seguinte àquele em que a pessoa se torna residente, e a inscrição tardia encurta o benefício. As perguntas frequentes da Autoridade Tributária sobre o IFICI são a referência.
Outras formas de viver cá
Para muitos, o visto gold nunca foi o instrumento certo. Os cidadãos da UE não precisam de visto. Reformados e pessoas que vivem de rendimentos próprios, vindos de fora da UE, pedem em regra o visto D7, que exige rendimentos regulares medidos pela retribuição mínima mensal garantida: 920 euros por mês em 2026 para o requerente, mais 50 % por cada adulto adicional e 30 % por cada filho. Quem trabalha à distância pode pedir o visto para trabalho remoto, que exige rendimentos médios nos últimos três meses de pelo menos quatro salários mínimos, ou seja, 3.680 euros por mês em 2026. Desenvolvemos estes caminhos no guia viver e reformar-se em Portugal.
Nada disto muda a forma de comprar casa. O comprador estrangeiro segue os mesmos passos de um português, do NIF à escritura: veja comprar casa em Portugal, passo a passo, comprar casa sendo estrangeiro e o nosso guia sobre IMT, imposto do selo e IMI.
A Wiseguys Properties acompanha a venda de casas históricas e de arquitetura em todo o país, de um apartamento Arte Nova na Lapa a uma moradia no Restelo e um palácio em Elvas. Se pensa vender, comece pela nossa página vender o seu imóvel. As questões de residência e de impostos pertencem a um advogado e a um consultor fiscal.
Perguntas frequentes
Ainda se pode obter um visto gold com a compra de um imóvel?
Não. Desde 7 de outubro de 2023, a compra de imóveis deixou de ser elegível, e as vias que restam não se podem destinar, direta ou indiretamente, ao imobiliário.
Qual é o investimento mínimo para o golden visa Portugal em 2026?
250 mil euros para produção artística ou património cultural nacional, ou 200 mil euros em territórios de baixa densidade. As vias dos fundos, da investigação e das sociedades começam nos 500 mil euros.
Posso anunciar a minha casa como elegível para visto gold?
Não. Desde outubro de 2023 nenhum imóvel é elegível, e anunciá-lo dessa forma é dar ao comprador uma informação errada.
O regime de residente não habitual ainda existe?
Para quem já estava inscrito, sim, até ao fim dos dez anos. Para novos residentes, não: foi substituído pelo IFICI, que é muito mais restrito.
O IFICI abrange pensões?
Não. As pensões ficam fora da isenção de rendimentos estrangeiros do IFICI e são tributadas pelas regras gerais do IRS.
Quantos anos de residência são precisos para a nacionalidade?
Desde 19 de maio de 2026, sete anos para nacionais da UE e de países de língua oficial portuguesa, e dez anos para os restantes.
Este artigo é informação geral sobre a lei em vigor em outubro de 2026. Não substitui aconselhamento jurídico, de imigração ou fiscal, e as regras nesta área mudam com frequência. Fontes: Lei 23/2007, artigo 3.º (texto consolidado, com as alterações até à Lei 62/2026); Lei 56/2023, artigos 42.º a 44.º; Lei 61/2025; Lei Orgânica 1/2026 e Ministério da Justiça; Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 58.º-A, e Portaria 352/2024/1; Autoridade Tributária, perguntas frequentes sobre o IFICI e o RNH; Portaria 1563/2007; Decreto Regulamentar 4/2022; Decreto-Lei 139/2025. Fotografias: Wiseguys Properties.