Herança indivisa: como vender uma casa herdada
Uma casa deixada a vários herdeiros é, durante um tempo, de todos e de nenhum.
Muitas das casas antigas do país, casas de vila no Alentejo, quintas no Norte, casas de família na Beira, chegam ao mercado por herança, por vezes depois de anos em herança indivisa entre irmãos, primos e filhos destes. Vender uma casa herdada não é difícil, mas tem uma ordem: saber quem são os herdeiros, cumprir as obrigações nas Finanças, registar o imóvel, pôr toda a família de acordo. Este guia percorre esses passos, com a lei em vigor em outubro de 2026.
Imposto do selo: quem paga e quem não paga
Em Portugal não há um imposto sucessório autónomo. As heranças pagam imposto do selo sobre aquisições gratuitas, à taxa de 10% (verba 1.2 da Tabela Geral). Nos imóveis, a base é o valor patrimonial tributário (VPT) inscrito na matriz à data do óbito, e não o valor de mercado. O cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos. Irmãos, sobrinhos, amigos e outros beneficiários pagam 10% sobre o que recebem. A taxa de 0,8% sobre imóveis aplica-se às compras e doações, não às heranças.
Isenção não dispensa a declaração. O cabeça de casal tem de entregar nas Finanças a participação do óbito, o Modelo 1 do Imposto do Selo, até ao final do terceiro mês seguinte ao do falecimento, mesmo que todos os herdeiros estejam isentos. A declaração identifica os herdeiros e relaciona os bens. O chefe do serviço de finanças só pode prorrogar o prazo até 60 dias, por motivo justificado.
O cabeça de casal e a herança indivisa
Até à partilha, a herança é indivisa e é administrada pelo cabeça de casal. O Código Civil (artigo 2080.º) fixa a ordem: o cônjuge sobrevivo não separado, se for herdeiro ou meeiro; o testamenteiro; os parentes herdeiros legais, primeiro os de grau mais próximo; os herdeiros testamentários. Entre iguais, prefere quem vivia com o falecido há pelo menos um ano e, depois, o mais velho.
O cabeça de casal pede o NIF da herança indivisa no Portal das Finanças (um não residente pode fazê-lo pelo e-balcão), paga o IMI dos prédios da herança e representa-a perante as Finanças. Não pode vender a casa sozinho. Os direitos relativos à herança são exercidos em conjunto por todos os herdeiros, nos termos do artigo 2091.º do Código Civil.
Habilitação de herdeiros e registo
Nenhuma venda se faz sem habilitação de herdeiros, o ato que declara quem são os herdeiros. Faz-se num notário ou num Balcão das Heranças do IRN, com declaração do cabeça de casal ou de três pessoas idóneas. O IRN tem também um procedimento único que junta habilitação de herdeiros, partilha e registo dos bens, e entrega a participação às Finanças se ainda não tiver sido feita. O emolumento base é de 425 €, sem impostos nem registos adicionais.
O imóvel é depois registado a favor dos herdeiros, em comum e sem determinação de parte ou direito, que é como o registo predial inscreve uma herança indivisa. Para o comprador, esse registo, lido com a habilitação, prova que quem está à mesa é quem pode vender.
Vender em conjunto ou fazer a partilha de herança antes
Os herdeiros têm dois caminhos. Podem vender a casa com a herança ainda indivisa: todos assinam o contrato-promessa e a escritura, pessoalmente ou por procuração, e repartem o preço segundo os seus quinhões. Ou podem fazer primeiro a partilha de herança, ficando um herdeiro com a casa e pagando aos outros tornas em dinheiro; esse herdeiro vende depois sozinho.
O primeiro caminho é mais rápido quando todos concordam com o preço. O segundo serve famílias em que um herdeiro quer ficar com a casa, ou um comprador que prefere tratar com um só dono. Um herdeiro pode ainda vender o seu quinhão a um estranho, mas os co-herdeiros têm direito de preferência, nos termos em que o têm os comproprietários (artigo 2130.º do Código Civil).
Basta um herdeiro que não assine para parar uma venda.
Sem acordo, a saída é o inventário. Com a Lei 117/2019, pode correr num cartório notarial ou no tribunal, e o notário pode remeter para os tribunais as questões demasiado complexas. Leva tempo. Entretanto, uma casa fechada durante anos perde mais do que qualquer imposto: o telhado cede, o jardim fecha-se, os compradores passam.
Mais-valias na venda de uma casa herdada
Na venda, a mais-valia é tributada em IRS. O valor de aquisição é o que serviu para a liquidação do imposto do selo, ou o que serviria se o herdeiro não estivesse isento (artigo 45.º do Código do IRS): na prática, o VPT à data do óbito, e não o que o falecido pagou. Como o VPT de uma casa antiga fica muitas vezes bem abaixo do valor de mercado, a mais-valia pode ser elevada. O saldo conta em 50% (artigo 43.º). Na herança indivisa, cada herdeiro declara a sua quota-parte no Anexo G. O nosso guia das mais-valias na venda de casa mostra o cálculo, e a nota sobre IMT, imposto do selo e IMI completa o quadro.
Herdeiros no estrangeiro, terrenos no interior
Muitos herdeiros de casas portuguesas vivem fora do país. Cada um precisa de NIF português e, se não for à escritura, de uma procuração; os documentos emitidos no estrangeiro podem precisar de apostila e de tradução certificada, conforme o país e o documento. Na União Europeia, o Regulamento (UE) 650/2012 aplica-se aos óbitos ocorridos a partir de 17 de agosto de 2015: uma só lei rege toda a sucessão, em regra a da última residência habitual do falecido, salvo se este tiver escolhido, em testamento, a lei da sua nacionalidade. O certificado sucessório europeu prova a qualidade de herdeiro noutro Estado-Membro e pode ser pedido em Portugal no IRN. O regulamento não se aplica na Dinamarca nem na Irlanda, e não trata de impostos.
Os terrenos rústicos trazem mais uma camada. Nos municípios aderentes, os prédios rústicos e mistos podem ser identificados e georreferenciados no BUPi, o Balcão Único do Prédio, o que esclarece as estremas antes da venda: veja o nosso guia sobre o BUPi e os terrenos rústicos.
Antes de pôr a casa à venda
Antes da primeira visita, os herdeiros devem ter a habilitação, o registo a seu favor, a participação do imposto do selo entregue e o imposto pago, o IMI em dia, a caderneta predial e a certidão permanente, o certificado energético e a licença de utilização ou a sua dispensa: veja a licença de utilização e os edifícios anteriores a 1951. Devem também acordar por escrito o preço, quem fala pela família e quem assina. O contrato de mediação deve ser assinado por todos. O nosso guia vender casa: passos e documentos enumera o resto, e o home staging explica como preparar a própria casa.
A Wiseguys Properties trabalha muitas vezes com famílias que vendem uma casa que passou por várias gerações, com herdeiros em vários países. Coordenamos os papéis, as visitas e a escritura. Para falar de uma casa herdada, contacte-nos. Como exemplo das casas que representamos, veja a Casa D. Adelina 1904, em Nisa, e leia sobre os bordados de Nisa.
Perguntas frequentes
Quem paga imposto do selo numa herança?
Paga 10% sobre o VPT quem não é cônjuge, unido de facto, descendente ou ascendente do falecido. Estes estão isentos.
Os herdeiros isentos têm de participar a herança?
Sim. O cabeça de casal entrega o Modelo 1 do Imposto do Selo até ao final do terceiro mês seguinte ao óbito, mesmo que todos estejam isentos.
Um herdeiro pode vender sozinho uma casa de herança indivisa?
Não. Enquanto a herança está indivisa, todos os herdeiros têm de concordar e assinar, pessoalmente ou por procuração. Um herdeiro pode vender o seu quinhão, mas os outros têm preferência.
Onde se faz a habilitação de herdeiros?
Num notário ou num Balcão das Heranças do IRN, que também pode tratar da partilha e do registo no mesmo procedimento.
Como se calculam as mais-valias de um imóvel herdado?
O valor de aquisição é o que serviu para o imposto do selo, em regra o VPT à data do óbito. O saldo conta em 50% para o IRS.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Fontes: Código do Imposto do Selo (artigos 6.º, 13.º e 26.º; Tabela Geral, verbas 1.1 e 1.2); Código do IRS (artigos 43.º e 45.º); Código Civil (artigos 2080.º, 2091.º e 2130.º); Lei 117/2019; Regulamento (UE) 650/2012; Portal das Finanças, Óbito; IRN, Habilitação de herdeiros, partilha e registo. Fotografias: Wiseguys Properties.