IMT e imposto de selo em 2026: tabela, IMI e exemplos
Updated: 2 days ago
Em Portugal, cada casa tem dois preços: o que se acorda e o que se paga.
Os impostos sobre imóveis em Portugal não são difíceis quando se vê o ciclo completo: IMT e imposto de selo na compra, um imposto municipal anual enquanto se é proprietário, e tributação das mais-valias na venda. O que apanha os compradores desprevenidos é o calendário e, este ano, uma nova regra para não residentes. Este é o nosso guia de IMT e imposto de selo, IMI e AIMI em 2026, com a tabela de IMT em vigor e exemplos de cálculo.
Três momentos: comprar, possuir, vender
Na compra: IMT e imposto de selo, pagos antes da escritura.
Todos os anos: IMI e, nos patrimónios maiores, AIMI.
Na venda: imposto sobre as mais-valias, com isenção em caso de reinvestimento em habitação própria e permanente.
IMT: o imposto sobre a transmissão de imóveis
O IMT é o imposto mais pesado na compra. É calculado sobre o maior de dois valores: o preço na escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT), e a taxa depende do que compra e do uso que lhe vai dar. Para habitação, a escala é progressiva; a tabela de IMT de 2026 para Portugal continental é a seguinte:
Habitação própria e permanente
Até 106.346 €: isento
De 106.346 € a 145.470 €: 2%
De 145.470 € a 198.347 €: 5%
De 198.347 € a 330.539 €: 7%
De 330.539 € a 660.982 €: 8%
De 660.982 € a 1.150.853 €: taxa única de 6%
Acima de 1.150.853 €: taxa única de 7,5%
Habitação secundária e outras compras para habitação
Até 106.346 €: 1%
De 106.346 € a 145.470 €: 2%
De 145.470 € a 198.347 €: 5%
De 198.347 € a 330.539 €: 7%
De 330.539 € a 633.931 €: 8%
De 633.931 € a 1.150.853 €: taxa única de 6%
Acima de 1.150.853 €: taxa única de 7,5%
Nos escalões progressivos, a taxa aplica-se com uma parcela a abater, pelo que a taxa efetiva é sempre inferior à nominal. Os prédios rústicos pagam uma taxa única de 5%, os outros prédios urbanos, como lojas ou escritórios, 6,5%, e as sociedades sediadas em jurisdições da lista negra 10%.
Novidade em 2026: taxa única de 7,5% para não residentes
Desde 25 de maio de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026, os não residentes que compram imóveis para habitação pagam IMT à taxa única de 7,5%, seja qual for o preço. O excedente face às taxas normais é reembolsado se, no prazo de dois anos, o comprador passar a ser residente fiscal em Portugal, ou se o imóvel for arrendado no prazo de seis meses a uma renda moderada, até 2.300 € por mês, e se mantiver arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
Compradores até aos 35 anos
Os jovens que compram a primeira habitação própria e permanente estão isentos de IMT e imposto de selo até 330.539 €, com isenção parcial até 660.982 €.
Imposto de selo
O imposto de selo é de 0,8%, calculado sobre a mesma base do IMT. Se recorrer a crédito à habitação, o próprio empréstimo paga mais 0,6% de imposto de selo, para prazos de cinco anos ou mais.
IMT e imposto de selo: um exemplo de cálculo
Um apartamento de 500.000 € em Lisboa, com valor patrimonial tributário inferior ao preço:
Comprado como habitação própria e permanente por um residente: IMT 26.236,65 € + imposto de selo 4.000 € = 30.236,65 €
Comprado como habitação secundária por um residente: IMT 27.300,11 € + imposto de selo 4.000 € = 31.300,11 €
Comprado por um não residente: IMT 37.500 € + imposto de selo 4.000 € = 41.500 €, dos quais entre 10.199,89 € e 11.263,35 € são reembolsáveis se o comprador passar a residente no prazo de dois anos, consoante o uso que der ao imóvel
Some os custos de notário, registo e advogado, e guarde uma margem. A maioria dos compradores deve contar com 7% a 10% acima do preço.
«Planeie os impostos antes do CPCV, não depois.»
IMI: o imposto municipal sobre imóveis
O IMI paga-se todos os anos ao município. Para prédios urbanos, a taxa fica entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário, fixada por cada câmara municipal; para prédios rústicos é de 0,8%. O VPT costuma ficar bem abaixo do valor de mercado: num imóvel com VPT de 200.000 €, num município que aplique 0,3%, o IMI é de 600 € por ano.
O IMI é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro e é cobrado no ano seguinte, em até três prestações. Compre no fim de dezembro e o IMI desse ano é seu; compre no início de janeiro e é do vendedor.
AIMI: o adicional para patrimónios maiores
O AIMI aplica-se quando a soma dos valores patrimoniais tributários dos imóveis habitacionais e terrenos para construção detidos por uma pessoa ultrapassa 600.000 €, ou 1,2 milhões de euros para os cônjuges que optem pela tributação conjunta. Acima desse limite, as pessoas singulares pagam 0,7%, que sobe para 1% acima de 1 milhão de euros e para 1,5% acima de 2 milhões de euros.
Na venda: mais-valias
Metade da mais-valia soma-se aos restantes rendimentos e é tributada às taxas progressivas. Desde 2023, isto aplica-se também aos não residentes. As mais-valias na venda de habitação própria e permanente ficam isentas se reinvestidas noutra habitação própria e permanente em Portugal, na UE ou no EEE, dentro dos prazos legais. O guia completo é mais-valias na venda de casa.
Como orçamentar, sem complicar
Decida o uso que vai dar ao imóvel: habitação própria e permanente, habitação secundária ou investimento. A taxa depende disso.
Confirme o seu estatuto de residência e se pode beneficiar do reembolso para não residentes.
Peça cedo a caderneta predial: o VPT determina o IMT, o IMI e o AIMI.
Acrescente 1% a 2% para notário, registo e advogado.
Nunca assine um CPCV sem saber o montante total necessário no dia da escritura.
Para o processo completo, leia comprar casa em Portugal passo a passo e o CPCV explicado.
Perguntas frequentes
Quanto se paga de IMT?
O IMT incide sobre o maior valor entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário (VPT). Para habitação, é progressivo, de 0% ou 1% até 8%, com uma taxa única de 6% acima de 660.982 € para habitação própria e permanente (633.931 € para as restantes) e de 7,5% acima de 1.150.853 €. Os prédios rústicos pagam 5% e os outros prédios urbanos 6,5%.
Os não residentes pagam mais impostos na compra de casa?
Sim, desde 25 de maio de 2026. Os não residentes que compram imóveis para habitação pagam IMT à taxa única de 7,5%. A diferença face às taxas normais é reembolsada se o comprador passar a residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos, ou se arrendar o imóvel no prazo de seis meses a uma renda moderada (até 2.300 € por mês) durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
O que é o IMI e quanto se paga?
O IMI é o imposto municipal anual sobre imóveis. Para prédios urbanos, fica entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário (VPT), fixado por cada município; para prédios rústicos é de 0,8%. É devido por quem for proprietário a 31 de dezembro.
Existe um imposto sobre o património imobiliário?
Existe o AIMI, um adicional anual sobre imóveis habitacionais e terrenos para construção quando o valor patrimonial tributário total detido por uma pessoa ultrapassa 600.000 € (1,2 milhões de euros para casais com tributação conjunta). As taxas para pessoas singulares são de 0,7%, 1% acima de 1 milhão de euros e 1,5% acima de 2 milhões de euros.
Os jovens pagam IMT?
Os compradores até aos 35 anos que adquirem a primeira habitação própria e permanente estão isentos de IMT e imposto de selo até 330.539 € em 2026, com isenção parcial até 660.982 €.
Para ler a seguir: Custos de compra de casa: quanto custa além do preço em 2026 e Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro ou emigrante.
Quer os números de um imóvel concreto antes de se comprometer? Peça uma conversa privada ou leia o nosso guia independente para comprar casa em Portugal.
Atualizado em outubro de 2026. Fontes: Código do IMT e escalões de 2026 (Orçamento do Estado para 2026); Decreto-Lei 97/2026; Tabela Geral do Imposto do Selo; Código do IMI. Valores para Portugal continental; a Madeira e os Açores aplicam escalões diferentes. Informação geral; não constitui aconselhamento fiscal. Wiseguys Properties, AMI 23109 · info@wgpadvisors.com