IMT Portugal 2026 : barème, droit de timbre et IMI expliqués
Updated: 2 days ago
Au Portugal, chaque bien a deux prix : celui que l’on négocie, et celui que l’on paie.
La fiscalité immobilière au Portugal n’a rien de compliqué dès lors que l’on en voit le cycle complet : un impôt de mutation et un droit de timbre à l’achat, une taxe municipale annuelle tant que l’on est propriétaire, l’impôt sur la plus-value à la revente. Ce qui surprend les acheteurs, c’est le calendrier et, cette année, une nouvelle règle pour les non-résidents. Voici notre guide de l’IMT au Portugal et des autres impôts immobiliers en 2026, avec le barème IMT en vigueur et des exemples chiffrés.
Trois moments : acheter, posséder, vendre
À l’achat : IMT et droit de timbre (imposto do selo), réglés avant l’acte de vente.
Chaque année : IMI, et AIMI sur les patrimoines les plus importants.
À la revente : impôt sur la plus-value (mais-valias), avec exonération en cas de réinvestissement dans une résidence principale.
L’IMT au Portugal : l’impôt de mutation
L’IMT est le principal impôt à l’achat. Il se calcule sur le plus élevé des deux montants : le prix inscrit dans l’acte ou la valeur fiscale du bien (VPT, valor patrimonial tributário), et le taux dépend de ce que vous achetez et de l’usage que vous en ferez. Pour l’habitation, le barème est progressif ; voici les tranches 2026 pour le Portugal continental :
Résidence principale (habitação própria e permanente)
Jusqu’à 106 346 € : exonéré
De 106 346 € à 145 470 € : 2 %
De 145 470 € à 198 347 € : 5 %
De 198 347 € à 330 539 € : 7 %
De 330 539 € à 660 982 € : 8 %
De 660 982 € à 1 150 853 € : taux unique de 6 %
Au-delà de 1 150 853 € : taux unique de 7,5 %
Résidences secondaires et autres achats à usage d’habitation
Jusqu’à 106 346 € : 1 %
De 106 346 € à 145 470 € : 2 %
De 145 470 € à 198 347 € : 5 %
De 198 347 € à 330 539 € : 7 %
De 330 539 € à 633 931 € : 8 %
De 633 931 € à 1 150 853 € : taux unique de 6 %
Au-delà de 1 150 853 € : taux unique de 7,5 %
Dans les tranches progressives, le taux s’applique avec une somme à déduire, si bien que le taux effectif reste toujours inférieur au taux affiché. Les terrains rustiques paient un taux unique de 5 %, les autres biens urbains, commerces ou bureaux, 6,5 %, et les sociétés établies dans des juridictions sur liste noire 10 %.
Nouveauté 2026 : un taux unique de 7,5 % pour les non-résidents
Depuis le 25 mai 2026, en vertu du décret-loi 97/2026, les non-résidents qui achètent un bien à usage d’habitation paient l’IMT au taux unique de 7,5 %, quel que soit le prix. L’excédent par rapport aux taux normaux est remboursé si, dans un délai de deux ans, l’acheteur devient résident fiscal portugais, ou si le bien est loué dans les six mois à un loyer modéré, jusqu’à 2 300 € par mois, et le reste au moins 36 mois au cours des cinq premières années.
Acheteurs de 35 ans ou moins
Les jeunes qui achètent leur première résidence principale sont exonérés d’IMT et de droit de timbre jusqu’à 330 539 €, avec une exonération partielle jusqu’à 660 982 €.
Le droit de timbre
Le droit de timbre (imposto do selo) s’élève à 0,8 %, calculé sur la même base que l’IMT. Si vous recourez à un prêt immobilier, l’emprunt lui-même supporte un droit de timbre supplémentaire de 0,6 % pour une durée de cinq ans ou plus.
Un exemple chiffré
Un appartement de 500 000 € à Lisbonne, dont la valeur fiscale est inférieure au prix :
Acheté comme résidence principale par un résident : IMT 26 236,65 € + droit de timbre 4 000 € = 30 236,65 €
Acheté comme résidence secondaire par un résident : IMT 27 300,11 € + droit de timbre 4 000 € = 31 300,11 €
Acheté par un non-résident : IMT 37 500 € + droit de timbre 4 000 € = 41 500 €, dont 10 199,89 € à 11 263,35 € remboursables si l’acheteur devient résident dans les deux ans, selon l’usage qu’il fait ensuite du bien
Ajoutez les frais de notaire, d’enregistrement et d’avocat, et gardez une marge. La plupart des acheteurs doivent prévoir de 7 % à 10 % en plus du prix.
« Prévoyez les impôts avant le CPCV, pas après. »
L’IMI au Portugal : la taxe foncière annuelle
L’IMI se paie chaque année à la commune. Pour les biens urbains, le taux est compris entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur fiscale, fixé par chaque municipalité ; pour les biens rustiques, il est de 0,8 %. La VPT est généralement bien inférieure à la valeur de marché : pour un bien dont la VPT est de 200 000 €, dans une commune appliquant 0,3 %, l’IMI s’élève à 600 € par an.
L’IMI est dû par le propriétaire au 31 décembre et facturé l’année suivante, en trois échéances au plus. Achetez fin décembre, et l’IMI de l’année est pour vous ; achetez début janvier, et il revient au vendeur.
L’AIMI : l’impôt additionnel sur les patrimoines importants
L’AIMI s’applique lorsque la valeur fiscale cumulée des biens d’habitation et des terrains à bâtir détenus par une même personne dépasse 600 000 €, ou 1,2 million d’euros pour les couples mariés qui optent pour l’imposition commune. Au-delà de ce seuil, les particuliers paient 0,7 %, puis 1 % au-delà de 1 million d’euros et 1,5 % au-delà de 2 millions d’euros.
À la revente : la plus-value
La moitié de la plus-value s’ajoute à vos autres revenus et est imposée au barème progressif. Depuis 2023, la règle vaut aussi pour les non-résidents. La plus-value sur une résidence principale est exonérée si elle est réinvestie dans une autre résidence principale au Portugal, dans l’UE ou dans l’EEE, dans les délais légaux. Notre guide complet, en portugais, s’intitule mais-valias na venda de casa.
Comment budgéter, sans compliquer
Décidez de l’usage du bien : résidence principale, résidence secondaire ou investissement. Le taux en dépend.
Vérifiez votre statut de résidence, et si vous pouvez prétendre au remboursement prévu pour les non-résidents.
Demandez tôt la caderneta predial, la fiche fiscale du bien : la VPT détermine l’IMT, l’IMI et l’AIMI.
Ajoutez 1 % à 2 % pour les frais de notaire, d’enregistrement et d’avocat.
Ne signez jamais de CPCV, le compromis de vente portugais, sans connaître la somme totale à mobiliser le jour de l’acte.
Pour le parcours complet, lisez acheter un bien au Portugal, étape par étape et le CPCV expliqué.
Questions fréquentes
Combien coûte l’IMT au Portugal ?
L’IMT s’applique au plus élevé du prix d’achat et de la valeur fiscale du bien (VPT). Pour l’habitation, il est progressif, de 0 % ou 1 % jusqu’à 8 %, avec un taux unique de 6 % au-delà de 660 982 € pour une résidence principale (633 931 € pour les autres logements) et de 7,5 % au-delà de 1 150 853 €. Les terrains rustiques paient 5 % et les autres biens urbains 6,5 %.
Les non-résidents paient-ils plus d’impôts immobiliers au Portugal ?
Oui, depuis le 25 mai 2026. Les non-résidents qui achètent un bien à usage d’habitation paient l’IMT au taux unique de 7,5 %. La différence avec les taux normaux est remboursée si l’acheteur devient résident fiscal portugais dans les deux ans, ou s’il loue le bien dans les six mois à un loyer modéré (jusqu’à 2 300 € par mois) pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années.
Qu’est-ce que l’IMI et combien coûte-t-il ?
L’IMI est la taxe foncière municipale annuelle. Pour les biens urbains, il est compris entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur fiscale (VPT), fixé par chaque commune ; pour les biens rustiques, il est de 0,8 %. Il est dû par le propriétaire au 31 décembre.
Existe-t-il un impôt sur la fortune immobilière au Portugal ?
Il existe l’AIMI, un impôt annuel additionnel sur les biens d’habitation et les terrains à bâtir lorsque la valeur fiscale totale détenue par une même personne dépasse 600 000 € (1,2 million d’euros pour les couples en imposition commune). Les taux pour les particuliers sont de 0,7 %, 1 % au-delà de 1 million d’euros et 1,5 % au-delà de 2 millions d’euros.
Les jeunes acheteurs paient-ils l’IMT ?
Les acheteurs de 35 ans ou moins qui acquièrent leur première résidence principale sont exonérés d’IMT et de droit de timbre jusqu’à 330 539 € en 2026, avec une exonération partielle jusqu’à 660 982 €.
À lire aussi : Frais de notaire au Portugal : le vrai coût d'un achat en 2026 et Acheter au Portugal en tant que Français : ce qui change.
Vous voulez les chiffres d’un bien précis avant de vous engager ? Demandez un entretien privé ou lisez notre guide indépendant pour acheter un bien au Portugal.
Mis à jour en octobre 2026. Sources : Code de l’IMT et barème 2026 (Budget de l’État 2026) ; décret-loi 97/2026 ; Table générale du droit de timbre ; Code de l’IMI. Chiffres pour le Portugal continental ; Madère et les Açores appliquent des tranches différentes. Information générale uniquement, ne constitue pas un conseil fiscal. Wiseguys Properties, AMI 23109 · info@wgpadvisors.com