Licença de utilização: o que mudou e as casas anteriores a 1951
Há casas mais velhas do que as regras. Não é defeito, mas pede um papel.
Durante décadas, a licença de utilização, a que muitos chamam licença de habitação, dizia ao comprador que um edifício podia ser usado tal como fora construído. Nenhum notário fazia uma escritura sem ela, ou sem prova de que a casa estava isenta. A lei mudou duas vezes desde 2024, e a segunda mudança entrou em vigor a 1 de outubro de 2026. Este guia explica o que era a licença, o que a substituiu, o que a escritura tem agora de declarar e porque é que as casas anteriores a 1951 seguem uma lógica própria.
O que era a licença de utilização
No Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, o RJUE de 1999, um edifício ou uma fração só podia ser usado depois de a câmara confirmar que correspondia ao projeto aprovado e ao uso previsto: habitação, comércio, serviços. O documento chamou-se alvará ou licença de utilização, mais tarde autorização de utilização, e acompanhava o imóvel. Até ao fim de 2023, o notário tinha de o ver na escritura, com a ficha técnica da habitação, ou a prova de que o prédio estava isento.
2024: o papel sai da escritura
O Simplex urbanístico, o Decreto-Lei 10/2024, acabou com essa obrigação a partir de 1 de janeiro de 2024, ao revogar as normas que exigiam os dois documentos nas transmissões. Passou a ser possível vender uma casa sem mostrar a licença. A legalidade não desapareceu: obras sem licença continuaram irregulares, e o dever de as regularizar passa para o novo dono. Deixou apenas de ser verificada no momento da venda. As perguntas passaram a ser feitas pelo comprador.
Outubro de 2026: a escritura tem de dizer
Uma segunda reforma, o Decreto-Lei 108/2026, de 29 de maio, reviu de novo o RJUE. A entrada em vigor foi adiada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei 155-B/2026. A palavra autorização deixa de se aplicar à utilização. Quando as obras tiveram licença ou comunicação prévia, o proprietário apresenta uma comunicação prévia para utilização, com um termo de responsabilidade do técnico que atesta a conformidade. Nos restantes casos, aplica-se a comunicação prévia com prazo: o edifício pode ser usado dez dias depois da submissão, salvo rejeição ou vistoria ordenada pela câmara.
A reforma retoma também o conceito de título urbanístico, que se transmite automaticamente com a propriedade. A mudança decisiva está na escritura. Todos os contratos de transmissão de prédios urbanos têm agora de declarar uma de três situações: que o título existe e é apresentado; que o vendedor declara tê-lo mas não o apresenta; ou que o vendedor declara não o ter. Se o contrato nada disser, é anulável. Vender sem título continua possível. Vender em silêncio, não.
Casas anteriores a 1951
O licenciamento municipal tornou-se regra geral com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, o RGEU, Decreto-Lei 38382, de 7 de agosto de 1951. Fora das sedes de concelho, só se aplicava onde a câmara deliberasse estendê-lo, e as regras foram revistas em 1962. Os tribunais entendem que os edifícios construídos antes do RGEU não precisavam de licença, nem de obras nem de utilização, e que o direito a usá-los está protegido. Uma lei de 2006 sobre arrendamento dispensa-os também de licença quando arrendados. A data relevante é, por isso, a que a câmara aplica, que fora dos centros urbanos pode ser posterior a 1951.
Na prática, o vendedor prova a isenção de licença de utilização com uma certidão da câmara municipal que atesta que o prédio é anterior às regras de licenciamento, ou com a caderneta predial que mostre a inscrição na matriz antes de 7 de agosto de 1951. A certidão é o caminho mais seguro. A isenção cobre apenas a construção original. Uma ampliação, um piso novo, uma varanda fechada ou uma piscina feitos depois precisavam de licença própria, e é a sua falta que costuma criar problemas.
O próprio RGEU continua em vigor. O Decreto-Lei 10/2024 previa a sua revogação a 1 de junho de 2026, mas o Decreto-Lei 108/2026 adiou-a até à aprovação de um novo diploma com as regras técnicas da edificação, que ainda não foi publicado.
A idade de uma casa é um facto. O seu processo é uma tarefa.
Pombalino, Arte Nova, casa portuguesa
Muito do que torna desejáveis as casas portuguesas foi construído antes de 1951. A Baixa de Lisboa foi reconstruída depois do terramoto de 1755 sobre uma estrutura de madeira, a gaiola pombalina, pensada para oscilar em vez de cair. Na viragem para o século XX, a Arte Nova cobriu fachadas e átrios de azulejo, como no apartamento de 1905 da Rua das Janelas Verdes. Nas décadas seguintes, Raul Lino defendeu uma casa portuguesa de beirados, alpendres e cal. Casas senhoriais alentejanas e casas de lavoura em granito no Norte são muitas vezes ainda mais antigas.
Estes edifícios foram mudando com o tempo: cozinhas e casas de banho acrescentadas, sótãos aproveitados, quintais cobertos. Cada mudança é uma pergunta para o processo. Antes de vender, um arquiteto pode comparar o edifício com o arquivo municipal, onde se guardam os projetos e licenças antigos, e dizer o que é original, o que foi licenciado e o que precisa de ser regularizado. O nosso guia para reabilitar uma casa antiga e o artigo sobre comprar um imóvel classificado continuam o tema.
Para quem vende, quem compra e o banco
Quem vende deve reunir o processo antes de pôr a casa no mercado: o título urbanístico ou a certidão de isenção, a caderneta predial, a certidão permanente e o certificado energético. O comprador vai perguntar, antes do contrato-promessa, qual das três declarações será feita na escritura. Se não houver título, o custo e o tempo da regularização entram na negociação. A lei já não impõe o documento na escritura, mas não impede o banco de o pedir quando avalia a casa para crédito à habitação. O nosso guia para vender casa, passos e documentos completa a lista.
A Wiseguys Properties prepara este processo com os proprietários de casas históricas em cada venda. Veja duas casas que representamos, o Janelas Verdes 1905, na Lapa, e a The Great Green House, em Portalegre, ou fale-nos do seu imóvel.
Perguntas frequentes
A licença de utilização ainda é obrigatória para vender casa?
Deixou de ser exigida na escritura a 1 de janeiro de 2024. Desde 1 de outubro de 2026, porém, a escritura tem de declarar se o título urbanístico existe, se é apresentado ou se falta; se nada disser, o negócio é anulável.
Posso viver numa casa sem licença de habitação?
Uma casa anterior ao RGEU, ou à data fixada pela câmara, pode ser usada sem licença. Numa casa posterior, a falta de título é uma irregularidade que deve ser resolvida junto da câmara.
Como se pede a isenção de licença de utilização?
Através de uma certidão pedida à câmara municipal, que atesta que o prédio é anterior às regras de licenciamento aplicáveis. Cada câmara define os documentos necessários.
O que é o título urbanístico?
O conjunto de documentos que prova a situação legal de um edifício depois da reforma de 2026: taxas pagas, pedido apresentado e, conforme o caso, a decisão ou o comprovativo de submissão.
O banco empresta para uma casa sem licença?
A lei não o proíbe, mas cada banco define as suas condições. Convém perguntar antes do contrato-promessa.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico. Fontes: Decreto-Lei 38382/51 (RGEU); Decreto-Lei 555/99 (RJUE); Decreto-Lei 10/2024; Decreto-Lei 108/2026 e Decreto-Lei 155-B/2026; Tribunal Central Administrativo Sul, processo 07022/10, de 20 de setembro de 2012; Ordem dos Arquitectos, Simplex urbanístico. Fotografias: Wiseguys Properties.