Location saisonnière au Portugal : alojamento local et tourisme rural
Au Portugal, recevoir des voyageurs n'est pas une affaire privée. C'est un registre.
Peu de règles de l'immobilier portugais ont autant bougé que celles de la location saisonnière au Portugal. Entre 2023 et 2025, elles ont été durcies, en partie annulées, puis confiées aux mairies. En 2026, le paysage est plus lisible. Ce que l'on appelle « licence Airbnb » est en réalité un numéro d'enregistrement d'alojamento local, et la possibilité de l'obtenir dépend de l'immeuble, de la rue et de la commune. Pour une maison de campagne ou une demeure historique, l'équivalent portugais du gîte ou de la chambre d'hôtes passe par le tourisme rural ou le turismo de habitação, avec d'autres règles. Ce guide présente les deux.
Ce qu'est l'alojamento local
L'alojamento local (AL) relève du Decreto-Lei 128/2014. Il couvre l'hébergement temporaire et payant de touristes dans des lieux qui ne remplissent pas les conditions d'un établissement touristique comme un hôtel. Il existe quatre formes : la maison (moradia), l'appartement, l'établissement d'hébergement (estabelecimento de hospedagem, dit hostel lorsque les dortoirs dominent) et les chambres, trois au plus, dans la résidence du propriétaire. Hors hostels, un AL compte au maximum neuf chambres et trente personnes.
L'activité commence par une déclaration préalable sur le guichet électronique de l'administration. Ce n'est qu'une fois le numéro attribué que le bien peut être annoncé et recevoir des hôtes ; le numéro figure alors au registre national, le RNAL, tenu par Turismo de Portugal. Il faut une assurance responsabilité civile, un livre de réclamations, un extincteur et une couverture anti-feu, une trousse de secours et, sauf pour les maisons, une plaque d'identification. Une déclaration d'activité auprès du fisc portugais est aussi nécessaire.
De Mais Habitação à 2026
En 2023, la loi Mais Habitação (Lei 56/2023) a suspendu la plupart des nouveaux enregistrements d'appartements, créé une contribution extraordinaire sur l'AL (la CEAL), rendu les enregistrements incessibles et prévu leur réexamen en 2030. Une grande partie a depuis été défaite. Le Decreto-Lei 57/2024 a abrogé la CEAL avec effet au 31 décembre 2023 : elle n'a donc jamais été perçue au titre de 2023. Le Decreto-Lei 76/2024, en vigueur depuis le 1er novembre 2024, a levé la suspension générale, supprimé la validité de cinq ans et le réexamen de 2030, et rendu les enregistrements de nouveau cessibles.
Le même texte a confié les décisions aux communes. Chaque mairie peut adopter un règlement d'AL, délimiter des zones de contention, où l'AL est déjà dense, et des zones de croissance durable, à surveiller, et y fixer des conditions aux nouveaux enregistrements, y compris des limites à leur cession. Les communes de plus de mille AL enregistrés avaient douze mois pour décider d'user de ces pouvoirs.
Lisbonne, Porto et le reste du pays
Lisbonne l'a fait. Les modifications de son règlement municipal de l'AL, approuvées par l'assemblée municipale le 2 décembre 2025, mesurent le rapport entre logements en AL et logements dans chaque zone. À partir de 10 %, la contention est absolue et aucun nouvel enregistrement n'est admis : c'est le cas des paroisses de Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios et Estrela, et de quartiers comme Belém, Alcântara, São Bento et Parque das Nações. Entre 5 % et 10 %, la contention est relative, comme aux Avenidas Novas, et un nouvel enregistrement exige une autorisation exceptionnelle. Dans les deux cas, la cession des enregistrements est restreinte. Notre guide des quartiers de Lisbonne donne le contexte.
À Porto, le règlement approuvé en décembre 2024 place en contention les paroisses du centre historique : Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso et Miragaia. Ailleurs, la réponse se trouve dans le règlement de chaque commune, et ces règlements évoluent : interrogez la mairie avant d'acheter, pas après. La taxe de séjour est elle aussi communale ; à Lisbonne, elle est de 4 euros par personne et par nuit depuis septembre 2024.
L'alojamento local s'enregistre. Le tourisme rural se classe.
L'immeuble et les voisins
Pour un appartement, la copropriété compte. Selon les règles actuelles, exploiter un AL dans un lot n'est pas en soi un usage contraire à sa destination, sauf si le titre constitutif, le règlement de copropriété ou une délibération de l'assemblée en dispose autrement. Inscrire une interdiction au règlement exige les deux tiers des tantièmes et ne vaut que pour les enregistrements ultérieurs. Pour s'opposer à un AL existant, des copropriétaires représentant plus de la moitié des tantièmes doivent voter une délibération motivée par des troubles répétés à l'usage normal de l'immeuble ou au repos des habitants ; la décision revient ensuite au maire.
La fiscalité de l'AL
Les revenus d'AL relèvent de la catégorie B de l'impôt portugais sur le revenu, celle des revenus professionnels. Au régime simplifié, 35 % des recettes brutes d'une maison ou d'un appartement sont imposés, 50 % en zone de contention. Pour une maison ou un appartement, on peut opter pour la catégorie F, celle des revenus fonciers, au taux autonome de 28 % ou au barème. L'hébergement supporte une TVA de 6 % sur le continent, mais les petits exploitants dont le chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas 15 000 euros peuvent en être exonérés. L'IMI reste dû : voir notre guide de la fiscalité immobilière au Portugal et du coût total d'un achat. Pour un résident fiscal français, la convention fiscale franco-portugaise s'applique : faites vérifier votre situation.
Tourisme rural et turismo de habitação
Une autre loi, le Decreto-Lei 39/2008 sur les établissements touristiques, régit le tourisme en espace rural. Il prend trois formes : les casas de campo, maisons de village ou de campagne qui respectent l'architecture locale, proches de nos gîtes ; l'agritourisme, sur une exploitation agricole active ; et les hôtels ruraux. Cinq casas de campo ou plus exploitées ensemble dans un village forment un turismo de aldeia, voie que nous abordons dans notre guide pour acheter un village.
Le turismo de habitação est la catégorie la plus exigeante : un hébergement familial dans d'anciennes demeures privées de valeur architecturale, historique ou artistique, palais ou manoirs, où le propriétaire ou son représentant réside pendant l'exploitation. C'est la version portugaise de la chambre d'hôtes de caractère. Si la maison est classée, notre guide sur l'achat d'un bien classé s'applique aussi. Contrairement à l'AL, ces établissements sont classés : la mairie classe les casas de campo, l'agritourisme et le turismo de habitação ; Turismo de Portugal classe les hôtels ruraux. Tous exigent une autorisation d'utilisation adaptée et un PDM qui le permette ; voir notre guide sur les quintas et montes de l'Alentejo.
Deux exemples
Dans le centre historique d'Abrantes, Casa Studio est un bâtiment urbain réhabilité, avec deux suites, un studio familial, une cuisine commune et une cour avec un citronnier. Son annonce le présente comme un bien à usage mixte et évoque une maison d'hôtes parmi ses usages possibles. Elle ne mentionne pas d'enregistrement d'AL : tout usage d'hébergement commencerait donc par les étapes ci-dessus.
Sur la côte de l'Alentejo, Casetas de Melides se présente comme une propriété de loisirs et de tourisme rural : maison principale, six casetas en bois avec terrasse et salle de bains, pavillon de cuisine commun et piscine, sur 12 695 m² plantés d'oliviers. Pour un bien de ce type, les premières questions de l'audit sont l'enregistrement ou la classification existants et ce que permet le plan ; le marché de Comporta et Melides est traité dans notre guide de la côte. Une maison de campagne avec terrain, comme Casal Riba Tejo, au bord du Tage près d'Abrantes, pose les mêmes questions.
Wiseguys Properties accompagne les acheteurs de maisons à vocation d'accueil. Pour préparer un achat, lisez notre guide pour acheter une maison au Portugal, étape par étape ou contactez-nous.
Questions fréquentes
Faut-il une licence pour louer aux touristes au Portugal ?
Oui. La location saisonnière exige un enregistrement d'alojamento local, obtenu par déclaration préalable sur le guichet électronique, avant toute annonce.
Un enregistrement d'AL est-il cessible en 2026 ?
En général oui, depuis le Decreto-Lei 76/2024. Les communes peuvent restreindre les cessions en zone de contention, ce que fait Lisbonne.
Peut-on encore ouvrir un AL à Lisbonne ?
Pas en zone de contention absolue, qui comprend les paroisses du centre historique. En zone de contention relative, un nouvel enregistrement exige une autorisation exceptionnelle de la mairie.
La copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?
Avec les deux tiers des tantièmes, elle peut l'interdire dans le règlement pour les enregistrements futurs. S'opposer à un AL existant exige plus de la moitié, une délibération motivée et une décision du maire.
Peut-on ouvrir un gîte au Portugal ?
Oui, sous la forme d'une casa de campo en tourisme rural, ou d'un alojamento local. La casa de campo est un établissement touristique classé par la mairie, avec des exigences plus strictes.
Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal. Sources : Decreto-Lei 128/2014, modifié par la Lei 56/2023 et le Decreto-Lei 76/2024 ; Decreto-Lei 57/2024 ; règlement municipal de l'AL de Lisbonne, modifications approuvées le 2 décembre 2025 ; règlement de l'AL de Porto (2024) ; Decreto-Lei 39/2008 et Portaria 937/2008 ; Turismo de Portugal ; Código do IRS et Código do IVA. Photographies : Wiseguys Properties.