Mais-valias na venda de casa: o guia de 2026
Updated: 2 days ago
O imposto chega um ano depois da escritura. É nessa altura que a maior parte das pessoas pensa nele pela primeira vez.
As mais-valias na venda de uma casa são a parte da venda de que ninguém fala na visita e que mais pesa nas contas finais. A boa notícia é que se planeiam: com as despesas certas, os prazos certos e, em muitos casos, imposto zero. Este é o guia da Wiseguys Properties às mais-valias imobiliárias em 2026, com as regras em vigor e as novidades deste ano.
O que é, exatamente, a mais-valia
É o ganho que tem ao vender um imóvel por mais do que lhe custou. Mas não é a diferença simples entre o preço de compra e o de venda. As Finanças fazem a conta assim:
Valor de venda − (valor de aquisição × coeficiente de desvalorização) − despesas e encargos = mais-valia.
O coeficiente de desvalorização monetária atualiza o preço de compra à inflação. É publicado todos os anos por portaria e só se aplica a imóveis detidos há mais de 24 meses. Quanto mais antiga a compra, maior o coeficiente e menor o ganho tributável.
Quanto se paga de mais-valias em 2026
Para quem é residente em Portugal, apenas 50% da mais-valia é tributada. Essa metade soma-se aos restantes rendimentos do ano e paga IRS às taxas progressivas, que no escalão mais alto chegam aos 48%. Na prática, o imposto efetivo sobre o ganho total fica entre cerca de 6% e 24%, conforme o rendimento de quem vende.
Os não residentes têm, desde 1 de janeiro de 2023, o mesmo regime: 50% do ganho é tributado às taxas progressivas, determinadas tendo em conta o rendimento mundial. A antiga taxa autónoma de 28% deixou de se aplicar.
Imóveis comprados antes de 1989 estão excluídos de tributação. A venda tem, ainda assim, de ser declarada.
As despesas que reduzem o imposto
É aqui que se ganha ou se perde mais dinheiro, e quase sempre por falta de papéis. Guarde tudo desde o dia da compra.
Na compra: IMT, imposto do selo, escritura, registos e a comissão imobiliária, se a pagou.
Na venda: comissão de mediação imobiliária, certificado energético e outros custos necessários à venda.
Obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, com faturas emitidas com o NIF do proprietário. Remodelações, ampliações e substituições estruturais contam; pintura e manutenção corrente não.
Como não pagar mais-valias, dentro da lei
1. Reinvestir na habitação própria e permanente
Se a casa que vende é a sua habitação própria e permanente, a mais-valia fica isenta na medida em que reinvista o valor de venda na compra, construção ou ampliação de outra habitação própria e permanente, em Portugal, na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu. O reinvestimento pode ser feito nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda. A isenção é proporcional: se reinvestir 80% do valor de venda, fica isenta 80% da mais-valia. A intenção de reinvestir declara-se no anexo G.
2. Para quem tem 65 anos ou está reformado
Desde 2023, quem vende a habitação própria e permanente com 65 ou mais anos, ou já reformado, pode reinvestir o valor num seguro de capitalização, num fundo de pensões aberto ou num PPR, no prazo de seis meses, e ficar isento na proporção do valor aplicado. As condições de cada produto devem ser confirmadas antes de assinar.
3. Novo em 2026: reinvestir em casas para arrendar
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou uma exclusão de tributação para quem vende uma habitação e reinveste o valor na compra de imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda moderada. As regras principais: reinvestimento nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda; renda mensal até 2.300 €; o imóvel tem de estar arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou não, nos primeiros cinco anos; e não pode ser vendido ou doado nesse período. O regime aplica-se de 2026 a 2029.
“O imposto sobre uma casa decide-se no dia em que se compra e no dia em que se planeia vender, não no dia da escritura.”
Um exemplo, com números
Um casal comprou um apartamento em Lisboa em 2016 por 300.000 €, com 12.000 € de IMT, imposto do selo e escritura. Em 2019 fez obras de 40.000 €, com faturas. Vende agora por 520.000 € e paga 31.980 € de comissão, IVA incluído. Com um coeficiente ilustrativo de 1,15, a conta fica assim:
Valor de aquisição atualizado: 300.000 € × 1,15 = 345.000 €
Mais-valia: 520.000 € − 345.000 € − 12.000 € − 40.000 € − 31.980 € = 91.020 €
Valor tributável (50%): 45.510 €, somado aos restantes rendimentos do casal
Num escalão de rendimento elevado, o imposto pode rondar os 20.000 €. Se a casa for a habitação própria e permanente e o casal reinvestir todo o valor de venda noutra, o imposto é zero. Sem as faturas das obras, a mais-valia subiria 40.000 €.
Quando e como se declara
A venda declara-se no anexo G da declaração de IRS do ano seguinte, entre 1 de abril e 30 de junho, com os dados do imóvel, os valores e datas de compra e venda, as despesas e, se for o caso, a intenção de reinvestimento. O imposto é pago até 31 de agosto.
Antes de pôr a casa à venda, vale a pena conhecer o valor real do imóvel: veja como se faz a avaliação de uma casa e os passos e documentos para vender.
Perguntas frequentes
Quanto se paga de mais-valias na venda de uma casa?
Para residentes e, desde 2023, também para não residentes, apenas 50% da mais-valia é somada aos restantes rendimentos e tributada às taxas progressivas do IRS. O imposto efetivo depende do rendimento total de quem vende.
Como evitar pagar mais-valias na venda da habitação própria e permanente?
Reinvestindo o valor de venda na compra de outra habitação própria e permanente em Portugal, na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda. A isenção é proporcional ao valor reinvestido.
As obras contam para as mais-valias?
Sim, as obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, comprovadas com faturas emitidas com o NIF do proprietário. Despesas de manutenção corrente não contam.
Quem comprou casa antes de 1989 paga mais-valias?
Não. Os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão excluídos de tributação, mas a venda deve ser declarada no anexo G do IRS.
Quando se declaram as mais-valias da venda de um imóvel?
Na declaração de IRS do ano seguinte ao da venda, no anexo G, entre 1 de abril e 30 de junho. O imposto apurado é pago até 31 de agosto.
Para ler a seguir: Herança indivisa: como vender uma casa herdada.
Está a pensar vender e quer perceber o impacto fiscal antes de decidir o preço? Fale com a Wiseguys Properties. Trabalhamos com contabilistas e advogados em cada venda. Contacto.
Fontes: Código do IRS (artigos 10.º, 43.º e 51.º); Lei n.º 24-D/2022; Lei n.º 56/2023; Decreto-Lei n.º 97/2026. Informação de carácter geral, atualizada em outubro de 2026, que não dispensa a consulta de um contabilista certificado. Wiseguys Properties, AMI 23109 · info@wgpadvisors.com