Permis d'habiter au Portugal : les maisons anciennes d'avant 1951
Certaines maisons sont plus anciennes que les règles. Ce n'est pas un défaut, mais il faut un papier.
Pendant des décennies, la licença de utilização, le permis d'habiter portugais, garantissait à l'acheteur qu'un bâtiment pouvait être occupé tel qu'il avait été construit. Aucun notaire ne signait d'acte sans elle, ou sans preuve que la maison en était dispensée. La loi a changé deux fois depuis 2024, et la seconde réforme est entrée en vigueur le 1er octobre 2026. Ce guide explique ce qu'était ce permis, ce qui l'a remplacé, ce que l'acte doit désormais mentionner, et pourquoi acheter une maison ancienne, construite avant 1951, obéit à une logique propre.
Ce qu'était le permis d'habiter
Selon le régime juridique de l'urbanisme et de la construction, le RJUE de 1999, un bâtiment ou un appartement ne pouvait être utilisé qu'une fois que la mairie avait constaté sa conformité au projet approuvé et à l'usage prévu : habitation, commerce, services. Le document s'appelait alvará ou licença de utilização, puis autorização de utilização. C'est l'équivalent le plus proche de ce que l'on appelait en France le certificat de conformité. Jusqu'à fin 2023, le notaire devait le voir lors de l'acte, avec la ficha técnica da habitação, la fiche technique du logement, ou la preuve d'une dispense.
2024 : le papier quitte l'acte
Le Simplex urbanístico, le Decreto-Lei 10/2024, a supprimé cette obligation à partir du 1er janvier 2024, en abrogeant les règles qui imposaient ces deux documents lors des ventes. Une maison pouvait être vendue sans montrer son permis. La légalité n'a pas disparu pour autant : des travaux sans autorisation restent irréguliers, et l'obligation de les régulariser passe au nouveau propriétaire. Elle n'était simplement plus contrôlée au moment de la vente. C'était à l'acheteur de poser les questions.
Octobre 2026 : l'acte doit le dire
Une seconde réforme, le Decreto-Lei 108/2026 du 29 mai, a de nouveau révisé le RJUE. Son entrée en vigueur a été reportée au 1er octobre 2026 par le Decreto-Lei 155-B/2026. Le mot autorisation disparaît. Lorsque les travaux ont fait l'objet d'un permis ou d'une déclaration préalable, le propriétaire dépose une déclaration d'utilisation, accompagnée d'une attestation de conformité signée par le technicien responsable. Dans les autres cas, une déclaration avec délai s'applique : le bâtiment peut être occupé dix jours après son dépôt, sauf refus ou visite ordonnée par la mairie.
La réforme rétablit aussi la notion de titre d'urbanisme, le título urbanístico, qui se transmet automatiquement avec la propriété. Le changement décisif concerne l'acte. Tout contrat de vente d'un bien urbain doit désormais mentionner l'une de ces trois situations : le titre existe et il est présenté ; le vendeur déclare le détenir mais ne le présente pas ; ou le vendeur déclare ne pas le détenir. Si le contrat ne dit rien, il peut être annulé. Vendre sans titre reste possible. Vendre en silence, non.
Les maisons d'avant 1951
Le permis de construire municipal est devenu la règle générale avec le règlement général des constructions urbaines, le RGEU, Decreto-Lei 38382 du 7 août 1951. Hors des chefs-lieux de commune, il ne s'appliquait que si la mairie décidait de l'étendre, et ces règles ont été révisées en 1962. Les tribunaux ont jugé que les bâtiments construits avant le RGEU n'avaient besoin d'aucun permis, ni de construire ni d'habiter, et que le droit de les utiliser est protégé. Une loi de 2006 sur les baux les dispense aussi de permis en cas de location. La date qui compte est donc celle qu'applique la mairie, parfois postérieure à 1951 hors des centres urbains.
En pratique, le vendeur prouve la dispense par une attestation de la câmara municipal, la mairie, certifiant que le bâtiment est antérieur aux règles d'urbanisme, ou par la caderneta predial, la fiche fiscale, montrant une inscription antérieure au 7 août 1951. L'attestation est la voie la plus sûre. La dispense ne couvre que la construction d'origine. Une extension, un étage ajouté, un balcon fermé ou une piscine construits plus tard exigeaient leur propre permis, et c'est leur absence qui pose le plus souvent problème.
Le RGEU lui-même reste en vigueur. Le Decreto-Lei 10/2024 prévoyait son abrogation au 1er juin 2026, mais le Decreto-Lei 108/2026 l'a reportée jusqu'à l'adoption de nouvelles règles techniques de construction, qui n'ont pas encore été publiées.
L'âge d'une maison est un fait. Son dossier est un travail.
Pombalin, Art nouveau, casa portuguesa
Une grande part de ce qui fait le charme d'une maison ancienne au Portugal date d'avant 1951. La Baixa de Lisbonne a été reconstruite après le tremblement de terre de 1755 sur une ossature de bois, la gaiola pombalina, conçue pour osciller plutôt que s'effondrer. Au tournant du XXe siècle, l'Art nouveau a couvert façades et vestibules d'azulejos, comme dans l'appartement de 1905 de la Rua das Janelas Verdes. Dans les décennies suivantes, Raul Lino a défendu une maison portugaise d'avant-toits, de porches et de chaux. Les maisons de maître de l'Alentejo et les fermes de granit du Nord sont souvent plus anciennes encore.
Ces bâtiments ont évolué avec le temps : cuisines et salles de bains ajoutées, combles aménagés, cours couvertes. Chaque transformation est une question pour le dossier. Avant d'acheter, un architecte peut comparer le bâtiment aux archives municipales, où sont conservés les anciens projets et permis, et vous dire ce qui est d'origine, ce qui a été autorisé et ce qu'il faut régulariser. Notre guide pour rénover une maison ancienne et notre article sur l'achat d'un bien classé prolongent le sujet.
Pour l'acheteur et sa banque
Avant le compromis, demandez laquelle des trois déclarations le vendeur fera dans l'acte, et réclamez le titre d'urbanisme ou l'attestation de dispense. S'il n'y a pas de titre, le coût et le délai de régularisation doivent entrer dans le prix. La loi n'impose plus le document lors de l'acte, mais elle n'empêche pas une banque de le demander pour évaluer le bien avant un prêt : interrogez la vôtre tôt. Les autres documents, de la caderneta predial au certificat énergétique, figurent dans notre guide pour acheter une maison au Portugal, étape par étape.
Wiseguys Properties vérifie ce dossier avec ses clients acquéreurs de maisons historiques. Découvrez deux biens que nous représentons, Janelas Verdes 1905, à Lapa, et The Great Green House, à Portalegre, ou écrivez-nous.
Questions fréquentes
Le permis d'habiter est-il obligatoire pour acheter au Portugal ?
Il n'est plus exigé lors de l'acte depuis le 1er janvier 2024. Depuis le 1er octobre 2026, l'acte doit toutefois indiquer si le titre d'urbanisme existe, s'il est présenté ou s'il manque ; s'il ne dit rien, la vente peut être annulée.
Peut-on acheter une maison sans licença de utilização ?
Oui, si l'acte le mentionne. L'acheteur reprend alors l'obligation de régulariser le bien : il faut en chiffrer le coût avant de signer.
Une maison construite avant 1951 a-t-elle besoin d'un permis ?
Les bâtiments construits avant le RGEU du 7 août 1951, ou avant la date plus tardive fixée par la mairie, n'en avaient pas besoin. La dispense se prouve par une attestation municipale et ne couvre que la construction d'origine.
Qu'est-ce que le título urbanístico ?
L'ensemble des documents qui prouvent la situation légale d'un bâtiment depuis la réforme de 2026 : taxes payées, demande déposée et, selon le cas, décision ou preuve de dépôt.
Une banque prête-t-elle pour une maison sans permis ?
La loi ne l'interdit pas, mais chaque banque fixe ses conditions. Posez la question avant le compromis.
Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique. Sources : Decreto-Lei 38382/51 (RGEU) ; Decreto-Lei 555/99 (RJUE) ; Decreto-Lei 10/2024 ; Decreto-Lei 108/2026 et Decreto-Lei 155-B/2026 ; Tribunal Central Administrativo Sul, affaire 07022/10, 20 septembre 2012 ; Ordem dos Arquitectos, Simplex urbanístico. Photographies : Wiseguys Properties.