Plus-value immobilière au Portugal : vendre sa maison, le guide 2026
Updated: 2 days ago
L’impôt arrive un an après l’escritura, l’acte de vente. C’est à ce moment-là que la plupart des gens y pensent pour la première fois.
La plus-value immobilière au Portugal est la part de la vente dont personne ne parle pendant la visite, et celle qui pèse le plus dans les comptes finaux. La bonne nouvelle : elle se prépare. Avec les bonnes dépenses, les bons délais et, dans bien des cas, zéro impôt. Voici le guide de Wiseguys Properties sur les plus-values immobilières en 2026, avec les règles en vigueur et les nouveautés de l’année.
Ce qu’est, exactement, la plus-value
C’est le gain que vous réalisez en vendant un bien plus cher qu’il ne vous a coûté. Mais ce n’est pas la simple différence entre prix d’achat et prix de vente. L’administration fiscale portugaise, les Finanças, fait le calcul ainsi :
Prix de vente − (valeur d’acquisition × coefficient de dévalorisation) − frais et charges = plus-value.
Le coefficient de dévalorisation monétaire actualise le prix d’achat en fonction de l’inflation. Il est publié chaque année par arrêté (portaria) et ne s’applique qu’aux biens détenus depuis plus de 24 mois. Plus l’achat est ancien, plus le coefficient est élevé et plus le gain imposable est faible.
Plus-value immobilière au Portugal : combien paie-t-on en 2026
Pour qui est résident fiscal au Portugal, seuls 50 % de la plus-value sont imposés. Cette moitié s’ajoute aux autres revenus de l’année et supporte l’IRS, l’impôt sur le revenu portugais, au barème progressif, dont la tranche la plus haute atteint 48 %. En pratique, l’impôt effectif sur le gain total se situe entre 6 % et 24 % environ, selon les revenus du vendeur.
Les non-résidents relèvent, depuis le 1er janvier 2023, du même régime : 50 % du gain est imposé au barème progressif, déterminé en tenant compte du revenu mondial. L’ancien taux forfaitaire de 28 % ne s’applique plus.
Les biens achetés avant 1989 sont exclus de l’imposition. La vente doit néanmoins être déclarée.
Les dépenses qui réduisent l’impôt
C’est ici que l’on gagne ou que l’on perd le plus d’argent, et presque toujours faute de justificatifs. Conservez tout, dès le jour de l’achat.
À l’achat : l’IMT (droits de mutation), le droit de timbre, l’escritura, les frais de registre et la commission d’agence, si vous l’avez payée.
À la vente : la commission de l’agence immobilière, le certificat énergétique et les autres frais nécessaires à la vente.
Les travaux de valorisation réalisés au cours des 12 dernières années, avec des factures émises au NIF (numéro fiscal portugais) du propriétaire. Rénovations, agrandissements et remplacements structurels comptent ; peinture et entretien courant, non.
Comment ne pas payer de plus-value, en toute légalité
1. Réinvestir dans la résidence principale
Si la maison que vous vendez est votre habitação própria e permanente, votre résidence principale, la plus-value est exonérée à hauteur de la part du prix de vente que vous réinvestissez dans l’achat, la construction ou l’agrandissement d’une autre résidence principale, au Portugal, dans l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen. Le réinvestissement peut intervenir dans les 24 mois qui précèdent ou les 36 mois qui suivent la vente. L’exonération est proportionnelle : si vous réinvestissez 80 % du prix de vente, 80 % de la plus-value est exonérée. L’intention de réinvestir se déclare dans l’anexo G.
2. Si vous avez 65 ans ou êtes à la retraite
Depuis 2023, qui vend sa résidence principale à 65 ans ou plus, ou déjà à la retraite, peut réinvestir le montant dans un contrat de capitalisation, un fonds de pension ouvert ou un PPR (plan d’épargne retraite portugais), dans un délai de six mois, et être exonéré à proportion du montant placé. Les conditions de chaque produit sont à vérifier avant de signer.
3. Nouveau en 2026 : réinvestir dans des logements à louer
Le décret-loi n.º 97/2026 du 20 mai (Decreto-Lei n.º 97/2026) a créé une exclusion d’imposition pour qui vend un logement et réinvestit le montant dans l’achat de biens destinés à la location d’habitation à loyer modéré. Les règles principales : réinvestissement dans les 24 mois qui précèdent ou les 36 mois qui suivent la vente ; loyer mensuel plafonné à 2 300 € ; le bien doit être loué au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années ; et il ne peut être ni vendu ni donné pendant cette période. Le régime s’applique de 2026 à 2029.
« L’impôt sur une maison se décide le jour où on l’achète et le jour où l’on prévoit de la vendre, pas le jour de l’acte. »
Un exemple, chiffres à l’appui
Un couple a acheté un appartement à Lisbonne en 2016 pour 300 000 €, avec 12 000 € d’IMT, de droit de timbre et d’escritura. En 2019, il a réalisé 40 000 € de travaux, factures à l’appui. Il vend aujourd’hui 520 000 € et paie 31 980 € de commission, TVA comprise. Avec un coefficient illustratif de 1,15, le calcul se présente ainsi :
Valeur d’acquisition actualisée : 300 000 € × 1,15 = 345 000 €
Plus-value : 520 000 € − 345 000 € − 12 000 € − 40 000 € − 31 980 € = 91 020 €
Montant imposable (50 %) : 45 510 €, ajouté aux autres revenus du couple
Dans une tranche de revenus élevée, l’impôt peut avoisiner 20 000 €. Si la maison est la résidence principale et que le couple réinvestit la totalité du prix de vente dans une autre, l’impôt est nul. Sans les factures des travaux, la plus-value augmenterait de 40 000 €.
Quand et comment déclarer
La vente se déclare dans l’anexo G (annexe G) de la déclaration d’IRS de l’année suivante, entre le 1er avril et le 30 juin, avec les données du bien, les montants et dates d’achat et de vente, les dépenses et, le cas échéant, l’intention de réinvestir. L’impôt est payé au plus tard le 31 août.
Avant de mettre la maison en vente, mieux vaut en connaître la valeur réelle : voyez comment se fait l’estimation d’une maison et les étapes et documents pour vendre.
Questions fréquentes
Combien paie-t-on de plus-value sur la vente d’une maison au Portugal ?
Pour les résidents et, depuis 2023, aussi pour les non-résidents, seuls 50 % de la plus-value s’ajoutent aux autres revenus et sont imposés au barème progressif de l’IRS. L’impôt effectif dépend du revenu total du vendeur.
Comment éviter l’impôt sur la plus-value en vendant sa résidence principale au Portugal ?
En réinvestissant le prix de vente dans l’achat d’une autre résidence principale au Portugal, dans l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen, dans les 24 mois qui précèdent ou les 36 mois qui suivent la vente. L’exonération est proportionnelle au montant réinvesti.
Les travaux sont-ils déductibles de la plus-value ?
Oui, les travaux de valorisation réalisés au cours des 12 dernières années, justifiés par des factures émises au NIF du propriétaire. Les dépenses d’entretien courant ne comptent pas.
Une maison achetée avant 1989 est-elle soumise à la plus-value ?
Non. Les biens acquis avant le 1er janvier 1989 sont exclus de l’imposition, mais la vente doit être déclarée dans l’anexo G de l’IRS.
Quand déclarer la plus-value de la vente d’un bien au Portugal ?
Dans la déclaration d’IRS de l’année qui suit la vente, à l’anexo G, entre le 1er avril et le 30 juin. L’impôt dû est payé au plus tard le 31 août.
À lire aussi : Succession au Portugal : vendre une maison héritée.
Vous envisagez de vendre et souhaitez mesurer l’impact fiscal avant de fixer le prix ? Parlez-en à Wiseguys Properties. Nous travaillons avec des comptables et des avocats sur chaque vente. Contact.
Sources : Code de l’IRS (Código do IRS, articles 10.º, 43.º et 51.º) ; loi n.º 24-D/2022 ; loi n.º 56/2023 ; décret-loi n.º 97/2026. Information de portée générale, à jour en octobre 2026, qui ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable certifié. Wiseguys Properties, AMI 23109 · info@wgpadvisors.com