Prédios de rendimento em Lisboa: do Art Déco ao moderno, 1930 a 1960
Feitos para arrendar. Guardados para viver.
Entre 1930 e 1960, boa parte de Lisboa foi construída por investidores. Uma família ou uma sociedade comprava um lote numa avenida nova, encomendava o projeto a um arquiteto e levantava um prédio de rendimento, com andares para arrendar e, muitas vezes, lojas no rés-do-chão. Os prédios de rendimento deram forma ao Art Déco lisboeta, ao Português Suave dos anos 40 e aos primeiros blocos modernos. Muitos foram depois constituídos em propriedade horizontal e os seus andares estão hoje entre as casas mais procuradas da cidade. Este guia conta como nasceram, como foram construídos e o que convém ter em ordem antes de vender ou comprar um.
As avenidas novas
O cenário montou-se antes de 1900. Frederico Ressano Garcia, que trabalhou para a Câmara de 1874 a 1909, alargou a Avenida da Liberdade e traçou as Avenidas Novas para norte, ao longo de um eixo então chamado Avenida das Picoas, hoje Avenida da República. A malha foi-se preenchendo lote a lote nas décadas seguintes, em boa parte com prédios de rendimento.
Lisboa tinha também uma forma de premiar uma boa fachada. O Prémio Valmor, criado por vontade do segundo visconde de Valmor e atribuído pela primeira vez em 1902, era repartido entre o arquiteto e o proprietário do edifício. Um investidor tinha, assim, razões para querer arquitetura, e não apenas renda.
Art Déco nas avenidas
O Art Déco chegou a Lisboa com arquitetos que tinham visto Paris. Porfírio Pardal Monteiro conheceu-o lá em 1925, e a sua Igreja de Nossa Senhora de Fátima, nas Avenidas Novas, recebeu o Valmor em 1938. Cassiano Branco trabalhou sobretudo para investidores privados, em habitação de rendimento, cinemas e hotéis ao longo das avenidas, num estilo expressivo que pouco agradava ao regime. O antigo Hotel Vitória, na Avenida da Liberdade, mostra o vocabulário numa só fachada: varandas curvas de esquina, último piso côncavo, pérgula na cobertura.
Português Suave
Nos anos 40, o tom mudou. O Estado Novo preferia uma arquitetura de ar nacional, inspirada no barroco joanino e na cidade pombalina. Os arquitetos deram-lhe depois um nome irónico: Português Suave. Quando a Câmara vendeu lotes na Avenida António Augusto de Aguiar, aconselhou os arquitetos a inspirar-se em modelos como o Palácio Ludovice, do século XVIII. Para as moradias, a referência era Raul Lino, que defendia a casa portuguesa desde 1918: escrevemos sobre ele em Raul Lino e a casa portuguesa.
O mesmo arquiteto podia trabalhar nos dois registos. Luís Cristino da Silva projetou o Capitólio, concluído em 1931, marco precoce do modernismo em betão armado. A partir de 1938 projetou a Praça do Areeiro, praça monumental ao gosto do regime que só ficou completa em 1960.
Um arquiteto, duas Lisboas.
Alvalade e os blocos modernos
A norte das avenidas, Alvalade foi planeado por Faria da Costa no quadro do plano geral da cidade de 1938 e construído célula a célula ao longo de uns vinte e cinco anos. A Lei n.º 2007, de 7 de maio de 1945, criou a casa de renda económica, habitação de renda limitada para a classe média urbana, em prédios de até cerca de quatro pisos. Na Avenida de Roma, frontões esculpidos sobre as entradas indicavam a categoria de cada prédio.
No fim dos anos 40, a linguagem era já moderna. O Bairro das Estacas, concluído em 1953 por Ruy d'Athouguia e Formosinho Sanchez, com espaços verdes de Gonçalo Ribeiro Telles, recebeu o Prémio Valmor e está em vias de classificação. Na Avenida Infante Santo, um projeto de 1954 de Alberto Pessoa, Hernâni Gandra e João Abel Manta assentou cinco blocos sobre pilotis, perpendiculares à avenida, com painéis de azulejo de Maria Keil e de outros artistas: veja o nosso guia dos azulejos portugueses.
Como foram construídos
Muitos destes prédios pertencem ao tipo que os engenheiros chamam de placa, corrente entre cerca de 1930 e 1960: paredes resistentes de alvenaria a suportar lajes de betão armado. É um sistema misto, entre os edifícios mais antigos de pavimentos em madeira e as estruturas porticadas de betão que vieram depois. O LNEC estudou um conjunto destes prédios em Alvalade.
Os materiais de um bom exemplar reconhecem-se facilmente. Um estudo de um andar de Alvalade publicado nos Cadernos do Arquivo Municipal descreve pedra lioz de primeira qualidade no guarnecimento dos vãos, guardas de varanda em ferro forjado com corrimão de madeira, soalho em espinha e um quarto da criada com casa de banho própria. A varanda das traseiras foi fechada nos anos 60 em marquise, de ferro e vidro. Para o lioz num interior contemporâneo, leia a história de um apartamento no Campo Pequeno.
O que ter em ordem
Comece pela estrutura. Num prédio de placa, as paredes interiores podem ser resistentes, por isso abrir uma cozinha ou juntar duas salas pede um engenheiro de estruturas, e não só um arquiteto. As lajes, algumas com noventa anos, merecem inspeção, sobretudo em cozinhas, casas de banho e varandas. Quem vende ganha em ter essa informação antes de o comprador a pedir.
Depois, os papéis. A autorização de utilização deixou de ter de ser exibida na escritura em 2024, mas desde 1 de outubro de 2026 a escritura tem de declarar se o título urbanístico existe, se é apresentado ou se falta. O comprador deve perguntar antes do contrato-promessa, e os bancos podem continuar a pedir a licença. Lisboa tinha regulamentos de construção próprios muito antes do RGEU de 1951, e os prédios destas décadas têm em regra processo camarário: o processo de obra, no Arquivo Municipal, mostra o que foi aprovado, incluindo uma eventual marquise. Veja os nossos guias sobre a licença de utilização e os prédios anteriores a 1951 e sobre o CPCV.
Por fim, o contexto. Num conjunto classificado, ou em vias de classificação como o Bairro das Estacas, as obras estão sujeitas às regras do património. Para uma obra de fundo, leia o nosso guia sobre reabilitar uma casa antiga.
Porque são procurados
Estes prédios foram feitos para dar renda, e a economia nota-se como bom senso: divisões de bom tamanho numa planta clara, materiais sólidos feitos para durar, lojas em baixo, o elétrico e depois o Metro à porta. Ficam nas avenidas que se tornaram o centro da cidade moderna. Para muitos compradores são o meio-termo entre a cidade antiga e a construção nova.
A Wiseguys Properties tem atualmente The Quiet Blue, um último andar para arrendamento num prédio de 1935 nas Avenidas Novas, e Villa Bontempo, uma moradia em Alvalade, à venda. Se tem um andar num destes prédios e pensa vendê-lo, fale com a WGP Advisors. Para os bairros, veja o nosso guia dos bairros de Lisboa.
Perguntas frequentes
O que é um prédio de rendimento?
Um prédio construído por um proprietário para arrendar os andares, muitas vezes com lojas no rés-do-chão. Em Lisboa construíram-se muitos entre 1930 e 1960, mais tarde constituídos em propriedade horizontal.
O que é o Português Suave?
Nome irónico dado à arquitetura nacionalista e tradicionalista preferida pelo Estado Novo nos anos 40, inspirada no barroco e na cidade pombalina.
Os prédios dos anos 40 em Lisboa são de betão?
Em regra, em parte. Os prédios de cerca de 1930 a 1960 são muitas vezes do tipo misto, de placa, com paredes resistentes de alvenaria e lajes de betão armado.
Preciso da licença de utilização para vender um andar?
Já não tem de ser exibida na escritura, mas desde 1 de outubro de 2026 a escritura tem de declarar se o título urbanístico existe, se é apresentado ou se falta. Ter o processo em ordem facilita a venda, e os bancos podem pedi-la.
Onde ficam os prédios Art Déco de Lisboa?
Sobretudo ao longo da Avenida da Liberdade e nas Avenidas Novas, em obras de arquitetos como Cassiano Branco e Pardal Monteiro.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico ou técnico. Fontes: Câmara Municipal de Lisboa, Hemeroteca Digital (Ressano Garcia) e Cadernos do Arquivo Municipal (D. L. Pereira, 2016); Faculdade de Arquitetura da Universidade de Lisboa, arquivos (Pardal Monteiro, Cristino da Silva); docomomo journal 55 (2016); Trienal de Arquitetura de Lisboa, Open House; M. Marino e P. André, DINÂMIA'CET-IUL (2017); V. Bernardo et al., LNEC (2019); Lei n.º 2007, de 7 de maio de 1945; Decreto-Lei n.º 10/2024. Fotografias: Wiseguys Properties.