Succession au Portugal : vendre une maison héritée
Une maison laissée à plusieurs héritiers appartient, un temps, à tous et à personne.
Beaucoup de familles installées en France ont hérité d'une maison au Portugal : la maison des grands-parents au village, une maison de ville dans l'Alentejo, une quinta dans le Nord. Une succession au Portugal suit ses propres règles, et la vente d'une maison héritée obéit à un ordre précis : établir qui sont les héritiers, accomplir les formalités fiscales, inscrire le bien au registre, mettre toute la famille d'accord. Ce guide parcourt ces étapes, selon le droit en vigueur en octobre 2026.
Le droit de timbre : qui paie, qui ne paie pas
Le Portugal n'a pas de droits de succession au sens français. Ce qui en tient lieu est le droit de timbre (imposto do selo) sur les acquisitions à titre gratuit, au taux de 10 % (poste 1.2 du barème général). Pour un bien immobilier, il est calculé sur la valeur fiscale inscrite au cadastre, le VPT, à la date du décès, et non sur la valeur de marché. Le conjoint ou le partenaire de fait, les descendants et les ascendants sont exonérés. Frères et sœurs, neveux, amis et autres bénéficiaires paient 10 % sur ce qu'ils reçoivent. Le taux de 0,8 % sur les immeubles vise les achats et les donations, pas les successions.
Exonération ne veut pas dire silence. L'administrateur de la succession doit déposer auprès de l'administration fiscale la déclaration du décès, le formulaire Modelo 1 du droit de timbre, avant la fin du troisième mois qui suit celui du décès, même si tous les héritiers sont exonérés. Le délai ne peut être prolongé que de 60 jours au plus, pour un motif justifié. Le droit de timbre ne règle pas la question française : si le défunt ou les héritiers résident en France, la fiscalité française peut aussi s'appliquer, et un notaire en France doit être consulté.
Le cabeça de casal et l'indivision
Jusqu'au partage, la succession est indivise (herança indivisa) et gérée par le cabeça de casal, l'administrateur de la succession. Le Code civil portugais (article 2080) fixe l'ordre : le conjoint survivant non séparé, s'il est héritier ou a droit à la moitié des biens communs ; l'exécuteur testamentaire ; les héritiers légaux, les plus proches parents d'abord ; les héritiers désignés par testament. À rang égal, passe d'abord celui qui vivait avec le défunt depuis au moins un an, puis le plus âgé.
Le cabeça de casal demande un numéro fiscal pour la succession sur le Portal das Finanças (un non-résident peut le faire par l'e-balcão), paie l'IMI, la taxe foncière, et représente la succession auprès du fisc. Il ne peut pas vendre la maison seul : les droits sur la succession s'exercent par tous les héritiers ensemble (article 2091 du Code civil).
L'acte d'hérédité et le registre
Aucune vente sans habilitação de herdeiros, l'acte qui établit qui sont les héritiers, proche de l'acte de notoriété français. Il se fait chez un notaire ou dans un Balcão das Heranças de l'IRN, le service des registres, sur déclaration du cabeça de casal ou de trois personnes dignes de foi. L'IRN propose aussi une procédure unique qui réunit l'acte d'hérédité, le partage et l'inscription des biens, et transmet la déclaration au fisc si elle n'a pas encore été faite. L'émolument de base est de 425 €, hors impôts et frais d'inscription.
Le bien est ensuite inscrit au registre foncier au nom des héritiers, en commun et sans détermination de parts, formule par laquelle le registre portugais constate une indivision successorale. Pour l'acheteur, cette inscription, lue avec l'acte d'hérédité, prouve que ceux qui sont à la table sont bien ceux qui peuvent vendre.
Vendre en indivision ou partager d'abord
Les héritiers ont deux voies. Ils peuvent vendre la maison pendant l'indivision : tous signent le compromis, le CPCV, et l'acte de vente, en personne ou par procuration, puis se répartissent le prix selon leurs droits. Ou ils peuvent d'abord partager, l'un d'eux prenant la maison et versant aux autres une soulte, les tornas ; cet héritier vend ensuite seul.
La première voie est plus rapide quand tous s'accordent sur le prix. La seconde convient aux familles où un héritier veut garder la maison, ou à un acheteur qui préfère traiter avec un seul propriétaire. Un héritier peut aussi céder sa part successorale à un tiers, mais les cohéritiers disposent alors d'un droit de préemption, dans les mêmes conditions que des copropriétaires (article 2130 du Code civil).
Il suffit d'un héritier qui ne signe pas pour arrêter une vente.
Sans accord, reste l'inventaire, le partage formel de la succession. Depuis la Lei 117/2019, il peut être conduit par un notaire ou par le tribunal, et le notaire peut renvoyer devant les juges les litiges trop complexes. Cela prend du temps. Pendant ce temps, une maison fermée des années perd plus que n'importe quel impôt : la toiture cède, le jardin se referme, les acheteurs passent.
La plus-value à la revente
À la vente, la plus-value est imposée à l'IRS, l'impôt portugais sur le revenu. La valeur d'acquisition est celle retenue pour le droit de timbre, ou celle qui l'aurait été si l'héritier n'était pas exonéré (article 45 du Code de l'IRS) : en pratique, le VPT à la date du décès, et non le prix payé par le défunt. Comme le VPT d'une maison ancienne est souvent bien inférieur à sa valeur de marché, la plus-value peut être importante. Le solde est retenu pour 50 % (article 43). En indivision, chaque héritier déclare sa quote-part. Notre guide de la plus-value immobilière au Portugal détaille le calcul, et notre note sur la fiscalité immobilière complète le tableau.
Héritiers à l'étranger, terres à la campagne
Chaque héritier a besoin d'un numéro fiscal portugais (NIF) et, s'il ne vient pas à l'acte, d'une procuration ; selon le pays et le document, les pièces étrangères peuvent devoir être apostillées et traduites. Dans l'Union européenne, le règlement (UE) 650/2012 s'applique aux décès survenus depuis le 17 août 2015. Une seule loi régit toute la succession, en principe celle de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf s'il a choisi par testament la loi de sa nationalité. Un Français résidant en France laisse donc, en règle générale, une succession régie par la loi française, même pour sa maison au Portugal. Le certificat successoral européen permet aux héritiers de prouver leur qualité dans un autre État membre ; au Portugal, il peut être demandé à l'IRN. Le règlement ne s'applique ni au Danemark ni en Irlande, et ne traite pas de la fiscalité.
Les terrains agricoles ajoutent une couche. Dans les communes participantes, les parcelles rustiques et mixtes peuvent être identifiées et géoréférencées dans le BUPi, le guichet unique foncier, ce qui fixe les limites avant la vente : voir notre guide sur le BUPi et les terrains rustiques.
Avant la mise en vente
Avant la première visite, les héritiers doivent disposer de l'acte d'hérédité, de l'inscription à leur nom, de la déclaration de droit de timbre déposée et de l'impôt éventuel payé, de l'IMI à jour, de la caderneta predial et de la certidão permanente, du certificat énergétique et du permis d'habiter ou de sa dispense : voir le permis d'habiter des bâtiments anciens. Ils doivent aussi convenir par écrit du prix, de qui parle pour la famille et de qui signe. Le mandat de vente doit être signé par tous. Notre guide pour vendre une maison au Portugal liste le reste, et le home staging explique comment préparer la maison elle-même.
Wiseguys Properties accompagne souvent des familles qui vendent une maison transmise sur plusieurs générations, avec des héritiers dans plusieurs pays. Nous coordonnons les papiers, les visites et l'acte. Pour parler d'une maison héritée, contactez-nous. Pour un exemple des maisons que nous représentons, voir la Casa D. Adelina 1904, à Nisa, et lire l'histoire de la maison des brodeuses de Nisa.
Questions fréquentes
Y a-t-il des droits de succession au Portugal ?
Pas d'impôt distinct. Les successions paient un droit de timbre de 10 % sur la valeur fiscale des biens, dont sont exonérés le conjoint, le partenaire de fait, les descendants et les ascendants.
Faut-il déclarer la succession si les héritiers sont exonérés ?
Oui. L'administrateur de la succession dépose le Modelo 1 du droit de timbre avant la fin du troisième mois qui suit le décès, même si tous sont exonérés.
Un héritier peut-il vendre seul une maison en indivision ?
Non. Tous les héritiers doivent consentir et signer, en personne ou par procuration. Un héritier peut céder sa part, mais les autres ont un droit de préemption.
Quelle loi s'applique à la succession d'un Français propriétaire au Portugal ?
Pour un décès depuis le 17 août 2015, en principe la loi de sa dernière résidence habituelle, sauf choix de la loi de sa nationalité par testament (règlement UE 650/2012).
À quoi sert le certificat successoral européen ?
À prouver la qualité d'héritier dans un autre État membre de l'Union, par exemple devant un notaire ou un registre portugais.
Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal. Sources : Código do Imposto do Selo (articles 6, 13 et 26 ; barème général, postes 1.1 et 1.2) ; Código do IRS (articles 43 et 45) ; Código Civil (articles 2080, 2091 et 2130) ; Lei 117/2019 ; règlement (UE) 650/2012 ; Portal das Finanças, Óbito ; IRN, Habilitação de herdeiros, partilha e registo. Photographies : Wiseguys Properties.