Vender casa: os passos e os documentos, do anúncio à escritura
Updated: 2 days ago
Vender uma casa é, antes de mais, uma questão de ordem. Os papéis primeiro, a luz depois, o preço com tempo.
Quem vende uma casa pela primeira vez descobre depressa que a parte difícil não é encontrar comprador: é chegar à escritura sem surpresas. Reunimos, por ordem, os passos e os documentos necessários para vender casa em Portugal em 2026, com o que mudou nos últimos anos e o que, apesar da lei, os compradores continuam a pedir.
1. Os documentos para vender casa
Reúna-os antes de anunciar. Uma pasta completa encurta a negociação e evita que o comprador use cada falha como argumento para baixar o preço.
Caderneta predial urbana. Obtém-se no Portal das Finanças. Identifica o imóvel, as áreas e o VPT.
Certidão permanente do registo predial. Pede-se online e confirma quem é o proprietário e se há hipotecas, penhoras ou outros ónus.
Certificado energético. Obrigatório a partir do momento em que a casa é anunciada: a classe energética tem de constar do anúncio. É emitido por um perito qualificado pela ADENE e, para habitação, é válido por dez anos.
Declaração de encargos de condomínio. Em apartamentos, o administrador emite uma declaração com as dívidas da fração, que é apresentada na escritura.
Distrate da hipoteca. Se ainda há crédito, o banco emite o distrate e o valor em dívida é pago no próprio dia da escritura.
Licença de utilização e ficha técnica da habitação. Deixaram de ter de ser exibidas na escritura em 2024, mas desde 1 de outubro de 2026 a escritura tem de declarar se o título urbanístico do imóvel existe e é apresentado, se existe mas não é apresentado, ou se não existe. Uma escritura omissa é anulável. Os bancos continuam a pedir a licença para financiar, e os compradores informados também. Tê-la vale dinheiro. O nosso guia sobre a licença de utilização e as casas anteriores a 1951 explica a mudança.
Documentos dos proprietários. Identificação e NIF de todos os titulares. Em heranças, a habilitação de herdeiros; em casais, os dados do regime de bens.
Confirme também que as áreas e as divisões da caderneta e do registo coincidem com a casa real. Marquises, anexos ou sótãos por legalizar são a causa mais frequente de atrasos.
2. Avaliar e definir o preço
O preço é a decisão mais importante da venda e a que mais se presta a erros. Uma casa anunciada acima do mercado fica parada; anunciada abaixo, deixa dinheiro na mesa. Explicamos tudo em quanto vale a minha casa: a avaliação de imóveis.
3. Preparar a casa
As primeiras visitas acontecem num ecrã. Antes da fotografia: pequenas reparações, pintura onde for preciso, menos objetos e mais luz. Um home staging discreto, que mostre para que serve cada divisão, faz mais do que qualquer remodelação de última hora.
Depois, a fotografia profissional e, para imóveis de exceção, vídeo e uma planta bem desenhada. Numa casa com história, vale a pena contá-la: quem a desenhou, quando, o que ficou dos materiais originais.
“Uma casa bem apresentada não parece maior. Parece óbvia.”
4. Escolher como vender
Pode vender sozinho ou através de uma empresa de mediação imobiliária licenciada pelo IMPIC, com licença AMI. A relação formaliza-se num contrato de mediação imobiliária, que define a comissão, a duração e se há exclusividade. Em regime de exclusividade, uma única agência conduz a venda e investe mais na promoção; em regime aberto, várias agências anunciam a mesma casa.
Para imóveis singulares há ainda a venda discreta, sem anúncio público, apresentada apenas a compradores qualificados. É a lógica das nossas propriedades off-market.
5. A proposta e o CPCV
Aceite uma proposta, as partes assinam o contrato promessa de compra e venda, o CPCV. Fixa o preço, o prazo para a escritura, as condições, como a obtenção de crédito, e o sinal.
O sinal fica, por hábito, entre 10% e 20% do preço. A lei define as consequências: se o comprador desistir sem fundamento, perde o sinal; se for o vendedor, devolve-o em dobro. As assinaturas devem ser reconhecidas e o contrato deve descrever o imóvel com rigor.
6. A escritura
A venda conclui-se por escritura pública no notário ou por documento particular autenticado, por exemplo num balcão Casa Pronta ou num advogado. Antes, o comprador paga o IMT e o imposto do selo. No dia, o banco do comprador paga, a hipoteca do vendedor é distratada se existir, e as chaves mudam de mão. O registo a favor do novo proprietário é normalmente feito no próprio ato.
7. Depois da venda
Mudar os contratos de água, luz, gás e telecomunicações, e comunicar a venda ao condomínio.
IMI. É devido por quem for proprietário a 31 de dezembro. Uma venda em dezembro ou em janeiro muda quem paga o imposto desse ano.
Mais-valias. A venda declara-se no IRS do ano seguinte, no anexo G. Saiba quanto se paga e como reduzir o imposto.
Perguntas frequentes
Que documentos são precisos para vender casa?
Caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, certificado energético e documentos de identificação dos proprietários. Em apartamentos, a declaração do administrador do condomínio sobre encargos. Se houver crédito, o distrate da hipoteca. A licença de utilização já não tem de ser exibida na escritura, mas desde outubro de 2026 a escritura tem de declarar se o título urbanístico existe, e bancos e compradores continuam a pedi-la.
É possível vender casa sem licença de utilização?
Sim, mas não em silêncio. A licença deixou de ter de ser exibida na escritura em 2024, mas desde 1 de outubro de 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026) a escritura tem de declarar se o título urbanístico existe e é apresentado, se existe mas não é apresentado, ou se não existe; uma escritura omissa é anulável. Muitos bancos não financiam imóveis sem licença, o que reduz o número de compradores e o preço.
Quanto é o sinal num contrato promessa de compra e venda?
Não há um valor fixado por lei; é habitual situar-se entre 10% e 20% do preço. Se o comprador desistir, perde o sinal; se for o vendedor, tem de o devolver em dobro.
Quem paga o IMI no ano em que a casa é vendida?
O IMI de cada ano é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro. Se vender em novembro, o IMI desse ano é do comprador; se vender em janeiro, ainda paga o do ano anterior.
Quanto tempo demora a vender uma casa?
Depende do preço, da documentação e do tipo de imóvel. Entre o CPCV e a escritura passam habitualmente um a três meses, o tempo de o comprador obter financiamento.
Para ler a seguir: Contrato de mediação imobiliária: exclusividade e comissão e Home staging: preparar uma casa antiga para vender.
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Fontes: Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex urbanístico); Decreto-Lei n.º 108/2026 (revisão do RJUE, em vigor desde 1 de outubro de 2026); Lei n.º 8/2022 (regime da propriedade horizontal); Código Civil, artigo 442.º; Sistema de Certificação Energética dos Edifícios. Informação de carácter geral, atualizada em outubro de 2026. Wiseguys Properties, AMI 23109 · info@wgpadvisors.com