Vendre une maison au Portugal : les étapes et les documents, de l’annonce à l’acte
Updated: 2 days ago
Vendre une maison est, avant tout, une affaire d’ordre. Les papiers d’abord, la lumière ensuite, le prix sans se presser.
Qui vend une maison pour la première fois découvre vite que le plus difficile n’est pas de trouver un acheteur : c’est d’arriver à l’acte de vente sans mauvaise surprise. Voici, dans l’ordre, les étapes et les documents nécessaires pour vendre une maison au Portugal en 2026, avec ce qui a changé ces dernières années et ce que les acheteurs continuent de demander, quoi qu’en dise la loi.
1. Les documents pour vendre une maison au Portugal
Rassemblez-les avant de publier l’annonce. Un dossier complet raccourcit la négociation et évite que l’acheteur ne fasse de chaque lacune un argument pour baisser le prix.
Caderneta predial urbana. La fiche fiscale du bien, à obtenir sur le Portal das Finanças. Elle identifie le bien, ses surfaces et le VPT, sa valeur fiscale.
Certidão permanente do registo predial. L’extrait du registre foncier, à demander en ligne. Il confirme qui est propriétaire et s’il existe des hypothèques, des saisies ou d’autres charges.
Certificat énergétique. Obligatoire dès que la maison est mise en vente : la classe énergétique doit figurer dans l’annonce. Il est délivré par un expert agréé par l’ADENE et, pour un logement, reste valable dix ans.
Attestation des charges de copropriété. Pour un appartement, le syndic délivre une attestation des dettes du lot, présentée lors de l’acte.
Mainlevée d’hypothèque (distrate). S’il reste un crédit, la banque délivre la mainlevée et le capital restant dû est réglé le jour même de l’acte.
Licença de utilização et ficha técnica da habitação. Le permis d’habiter et le dossier technique du logement. Ils n’ont plus à être présentés lors de l’acte depuis 2024, mais depuis le 1er octobre 2026 l’acte doit indiquer si le titre d’urbanisme du bien (título urbanístico) existe et est présenté, existe sans être présenté, ou n’existe pas. Un acte muet peut être annulé. Les banques continuent de demander le permis pour financer, et les acheteurs avertis aussi. L’avoir vaut de l’argent. Notre guide sur le permis d’habiter et les maisons d’avant 1951 explique ce changement.
Documents des propriétaires. Pièce d’identité et NIF, le numéro fiscal, de tous les titulaires. En cas de succession, l’habilitação de herdeiros, l’acte de notoriété ; pour un couple, les informations sur le régime matrimonial.
Vérifiez aussi que les surfaces et les pièces inscrites dans la caderneta et au registre correspondent à la maison réelle. Vérandas, annexes ou combles non régularisés sont la cause de retard la plus fréquente.
2. Estimer le bien et fixer le prix
Le prix est la décision la plus importante de la vente, et celle qui prête le plus à l’erreur. Annoncée au-dessus du marché, une maison reste sans preneur ; en dessous, elle laisse de l’argent sur la table. Nous expliquons tout dans combien vaut ma maison : l’estimation immobilière.
3. Préparer la maison
Les premières visites ont lieu sur un écran. Avant la photographie : petites réparations, peinture là où il le faut, moins d’objets et plus de lumière. Un home staging discret, qui montre à quoi sert chaque pièce, fait davantage que n’importe quelle rénovation de dernière minute.
Ensuite, la photographie professionnelle et, pour les biens d’exception, une vidéo et un plan soigneusement dessiné. Une maison qui a une histoire mérite qu’on la raconte : qui l’a dessinée, quand, ce qui reste des matériaux d’origine.
« Une maison bien présentée ne paraît pas plus grande. Elle paraît évidente. »
4. Choisir comment vendre
Vous pouvez vendre seul ou passer par une agence immobilière agréée par l’IMPIC, titulaire d’une licence AMI. La relation est formalisée par un mandat, le contrato de mediação imobiliária, qui fixe la commission, la durée et l’éventuelle exclusivité. En mandat exclusif, une seule agence conduit la vente et investit davantage dans sa promotion ; en mandat simple, plusieurs agences proposent la même maison.
Pour les biens singuliers, il existe aussi la vente discrète, sans annonce publique, présentée uniquement à des acheteurs qualifiés. C’est la logique de nos propriétés off-market.
5. L’offre et le CPCV
Une fois l’offre acceptée, les parties signent le contrato promessa de compra e venda, le CPCV, l’équivalent portugais du compromis de vente. Il fixe le prix, le délai pour signer l’acte, les conditions, comme l’obtention d’un crédit, et l’acompte, le sinal.
L’acompte se situe, par usage, entre 10 % et 20 % du prix. La loi en fixe les conséquences : si l’acheteur se retire sans motif, il perd l’acompte ; si c’est le vendeur, il le rend au double. Les signatures doivent être certifiées et le contrat doit décrire le bien avec rigueur.
6. L’acte de vente
La vente se conclut par escritura, l’acte authentique signé chez le notaire, ou par documento particular autenticado, un acte sous seing privé authentifié, par exemple dans un guichet Casa Pronta ou chez un avocat. Au préalable, l’acheteur paie l’IMT, l’impôt sur les mutations, et le droit de timbre. Le jour venu, la banque de l’acheteur paie, l’hypothèque du vendeur est levée s’il y en a une, et les clés changent de mains. L’inscription au registre au nom du nouveau propriétaire se fait normalement dans le même acte.
7. Après la vente
Transférer les contrats d’eau, d’électricité, de gaz et de télécommunications, et informer la copropriété de la vente.
IMI. La taxe foncière municipale est due par la personne propriétaire au 31 décembre. Une vente en décembre ou en janvier change qui paie l’impôt de l’année.
Plus-values (mais-valias). La vente se déclare dans la déclaration d’IRS de l’année suivante, à l’annexe G. Découvrez combien vous paierez et comment réduire l’impôt.
Questions fréquentes
Quels documents faut-il pour vendre une maison au Portugal ?
La caderneta predial urbana, la certidão permanente du registre foncier, le certificat énergétique et les pièces d’identité des propriétaires. Pour un appartement, l’attestation du syndic sur les charges. S’il y a un crédit, la mainlevée de l’hypothèque. La licença de utilização n’a plus à être présentée lors de l’acte, mais depuis octobre 2026 l’acte doit indiquer si le titre d’urbanisme existe, et les banques et les acheteurs continuent de la demander.
Peut-on vendre une maison au Portugal sans licença de utilização ?
Oui, mais pas en silence. Le permis n’a plus à être présenté lors de l’acte depuis 2024, mais depuis le 1er octobre 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026) l’acte doit indiquer si le titre d’urbanisme existe et est présenté, existe sans être présenté, ou n’existe pas ; un acte muet peut être annulé. Beaucoup de banques ne financent pas un bien sans permis, ce qui réduit le nombre d’acheteurs et le prix.
Quel est le montant de l’acompte dans un CPCV ?
Aucun montant n’est fixé par la loi ; il se situe habituellement entre 10 % et 20 % du prix. Si l’acheteur se retire, il perd l’acompte ; si c’est le vendeur, il doit le rendre au double.
Qui paie l’IMI l’année où la maison est vendue ?
L’IMI de chaque année est dû par la personne propriétaire au 31 décembre. Si vous vendez en novembre, l’IMI de l’année revient à l’acheteur ; si vous vendez en janvier, vous payez encore celui de l’année précédente.
Combien de temps faut-il pour vendre une maison au Portugal ?
Cela dépend du prix, des documents et du type de bien. Entre le CPCV et l’acte, il s’écoule habituellement un à trois mois, le temps pour l’acheteur d’obtenir son financement.
À lire aussi : Commission d'agence immobilière au Portugal : mandat et exclusivité et Home staging d'une maison ancienne : préparer la vente.
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Sources : Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex urbanístico) ; Decreto-Lei n.º 108/2026 (réforme de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er octobre 2026) ; Lei n.º 8/2022 (régime de la copropriété) ; Code civil portugais, article 442.º ; Système de certification énergétique des bâtiments. Information de caractère général, mise à jour en octobre 2026. Wiseguys Properties, AMI 23109 · info@wgpadvisors.com