Village abandonné à vendre : acheter un village au Portugal
Un village n'est pas un bien. C'en est plusieurs.
Dans tout l'intérieur du Portugal, de petits villages se sont vidés dans la seconde moitié du XXe siècle, et certains arrivent aujourd'hui sur le marché, entiers ou en partie. Un village abandonné à vendre est une chose rare, et romanesque. C'est aussi un casse-tête juridique : des dizaines de titres, parfois un classement patrimonial, des règles d'urbanisme pensées pour la campagne. Ce guide dit ce qu'il faut vérifier, avec l'exemple d'Azinheira, près de Castelo Branco.
Un village, de nombreux titres
Au Portugal, chaque maison, grange ou parcelle est en général un bien distinct, avec sa propre fiche au cadastre fiscal (la caderneta predial) et au registre foncier (la certidão permanente). Acheter un village, c'est vérifier chacune d'elles : qui en est propriétaire, si les surfaces concordent sur le papier et sur le terrain, s'il existe des hypothèques, des inscriptions en attente ou des successions jamais partagées, situation fréquente dans l'intérieur. Les biens urbains et rustiques obéissent à des règles différentes : la liste doit préciser la nature de chacun.
Les étapes de l'achat, du numéro fiscal à l'acte, sont celles de toute maison : voir notre guide pour acheter une maison au Portugal, étape par étape, et notre note sur le CPCV, le compromis de vente portugais.
Quand le village est classé
La loi portugaise sur le patrimoine (Lei 107/2001) prévoit trois niveaux de protection : intérêt national, intérêt public et intérêt municipal. Ce dernier est décidé par la municipalité elle-même. Azinheira, par exemple, a été classé bien d'intérêt municipal par la municipalité de Castelo Branco en 2004.
Le classement a des conséquences concrètes. La vente d'un bien classé doit être communiquée par écrit au préalable, et les copropriétaires, l'État, les régions autonomes et les municipalités disposent, dans cet ordre, d'un droit de préemption. Les travaux sur les biens classés relèvent des règles du patrimoine, et un bien classé peut être entouré d'une zone de protection, qui encadre aussi les travaux alentour. Pour un bien d'intérêt municipal, la première porte où frapper est celle de la mairie.
Interrogez la mairie avant l'architecte.
Ce que l'on peut construire
Ce que l'on peut restaurer, agrandir ou reconstruire dépend du plan d'urbanisme municipal (le PDM) et du caractère urbain ou rustique de chaque parcelle. Restaurer l'existant est en général plus simple que construire du neuf. Les bâtiments inscrits avant le 7 août 1951, date d'entrée en vigueur du règlement général des constructions, peuvent être dispensés de permis d'habiter, ce que la mairie peut certifier. Un bâtiment en ruine peut être vendu avec une déclaration de ruine au lieu d'un diagnostic énergétique.
Un village pour accueillir
Beaucoup d'acheteurs pensent au tourisme rural. Les règles portugaises (Decreto-Lei 39/2008 et Portaria 937/2008) prévoient les maisons de campagne, les casas de campo, qui doivent respecter l'architecture typique du lieu, et le turismo de aldeia : au moins cinq casas de campo dans un même village ou une même paroisse, ou dans des villages ou paroisses voisins, exploitées ensemble par une seule entité. Les hôtels ruraux et l'agritourisme sur une exploitation agricole active sont d'autres voies possibles.
Fiscalité
L'achat est soumis à l'IMT et au droit de timbre, puis le bien paie chaque année l'IMI : voir notre guide de la fiscalité immobilière au Portugal. La loi prévoit des exonérations pour les biens classés, mais rédigées pour les bâtiments classés individuellement. Selon une information contraignante de l'administration fiscale portugaise, un bâtiment qui fait seulement partie d'un ensemble classé n'en bénéficie pas automatiquement. Faites vérifier la situation de chaque bien par un conseiller fiscal.
Avant de signer
Avant de vous engager, réunissez la caderneta et la certidão permanente de chaque bien ; parcourez les limites avec quelqu'un qui les connaît ; demandez à la mairie ce que permet le PDM et, si le village est classé, quels travaux exigent son accord ; vérifiez les accès, l'eau et l'électricité ; et faites tout relire par un avocat avant le CPCV. Azinheira, une propriété de maisons, d'annexes et de terres dans un village classé, est à vendre par l'intermédiaire de Wiseguys Properties : voir sa page.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un village au Portugal ?
Oui. Le Portugal ne limite pas l'achat de biens immobiliers par des étrangers. Un numéro fiscal portugais (NIF) est nécessaire.
Un village est-il un seul bien ?
Rarement. C'est en général un ensemble de biens, chacun avec sa fiche fiscale et son inscription au registre foncier, qu'il faut tous vérifier.
Peut-on restaurer un village classé ?
Oui, mais les travaux doivent respecter les règles du patrimoine. Pour un bien d'intérêt municipal, la mairie est la première autorité à consulter.
La mairie a-t-elle un droit de préemption ?
Lors de la vente d'un bien classé, la Lei 107/2001 accorde un droit de préemption aux copropriétaires, à l'État, aux régions autonomes et aux municipalités, dans cet ordre.
Les biens classés sont-ils exonérés d'impôts ?
Des exonérations existent pour les bâtiments classés individuellement. Un bâtiment qui fait seulement partie d'un ensemble classé n'en bénéficie pas automatiquement.
À lire aussi : Cadastre au Portugal : acheter un terrain, une quinta et le BUPi et Monument historique au Portugal : acheter un bien classé.
Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal. Sources : Lei 107/2001 (articles 15, 36, 37 et 43) ; Decreto-Lei 309/2009 ; Decreto-Lei 39/2008 et Portaria 937/2008 ; Autoridade Tributária, information contraignante sur l'article 44 de l'EBF ; Património Cultural (DGPC), Aldeia da Azinheira. Photographies : Wiseguys Properties.