Vendre au Portugal
Vendre sa maison au Portugal avec une stratégie, pas seulement une annonce
Estimation indépendante, présentation éditoriale et réseau privé d'acheteurs qualifiés, pour les maisons de maître, domaines et appartements de caractère à Lisbonne, dans l'Alentejo et dans tout le Portugal.
Licence AMI 23109
Conseil depuis 2023
Publié dans Forbes, Attitude et The Spaces
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Pourquoi nous confier la vente
Pourquoi les propriétaires vendent avec Wiseguys Properties
Un portefeuille restreint, par choix.
Nous ne représentons que peu de biens à la fois. Chacun bénéficie de l'attention d'un associé, pas d'un junior, de la première estimation jusqu'à l'acte.
Une présentation éditoriale.
Photographie, film et texte produits au niveau d'une revue d'architecture, parce que c'est ainsi que lisent les acheteurs avec qui nous travaillons. Votre bien est présenté une fois, et bien.
Un réseau privé et international d'acheteurs.
Des clients au Portugal, en France, au Royaume-Uni, aux États-Unis et au Brésil, dont beaucoup ne consultent jamais les portails. Les biens de caractère leur sont présentés en premier, avant toute annonce publique.
LA MÉTHODE
Comment nous vendons votre bien
01
Estimation
Une analyse détaillée de l'état, du plan, de l'architecture, de l'emplacement et du marché. Vous recevez une estimation écrite et argumentée, pas un chiffre au téléphone.
02
Stratégie
Logique de prix, calendrier et approche, alignés sur le bien et sur vos objectifs : vendre vite, vendre au meilleur prix, ou vendre en toute discrétion.
03
Positionnement
Ce qu'il faut mettre en avant, à qui s'adresser, où le montrer. D'abord en off-market pour les biens de caractère ; une annonce publique seulement si elle sert le résultat.
04
Présentation
Photographie professionnelle, film quand il apporte quelque chose, un texte qui se lit comme un article, et des plans. Tout est validé par vous avant d'être montré.
05
Réseau d'acheteurs
Le bien est présenté à des acheteurs qualifiés et à des conseillers partenaires au Portugal et à l'étranger. L'intérêt réel plutôt que l'exposition large : chaque visite est le fait de quelqu'un qui peut acheter.
06
Négociation jusqu'à l'acte
Nous gérons les demandes, les visites, les offres et le volet juridique avec votre avocat et celui de l'acheteur, du compromis (CPCV) jusqu'à l'acte. Vous êtes informé à chaque étape et surpris à aucune.
FRAIS ET IMPÔTS
Ce que coûte la vente d'un bien au Portugal
Notre commission. Un pourcentage unique, convenu par écrit avant de commencer et payé uniquement à la signature de l'acte. Elle couvre l'estimation, la présentation, la commercialisation, la négociation et la coordination. Aucun frais à l'avance, aucun supplément caché.
Les frais du vendeur. En plus de la commission, un vendeur au Portugal paie en général le certificat énergétique (150 à 400 €), les éventuels frais de mainlevée d'hypothèque et l'impôt sur la plus-value détaillé ci-dessous. L'IMT, le droit de timbre et l'acte sont à la charge de l'acheteur.
La plus-value immobilière au Portugal
Le Portugal impose le gain, pas le prix. La plus-value correspond au prix de vente moins le prix d'achat réévalué de l'inflation, moins les frais justifiés d'acquisition, de travaux (12 dernières années) et de vente.
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Résidents : 50 % de la plus-value s'ajoutent aux revenus de l'année et sont imposés au barème progressif de l'IRS. Si le bien était votre résidence principale et que vous réinvestissez le produit dans une autre résidence principale au Portugal ou dans l'UE dans les 36 mois suivants (ou les 24 mois précédents), la plus-value est exonérée au prorata du montant réinvesti.
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Non-résidents : depuis 2023, la même règle s'applique — 50 % de la plus-value au barème progressif, en tenant compte de vos revenus mondiaux pour fixer le taux. L'ancien taux forfaitaire de 28 % sur la totalité du gain ne s'applique plus.
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La vente est déclarée dans l'IRS de l'année suivante. Conservez toutes les factures de travaux : elles réduisent la plus-value.
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Les biens acquis avant 1989 sont entièrement exonérés d'impôt sur la plus-value.
Nous ne sommes pas conseillers fiscaux et ne remplaçons pas un conseiller. Nous veillons en revanche à ce que chaque vendeur sache ce que la vente lui rapportera avant d'accepter une offre.
Les documents pour vendre un bien au Portugal
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Caderneta Predial — sur le Portal das Finanças ; gratuite.
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Certidão Permanente do Registo Predial — l'extrait du registre foncier ; nous l'obtenons pour vous.
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Licença de Utilização — le permis d'habiter, ou la preuve que l'immeuble est antérieur à 1951. Il manque sur beaucoup de biens anciens ; mieux vaut le régulariser avant la mise en vente qu'à l'acte.
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Certificado Energético — le diagnostic énergétique, obligatoire dès la publicité, pas seulement avant la vente.
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Ficha Técnica da Habitação — le dossier technique, pour les immeubles achevés après 2004.
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Plans — s'il n'en existe pas, nous les faisons réaliser.
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Distrate — en cas d'hypothèque, la mainlevée de la banque à la signature.
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Attestation de copropriété — pour les appartements, confirmant l'absence de dettes.
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Direitos de Preferência — notification du droit de préemption de l'État
Nous vérifions tout cela dès l'estimation, pour que rien ne surgisse au moment du compromis.
Vous pensez à vendre ?
Commencez par une estimation confidentielle.
Une estimation écrite de la valeur de votre bien et de la façon dont nous le vendrions. Sans engagement, sans pression pour signer un mandat.
QUESTIONS
Questions fréquentes sur la vente
Une estimation sérieuse compare les ventes récentes de biens comparables, ajuste selon l'état, l'architecture et l'emplacement, et lit la demande actuelle pour ce type d'acheteur. Nous la remettons par écrit, argumentée. Les estimations des portails sont un point de départ, pas un prix.
Un pourcentage unique, convenu par écrit avant de commencer et payé uniquement à l'acte. Il varie selon le bien et l'étendue de la mission ; nous vous donnons le chiffre dès le premier rendez-vous, pas après.
Nous travaillons en mandat exclusif pour une durée définie, car la stratégie, la présentation et l'approche privée ne fonctionnent que si une seule équipe conduit le processus. Le mandat fixe la durée, la commission et ce que nous livrons ; vous pouvez le lire avant de décider.
Trois à six mois entre la mise en vente et l'acte, c'est la norme pour un bien de caractère au juste prix ; les ventes off-market peuvent être plus rapides. Le volet juridique, de l'offre acceptée à l'acte, prend six à douze semaines.
Oui. La plupart de nos vendeurs le font. Vous pouvez signer le compromis et l'acte par procuration, et nous coordonnons votre avocat, celui de l'acheteur et le notaire. Vous n'avez pas besoin de vous déplacer.
La succession doit être réglée (habilitação de herdeiros) et le bien inscrit au nom des héritiers avant la vente. S'il y a plusieurs héritiers, tous doivent être d'accord ou donner procuration. Nous gérons souvent ces ventes ; plus tôt nous voyons les documents, plus tout est simple.
Oui, c'est souvent notre première étape. « Off-market » signifie présenter le bien en privé à des acheteurs qualifiés avant toute annonce publique. Il peut toutefois être nécessaire de le mettre sur le marché pour toucher davantage d'acheteurs.
Lisbonne et ses environs, l'Alentejo y compris la côte, et le centre du Portugal, avec des biens choisis ailleurs. Si votre bien se trouve en dehors de ces régions, demandez-nous : nous vous dirons franchement si nous sommes la bonne équipe.