Comprar em Portugal
Simulador de IMT 2026: quanto vai pagar de imposto na compra de casa em Portugal
Antes da escritura de qualquer imóvel em Portugal, o comprador paga dois impostos: o IMT, o imposto municipal sobre a transmissão, e o Imposto do Selo, a 0,8%. Faça as contas com as tabelas de 2026, a isenção IMT Jovem e a nova taxa única para não residentes.
Atualizado em outubro de 2026
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Tabelas de 2026 em vigor
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Wiseguys Properties, AMI 23109
O essencial
O que é o IMT e sobre que valor incide
O IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — é um imposto pago uma única vez na transmissão de imóveis em Portugal, a cargo do comprador e cobrado a favor do município onde o imóvel se situa.
Incide sobre o maior de dois valores: o preço declarado na escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT) inscrito na matriz. Na maioria das transações o preço é superior, mas em imóveis antigos reavaliados há pouco tempo, ou em vendas entre familiares, a base pode ser o VPT. O Imposto do Selo incide sobre a mesma base, à taxa fixa de 0,8%.
Ambos os impostos são pagos antes da escritura. O notário ou o balcão Casa Pronta não concluem a transação sem prova de pagamento.
As tabelas
Taxas de IMT em 2026
Os escalões foram atualizados em 2% no Orçamento do Estado para 2026. Para habitação própria e permanente no continente:
Valor tributável
Taxa marginal
Parcela a abater
Até 106 346 €
Isento
—
106 346 € – 145 470 €
2%
2 126,92 €
145 470 € – 198 347 €
5%
6 491,02 €
198 347 € – 330 539 €
7%
10 457,96 €
330 539 € – 660 982 €
8%
13 763,35 €
660 982 € – 1 150 853 €
6% (taxa única)
—
Mais de 1 150 853 €
7,5% (taxa única)
—
O imposto é o valor multiplicado pela taxa marginal do seu escalão, menos a parcela a abater.
Habitação própria de 250 000 € → 250 000 € × 7% − 10 457,96 € = 7 042,04 € de IMT, mais 2 000 € de Imposto do Selo.
Numa segunda habitação, casa de férias ou imóvel para arrendar, o primeiro escalão é tributado a 1% em vez de isento e o escalão de 8% termina nos 633 931 €; as parcelas a abater são proporcionalmente menores. Os prédios rústicos pagam uma taxa fixa de 5%; lojas, escritórios, terrenos para construção e outros prédios urbanos pagam 6,5%. Nos Açores e na Madeira todos os limiares são 25% mais altos.
Até aos 35
IMT Jovem: a isenção para compradores até aos 35 anos
Desde agosto de 2024, quem tem 35 anos ou menos e compra a sua primeira habitação própria e permanente não paga IMT nem Imposto do Selo até 330 539 € em 2026. Entre 330 539 € e 660 982 € a isenção é parcial: os 8% de IMT e os 0,8% de Imposto do Selo aplicam-se apenas à parte acima do limiar. Acima de 660 982 € aplica-se a tabela normal a todo o valor.
As condições: ter 35 anos ou menos à data da escritura, não ter sido proprietário de habitação nos três anos anteriores, não ser considerado dependente na declaração de IRS de outra pessoa e fixar no imóvel o domicílio fiscal. Quando um casal compra em conjunto e só um cumpre as condições, a isenção cobre a quota-parte dessa pessoa.
Novo em 2026
O IMT de 7,5% para não residentes
O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou, para escrituras celebradas a partir de 25 de maio de 2026, uma taxa única de IMT de 7,5% desde o primeiro euro na compra de habitação por pessoas singulares que não são residentes fiscais em Portugal e nunca o foram.
A tabela progressiva, o escalão isento e o IMT Jovem não se aplicam. A nacionalidade é irrelevante: um emigrante português que nunca teve residência fiscal paga 7,5%; um cidadão francês que vive em Lisboa paga as taxas normais. Quando um casal compra em regime de comunhão, a taxa única só se aplica se nenhum dos cônjuges tiver sido alguma vez residente.
O agravamento é recuperável em duas situações: se o comprador passar a residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra, ou se o imóvel for arrendado a renda moderada (até 2 300 € por mês em 2026) no prazo de seis meses e assim permanecer pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Em ambos os casos o reembolso tem de ser pedido nos seis meses seguintes ao cumprimento da condição. Para quem tenciona mudar-se, a resposta prática é muitas vezes planear a mudança antes da escritura, ou orçamentar os 7,5% como um adiantamento de dois anos que regressa.
A regra aplica-se a prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação. Prédios rústicos, espaços comerciais e terrenos para construção mantêm as suas taxas, seja qual for a residência.
Apartamento de 400 000 €
30 000 €
IMT como não residente
O mesmo apartamento
18 237 €
IMT como residente (habitação própria)
Diferença
11 763 €
Reembolsáveis se passar a residente em dois anos
Para além do IMT
Imposto do Selo e os outros custos da compra
O Imposto do Selo na compra é 0,8% do valor tributável, pago com o IMT. Se a compra for financiada, incide um segundo Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante do empréstimo. Some a escritura e os registos — cerca de 375 € pela Casa Pronta, mais num notário privado — e, com crédito, a avaliação do banco e as comissões de abertura.
Como regra, um residente que compra uma habitação própria de 500 000 € com 70% de crédito deve orçamentar cerca de 7% do preço em impostos e despesas antes de receber as chaves; um não residente, perto de 9%.
Quando e como se paga o IMT
A declaração de IMT (Modelo 1) é entregue no Portal das Finanças, em regra pelo notário, advogado ou balcão Casa Pronta que trata da escritura, e gera uma referência de pagamento. O imposto é pago antes da escritura — ou, num imóvel adquirido no estrangeiro, até ao mês seguinte. As isenções são pedidas na mesma declaração e verificadas automaticamente pela Autoridade Tributária face à idade, residência e historial de propriedade do comprador. Se o preço da escritura se revelar inferior ao VPT, a diferença é liquidada sobre o VPT.
Exemplos práticos
Três compras, três faturas muito diferentes
Lisboa · residente · 31 anos
Primeira casa de 280 000 €
0 €
O IMT Jovem aplica-se por inteiro: sem IMT, sem Imposto do Selo. Antes das chaves só paga a escritura e os registos.
Alentejo · residente · segunda habitação
Monte de 650 000 €
44 500 € no total
Tabela de segunda habitação, escalão de 8%: 650 000 € × 8% − 12 699,89 € = 39 300,11 € de IMT, mais 5 200 € de Imposto do Selo.
Lisboa · residente em Londres
Casa de 1 200 000 €
99 600 € no total
Taxa única de 7,5%: 90 000 € de IMT mais 9 600 € de Imposto do Selo. Um residente pagaria o mesmo aqui — acima de 1 150 853 € a tabela normal também é 7,5%. A regra dos não residentes pesa mais entre 106 000 € e 700 000 €.
PERGUNTAS
Perguntas frequentes sobre o IMT
Pelo comprador. O vendedor paga imposto sobre a mais-valia, declarada no IRS do ano seguinte.
Sobre o mais alto dos dois. O VPT consta da Caderneta Predial do imóvel; peça ao vendedor uma cópia recente.
Só se for residente fiscal em Portugal à data da escritura — a isenção exige que o imóvel seja a habitação própria e permanente do comprador. Um não residente que nunca foi residente fica na taxa única de 7,5%.
Sim. O critério é a residência fiscal, não a nacionalidade nem a pertença à UE.
Se a escritura for celebrada enquanto ainda é não residente, paga 7,5% e pode pedir a devolução da diferença quando passar a residente, desde que isso aconteça em dois anos e o pedido seja feito em seis meses. Tornar-se residente antes da escritura evita o desembolso. Ambas as vias funcionam; a segunda é mais simples.
Não — heranças e doações estão sujeitas a Imposto do Selo a 10% (com isenção para cônjuges, filhos e pais), não a IMT.
Os prédios rústicos pagam 5% fixos; terrenos para construção e outros prédios urbanos pagam 6,5%, seja qual for o valor.
Sim. Foram fixadas pelo Orçamento do Estado para 2026 e confirmadas pela Autoridade Tributária em janeiro de 2026; a taxa para não residentes pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, em maio. Atualizamos esta página sempre que a lei muda.
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