Acheter au Portugal
Acheter une maison au Portugal : le guide indépendant
Comment se déroule l'achat, ce qu'il coûte réellement, quels documents comptent et où les acheteurs se trompent. Rédigé par un chasseur immobilier agréé, pour ceux qui préfèrent la clarté au bruit.
Mis à jour en septembre 2026
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12 min de lecture
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Wiseguys Properties, AMI 23109
Peut-on acheter au Portugal en tant qu'étranger ?
Réponse courte
Oui. Le Portugal n'impose aucune restriction à la propriété étrangère. Tout non-résident, de l'Union européenne ou non, peut acheter un bien résidentiel, rural ou commercial aux mêmes conditions qu'un Portugais. Il ne faut ni visa, ni résidence, ni société portugaise. Il faut un numéro fiscal (NIF), un compte bancaire et, si vous vivez hors de l'UE, un représentant fiscal.
C'est cette ouverture qui attire tant d'acheteurs internationaux depuis 2015. C'est aussi pour cela que le processus est si souvent mal compris : l'accès étant simple, on suppose que le reste l'est aussi.
Acheter en tant que Français, Belge, Suisse ou autre acheteur non résident
- Un représentant fiscal au Portugal est obligatoire pour les résidents hors UE ou EEE. La plupart des acheteurs désignent leur avocat. Un résident français n'en a pas besoin.
Les virements passent par les contrôles anti-blanchiment habituels. La preuve de l'origine des fonds est demandée chez le notaire ; préparez-la.
- Devise : les transactions s'effectuent en euros. Pour les virements importants, un prestataire spécialisé dans le change propose généralement un taux plus avantageux, de 1 à 3 % supérieur à celui d'une banque traditionnelle.
- Le Golden Visa ne s'applique plus à l'immobilier. La voie immobilière a fermé en octobre 2023. Acheter une maison ne donne pas, en soi, droit à la résidence.
Comment acheter une maison au Portugal : les étapes une à une
Les transactions portugaises suivent une séquence légale fixe. La structure est simple ; la qualité de ce qui se passe avant le compromis ne l'est pas.
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Préparation
1–2 semaines
Obtenir un NIF, ouvrir un compte bancaire portugais, désigner un avocat et, si vous voulez quelqu'un de votre côté, un chasseur immobilier. Fixer le budget frais compris, pas seulement le prix.
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Recherche et analyse
variable
Les annonces montrent ce qui est disponible, pas ce qui convient. Les biens hors marché pèsent davantage dans le haut de gamme et en zone rurale. L'analyse couvre l'emplacement, l'état, la situation juridique, les charges et la liquidité à la revente.
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Offre et négociation
quelques jours
Les offres se font par écrit, généralement via l'agence qui représente le vendeur. Le prix est une variable ; le calendrier, les conditions et le mobilier inclus sont les autres.
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Due diligence
1–2 semaines
Votre avocat vérifie le titre, les charges, les licences et la conformité. Voir la liste des documents plus bas. Les expertises techniques ne sont pas la norme au Portugal ; faites-en faire une malgré tout sur tout bien de plus de 30 ans ou rural.
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Le compromis, ou CPCV
Quelques jours
Le Contrato-Promessa de Compra e Venda fixe le prix, l'acompte, les conditions et la date de l'acte. L'acompte (sinal) est généralement de 10 pour cent, parfois plus. Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte ; si le vendeur se retire, il le rembourse au double. C'est le point de non-retour, et c'est pourquoi la due diligence vient avant, pas après.
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L'acte, ou escritura
4–12 semaines après le CPCV
L'acte est signé devant notaire ou via le service Casa Pronta. L'IMT et le droit de timbre se paient avant ou le jour même. L'inscription au registre foncier suit. Les clés sont remises à la signature.
Impôts et frais : ce que coûte réellement un achat au Portugal
Ajoutez environ six à neuf pour cent au prix pour une résidence secondaire ou un investissement au-dessus de 300 000 €. Une résidence principale à un prix plus bas paie nettement moins, et les primo-accédants de moins de 35 ans peuvent ne presque rien payer d'IMT.
L'IMT, la taxe de mutation
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Progressif, calculé sur le plus élevé du prix ou de la valeur fiscale (VPT), et différent pour une résidence principale et une résidence secondaire. Les tranches sont révisées chaque janvier.
Situation
Comment fonctionne l'IMT (barèmes 2026)
Résidence principale
Exonéré jusqu'à environ 106 000 € ; taux marginaux de 2 à 8 % jusqu'à environ 650 000 € ; taux unique de 6 % jusqu'à environ 1,15 M€ ; 7,5 % au-delà
Résidence secondaire ou investissement
Mêmes tranches, mais 1 % dès le premier euro et sans exonération
Premier achat, acheteur de 35 ans ou moins
Exonéré jusqu'à environ 330 000 € ; allègement partiel jusqu'à environ 660 000 € (depuis août 2024)
Terrain rustique
5 % fixe
Commercial ou autre urbain
6,5 % fixe
Acheteur domicilié dans une juridiction sur liste noire
10 % fixe
Le droit de timbre (Imposto do Selo)
0,8 pour cent du prix, payé à l'acte. Plus 0,6 pour cent sur le montant du prêt si vous financez.
Frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat
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Notaire et registre foncier : 700 à 1 500 € selon la voie choisie (Casa Pronta est moins cher).
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Avocat : généralement 1 à 1,5 pour cent du prix, ou un forfait sur les transactions simples.
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Chasseur immobilier : un pourcentage du prix ou un forfait, convenu par écrit avant le début de la recherche. La commission de l'agence du vendeur est payée par le vendeur, pas par vous.
Exemple chiffré : résidence secondaire à 500 000 €, achat comptant
Poste
Approximatif
IMT
27 000 – 30 000 €
Droit de timbre
4 000 €
Notaire et enregistrement
1 200 €
Avocat
5 000 – 7 500 €
Total
37 000 – 43 000 €, soit 7 à 8 pour cent
Les impôts annuels après l'achat
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IMI, la taxe foncière municipale : 0,3 à 0,45 pour cent de la valeur fiscale par an pour l'urbain, fixée par chaque commune.
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AIMI, un prélèvement supplémentaire sur l'immobilier résidentiel dont la valeur fiscale cumulée dépasse 600 000 € par propriétaire : 0,7 pour cent, puis 1 et 1,5 aux tranches supérieures.
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Charges de copropriété pour les appartements ; assurances ; et, sur les domaines ruraux, l'entretien des terres et de l'eau, facile à sous-estimer.
Les documents à vérifier avant de signer le compromis
Un achat au Portugal vaut ce que valent ses papiers. Votre avocat doit obtenir et lire tout ceci avant le CPCV :
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Certidão Permanente do Registo Predial — l'extrait du registre foncier. Qui possède quoi, et s'il existe des hypothèques, saisies ou autres charges.
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Caderneta Predial — la fiche fiscale. La valeur fiscale, et si la description correspond à la réalité.
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Certificado Energético — obligatoire pour toute vente.
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Licença de Utilização — le permis d'habiter. Confirme que le bâtiment peut légalement servir de logement. Manque sur beaucoup de biens anciens et ruraux ; cela se régularise, mais prend du temps et de l'argent.
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Ficha Técnica da Habitação — pour les constructions achevées après 2004.
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Distrate — la preuve que l'hypothèque du vendeur sera levée à l'acte.
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Procès-verbaux et comptes de copropriété — pour les appartements, afin de repérer travaux votés et litiges.
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Situation urbanistique — en zone classée ou protégée, et en zone de réhabilitation urbaine, la commune ou l'État peut disposer d'un droit de préemption. Décisif pour le patrimoine ; voir plus bas.
Financement : le crédit immobilier au Portugal pour les non-résidents
Les banques portugaises prêtent aux non-résidents, avec une quotité plus faible qu'aux résidents. Comptez 60 à 70 pour cent de la valeur d'expertise, une durée jusqu'à 70 ou 75 ans, et un taux variable indexé sur l'Euribor ou une période fixe. L'accord prend quatre à huit semaines ; obtenez un accord de principe avant de faire des offres, pas après.
Ce que la banque demande : passeport et NIF, justificatifs de revenus sur deux à trois ans, relevés bancaires, état des crédits en cours, et la Caderneta et le certificat énergétique du bien.
Deux remarques pratiques. La banque fait sa propre expertise ; si elle est inférieure à votre prix, le prêt est calculé sur la valeur la plus basse. Et un prêt ajoute du droit de timbre et des frais bancaires d'environ un pour cent du montant.
Dans ce guide
Les bâtiments classés, les zones protégées, les domaines ruraux et les maisons d'architecte modifient chacun le déroulement de la procédure.
Rien de tout cela ne constitue une raison de ne pas acheter. C'est simplement une raison de s'en informer avant la CPCV.
Acheter un bien de patrimoine ou rural au Portugal : ce qui change
C'est là que se concentre notre travail, et là que les guides habituels se taisent.
Bâtiments classés et zones de protection
Les biens classés Monumento Nacional, Imóvel de Interesse Público ou Municipal, et tout ce qui se trouve dans leur périmètre de protection, sont soumis à un droit de préemption de l'État ou de la commune. La vente leur est notifiée ; ils disposent d'un délai pour s'aligner sur votre prix. Les travaux exigent l'accord préalable de l'autorité du patrimoine. Rien de tout cela n'est une raison de ne pas acheter. C'est une raison de le savoir avant le CPCV.
Zones de réhabilitation urbaine, ARU
La plupart des centres historiques, dont une grande partie de Lisbonne, sont en ARU. Y réhabiliter peut donner droit à une exonération d'IMT, à une TVA à 6 pour cent sur les travaux et à un allègement d'IMI. Les conditions sont précises et méritent qu'on structure l'achat en conséquence.
Domaines ruraux : montes, quintas, herdades
Vérifiez le permis d'habiter de chaque bâtiment, pas seulement de la maison principale. Vérifiez les droits d'eau, les forages et les accès. Confirmez si le terrain est en Réserve agricole ou en Réserve écologique nationale, qui limitent ce qui peut être construit. L'agrément de tourisme rural est une procédure à part, avec ses propres règles.
Maisons d'architecte
Vérifiez que ce qui a été construit correspond à ce qui a été autorisé. Les modifications sans permis sont fréquentes et deviennent votre problème à la revente.
Les pièges fréquents quand on achète au Portugal
Le Portugal est un marché transparent et bien réglementé. La plupart des problèmes viennent des suppositions, pas de la loi.
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Signer le CPCV avant la fin de la due diligence. L'acompte est en jeu dès cet instant.
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Se fier à l'annonce. Surfaces, licences et limites y sont souvent faux. Vérifiez sur la Caderneta et au registre.
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N'avoir que l'agence du vendeur pour conseil. Elle représente le vendeur. C'est son métier.
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Faire l'impasse sur l'expertise. Humidité, toitures, fondations et électricité sur l'ancien ; fosse et eau sur le rural.
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Sous-estimer les charges et la liquidité. Un domaine isolé s'achète pour peu et se revend lentement.
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Confondre résidence fiscale et droit de séjour. Posséder une maison ne donne pas le droit de rester ; passer 183 jours par an vous rend résident fiscal, que vous l'ayez voulu ou non. Vivre au Portugal se prépare séparément de l'achat.
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Le calendrier de la banque. Les offres faites avant l'accord de prêt tombent quand l'expertise sort trop basse.
Les acheteurs bien préparés ralentissent avant de s'engager, pas après.
Chasseur immobilier ou agence : qui travaille pour vous
Presque toutes les agences au Portugal sont payées par le vendeur. Leur obligation, juridique et commerciale, va au vendeur. Ce n'est pas une critique ; c'est la structure du marché.
Un chasseur immobilier est mandaté et payé par vous. Notre rôle :
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Définir le cahier des charges et le vrai budget, frais et travaux compris.
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Chercher sur tout le marché, y compris les biens non publiés.
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Analyser chaque option : situation juridique, état, valeur et revente.
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Négocier de votre côté, sur le prix et sur les conditions.
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Coordonner avocat, expert, banque et notaire jusqu'à l'acte.
La différence compte surtout sur les achats complexes : bâtiments historiques, domaines ruraux, portefeuilles d'investissement, et tout achat réalisé depuis l'étranger.
Notre façon de travailler
Nous sommes une agence de conseil immobilier boutique à Lisbonne, agréée AMI 23109, présente à Lisbonne, dans l'Alentejo et au centre du Portugal. Nous sommes spécialisés dans les biens de patrimoine, les maisons d'architecte et les propriétés de caractère. Nous travaillons en français, en anglais et en portugais.
Questions fréquentes
Oui, sans restriction. Toute nationalité peut acheter tout type de bien. Il faut un numéro fiscal portugais (NIF) et, si vous vivez hors de l'UE, un représentant fiscal.
Non. Le représentant fiscal n'est obligatoire que pour les résidents hors Union européenne et EEE. Un résident français, belge ou luxembourgeois n'en a pas besoin ; un résident suisse, si.
L'IMT va de 0 à 7,5 pour cent selon le prix et l'usage, plus 0,8 pour cent de droit de timbre. Notaire, enregistrement et avocat ajoutent un à deux pour cent. Prévoyez six à neuf pour cent au total pour une résidence secondaire au-dessus de 300 000 €.
Non. La voie immobilière du Golden Visa a fermé en octobre 2023. La résidence s'obtient par des programmes de visa distincts ; posséder une maison ne suffit pas.
Le Contrato-Promessa de Compra e Venda, l'équivalent du compromis de vente. Il engage les deux parties, fixe le prix et la date de l'acte, et se signe contre un acompte généralement de 10 pour cent. Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte ; si le vendeur se retire, il le rembourse au double.
Deux à quatre mois entre l'offre acceptée et l'acte, en règle générale. Un achat comptant avec des documents en règle peut se boucler en six semaines ; le rural, le patrimoine et les achats à crédit prennent plus de temps.
Oui. Les banques portugaises prêtent aux non-résidents 60 à 70 pour cent de la valeur d'expertise. Obtenez un accord de principe avant de faire des offres.
Ce n'est pas une obligation légale, mais aucun acheteur sérieux ne conclut sans. La due diligence juridique avant le CPCV est le moment où le risque se supprime, ou se crée.
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