Acheter au Portugal
Simulateur IMT : ce que vous paierez de droits de mutation au Portugal en 2026
Avant l'acte de vente de tout bien au Portugal, l'acheteur règle deux impôts : l'IMT, la taxe municipale sur les transmissions, et le droit de timbre à 0,8 %. Faites le calcul avec les barèmes 2026, l'exonération IMT Jovem et le nouveau taux unique pour les non-résidents.
Mis à jour en octobre 2026
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Barèmes 2026 en vigueur
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Wiseguys Properties, AMI 23109
L'essentiel
Qu'est-ce que l'IMT, et sur quoi porte-t-il
L'IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — est un impôt perçu une seule fois lors de la transmission d'un bien immobilier au Portugal, à la charge de l'acheteur et reversé à la commune où se situe le bien.
Il porte sur la plus élevée de deux valeurs : le prix indiqué dans l'acte ou la valeur fiscale du bien (VPT, valor patrimonial tributário) inscrite au cadastre. Dans la plupart des transactions, c'est le prix ; mais sur des biens anciens récemment réévalués, ou lors de ventes entre membres d'une même famille, la VPT peut servir de base. Le droit de timbre (Imposto do Selo) est calculé sur la même base, au taux fixe de 0,8 %.
Les deux impôts se règlent avant la signature de l'acte. Le notaire ou le guichet Casa Pronta ne conclut pas la transaction sans justificatif de paiement.
Les barèmes
Les taux d'IMT en 2026
Les tranches ont été relevées de 2 % par la loi de finances 2026. Pour une résidence principale (habitação própria e permanente) sur le continent :
Valeur imposable
Taux marginal
Abattement
Jusqu'à 106 346 €
Exonéré
—
106 346 € – 145 470 €
2 %
2 126,92 €
145 470 € – 198 347 €
5 %
6 491,02 €
198 347 € – 330 539 €
7 %
10 457,96 €
330 539 € – 660 982 €
8 %
13 763,35 €
660 982 € – 1 150 853 €
6 % (taux unique)
—
Plus de 1 150 853 €
7,5 % (taux unique)
—
L'impôt est égal à la valeur multipliée par le taux marginal de sa tranche, moins l'abattement.
Résidence principale à 250 000 € → 250 000 € × 7 % − 10 457,96 € = 7 042,04 € d'IMT, plus 2 000 € de droit de timbre.
Pour une résidence secondaire, une maison de vacances ou un bien destiné à la location, la première tranche est imposée à 1 % au lieu d'être exonérée et la tranche à 8 % s'arrête à 633 931 € ; les abattements sont réduits en proportion. Les terrains ruraux (prédio rústico) paient un taux fixe de 5 % ; commerces, bureaux, terrains à bâtir et autres biens urbains paient 6,5 %. Aux Açores et à Madère, chaque seuil est relevé de 25 %.
Moins de 35 ans
IMT Jovem : l'exonération pour les acheteurs jusqu'à 35 ans
Depuis août 2024, un acheteur de 35 ans ou moins qui acquiert sa première résidence principale ne paie ni IMT ni droit de timbre jusqu'à 330 539 € en 2026. Entre 330 539 € et 660 982 €, l'exonération est partielle : les 8 % d'IMT et les 0,8 % de droit de timbre ne s'appliquent qu'à la fraction au-delà du seuil. Au-delà de 660 982 €, le barème ordinaire s'applique à la totalité.
Les conditions : avoir 35 ans ou moins à la date de l'acte, ne pas avoir été propriétaire d'un logement au cours des trois années précédentes, ne pas être rattaché au foyer fiscal d'un tiers, et faire du bien son domicile fiscal. Lorsqu'un couple achète ensemble et qu'un seul remplit les conditions, l'exonération couvre la part de cette personne.
Nouveau en 2026
L'IMT à 7,5 % pour les non-résidents
Le décret-loi 97/2026 a instauré, pour les actes signés à compter du 25 mai 2026, un taux unique d'IMT de 7,5 % dès le premier euro sur les logements achetés par des personnes physiques qui ne sont pas résidentes fiscales au Portugal et ne l'ont jamais été.
Le barème progressif, la tranche exonérée et l'IMT Jovem ne s'appliquent pas. La nationalité n'entre pas en ligne de compte : un émigré portugais qui n'a jamais eu sa résidence fiscale au Portugal paie 7,5 % ; un citoyen français qui vit à Lisbonne paie les taux ordinaires. Lorsqu'un couple marié achète sous un régime de communauté, le taux unique ne s'applique que si aucun des deux époux n'a jamais été résident.
La surtaxe est récupérable dans deux cas : si l'acheteur devient résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l'achat, ou si le bien est loué à un loyer modéré (jusqu'à 2 300 € par mois en 2026) dans les six mois et le reste pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années. Dans les deux cas, le remboursement doit être demandé dans les six mois qui suivent la réalisation de la condition. Pour qui projette de s'installer, la réponse pratique consiste souvent à organiser le déménagement avant l'acte, ou à budgéter les 7,5 % comme une avance sur deux ans qui revient.
La règle vise les biens urbains destinés exclusivement à l'habitation. Terrains ruraux, locaux commerciaux et terrains à bâtir conservent leurs propres taux, quelle que soit la résidence.
Appartement à 400 000 €
30 000 €
IMT en tant que non-résident
Le même appartement
18 237 €
IMT en tant que résident (résidence principale)
Différence
11 763 €
Remboursables si vous devenez résident dans les deux ans
Au-delà de l'IMT
Le droit de timbre et les autres frais d'achat
Le droit de timbre sur l'achat s'élève à 0,8 % de la valeur imposable, réglé avec l'IMT. Si l'achat est financé, un second droit de timbre de 0,6 % frappe le montant du prêt. Ajoutez l'acte et les inscriptions — environ 375 € via Casa Pronta, davantage chez un notaire privé — et, avec un crédit, l'expertise de la banque et les frais de dossier.
En règle générale, un résident qui achète une résidence principale de 500 000 € avec 70 % de crédit doit prévoir environ 7 % du prix en impôts et frais avant la remise des clés ; un non-résident, près de 9 %.
Quand et comment l'IMT se paie
La déclaration d'IMT (Modelo 1) est déposée sur le Portal das Finanças, en général par le notaire, l'avocat ou le guichet Casa Pronta chargé de l'acte, et génère une référence de paiement. L'impôt est réglé avant l'acte — ou, pour un bien acquis à l'étranger, dans le mois qui suit. Les exonérations sont demandées dans la même déclaration et vérifiées automatiquement par l'administration fiscale au regard de l'âge, de la résidence et de l'historique immobilier de l'acheteur. Si le prix de l'acte s'avère inférieur à la VPT, la différence est liquidée sur la VPT.
Exemples chiffrés
Trois achats, trois factures très différentes
Lisbonne · résident · 31 ans
Première résidence à 280 000 €
0 €
L'IMT Jovem s'applique en totalité : ni IMT ni droit de timbre. Avant les clés, seuls l'acte et les inscriptions restent à régler.
Alentejo · résident · résidence secondaire
Monte à 650 000 €
44 500 € au total
Barème résidence secondaire, tranche à 8 % : 650 000 € × 8 % − 12 699,89 € = 39 300,11 € d'IMT, plus 5 200 € de droit de timbre.
Lisbonne · résident à Londres
Maison de ville à 1 200 000 €
99 600 € au total
Taux unique de 7,5 % : 90 000 € d'IMT plus 9 600 € de droit de timbre. Un résident paierait la même chose ici — au-delà de 1 150 853 €, le barème ordinaire est aussi à 7,5 %. La règle des non-résidents pèse surtout entre 106 000 € et 700 000 €.
QUESTIONS
Questions fréquentes sur l'IMT
Par l'acheteur. Le vendeur est imposé sur la plus-value, déclarée dans l'IRS de l'année suivante.
Sur la plus élevée des deux. La VPT figure sur la Caderneta Predial du bien ; demandez-en une copie récente au vendeur.
Seulement s'il est résident fiscal au Portugal à la date de l'acte — l'exonération exige que le bien soit sa résidence principale. Un non-résident qui ne l'a jamais été relève du taux unique de 7,5 %.
Oui. Le critère est la résidence fiscale, non la nationalité ni l'appartenance à l'UE.
Si l'acte est signé alors que vous êtes encore non-résident, vous payez 7,5 % et pouvez réclamer la différence une fois résident, à condition que cela survienne dans les deux ans et que la demande soit faite dans les six mois. Devenir résident avant l'acte évite l'avance. Les deux voies fonctionnent ; la seconde est plus simple.
Non — successions et donations sont soumises au droit de timbre à 10 % (avec exonération pour conjoints, enfants et parents), pas à l'IMT.
Les terrains ruraux paient 5 % fixes ; terrains à bâtir et autres terrains urbains 6,5 %, quelle que soit la valeur.
Oui. Fixés par la loi de finances 2026 et confirmés par l'administration fiscale en janvier 2026 ; le taux non-résidents par le décret-loi 97/2026 en mai. Nous mettons cette page à jour à chaque changement de loi.
Wiseguys Properties
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