Comprar em Portugal
Comprar casa em Portugal: o guia independente
Como funciona o processo, quanto custa de verdade, que documentos importam e onde os compradores se enganam. Escrito por uma consultora imobiliária licenciada, para quem prefere clareza a ruído.
Atualizado em setembro de 2026
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12 min de leitura
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Wiseguys Properties, AMI 23109
Quem pode comprar casa em Portugal?
Resposta curta
Qualquer pessoa. Portugal não impõe restrições à compra de imóveis por estrangeiros ou não residentes. Um cidadão de fora da União Europeia compra nas mesmas condições que um português. Não é preciso visto, residência nem sociedade portuguesa. É preciso um NIF, uma conta bancária e, para quem vive fora da UE, um representante fiscal.
É essa abertura que trouxe tantos compradores internacionais desde 2015. E é também por isso que o processo é tantas vezes mal entendido: como o acesso é fácil, assume-se que o resto também é.
Emigrantes, brasileiros e outros compradores não residentes
- Um representante fiscal em Portugal é obrigatório para quem reside fora da UE ou do EEE. A maioria dos compradores nomeia o seu advogado.
Transferências do Brasil, dos Estados Unidos ou do Reino Unido passam pelos controlos de branqueamento de capitais. A prova de origem dos fundos é pedida no notário; convém tê-la pronta.
- Câmbio: a transação é em euros. Num montante elevado, um operador especializado costuma bater o banco em um a três por cento.
- O Golden Visa já não se aplica a imóveis. A via imobiliária fechou em outubro de 2023. Comprar casa não dá, por si só, direito a residência.
Como comprar casa em Portugal: o processo passo a passo
As transações em Portugal seguem uma sequência legal fixa. A estrutura é simples; a qualidade do que acontece antes do contrato-promessa não é.
1
Preparação
1–2 semanas
Obter NIF, abrir conta bancária, escolher advogado e, se quiser alguém do seu lado, um consultor do comprador. Definir o orçamento com custos incluídos, não só o preço.
2
Pesquisa e análise
variável
Os portais mostram o que está disponível, não o que é certo. Os imóveis fora de mercado pesam mais no topo do mercado e no rural. A análise cobre localização, estado, situação legal, custos de manutenção e liquidez na revenda.
3
Proposta e negociação
dias
As propostas fazem-se por escrito, normalmente através da agência que representa o vendedor. O preço é uma variável; prazos, condições e recheio são as outras.
4
Due diligence
1–2 semanas
O advogado verifica titularidade, ónus, licenças e conformidade. Ver a lista de documentos abaixo. As vistorias técnicas não são prática corrente em Portugal; faça-as na mesma em tudo o que tenha mais de 30 anos ou seja rural.
5
Contrato-promessa, o CPCV
Poucos dias
O Contrato-Promessa de Compra e Venda fixa preço, sinal, condições e data da escritura. O sinal é normalmente 10 por cento, por vezes mais. Se o comprador desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, devolve-o em dobro. É o ponto sem retorno, e por isso a due diligence vem antes, não depois.
6
Escritura
4–12 semanas após o CPCV
A escritura é assinada no notário ou pelo serviço Casa Pronta. O IMT e o Imposto do Selo pagam-se antes ou no próprio dia. Segue-se o registo na Conservatória. As chaves entregam-se na assinatura.
Impostos na compra de casa e custos reais
Conte com seis a nove por cento acima do preço para uma segunda habitação ou investimento acima de 300.000 €. Habitação própria permanente em valores mais baixos paga bastante menos, e compradores até 35 anos na primeira casa podem pagar quase nada de IMT.
IMT (imposto municipal sobre as transmissões)
Progressivo, calculado sobre o maior de dois valores, preço ou VPT, e diferente para habitação própria permanente e para segunda habitação. Os escalões atualizam-se todos os anos em janeiro; um simulador de IMT dá o valor exato para o seu caso.
Situação
Como funciona o IMT (tabelas de 2026)
Habitação própria permanente
Isento até cerca de €106.000; taxas marginais de 2 a 8% até cerca de €650.000; taxa única de 6% até cerca de €1,15 milhões; 7,5% acima
Segunda habitação ou investimento
Mesmos escalões, mas 1% desde o primeiro euro e sem isenção
Primeira casa, comprador até 35 anos
Isento até cerca de €330.000; alívio parcial até cerca de €660.000 (desde agosto de 2024)
Prédio rústico
5% fixo
Comercial ou outro urbano
6,5% fixo
Comprador em jurisdição da lista negra
10% fixo
Imposto do Selo
0,8 por cento do preço, pago na escritura. Mais 0,6 por cento sobre o montante do crédito, se houver financiamento.
Notário, registos e advogado
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Notário e Conservatória: €700 a €1.500, conforme a via (Casa Pronta é mais barato).
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Advogado: normalmente 1 a 1,5 por cento do preço, ou honorário fixo em transações simples.
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Consultor do comprador: percentagem do preço ou avença fixa, acordada por escrito antes de começar a procura. A comissão da agência do vendedor é paga pelo vendedor, não por si.
Exemplo: segunda habitação de €500.000, a pronto
Rubrica
Aproximado
IMT
€27.000 – €30.000
Imposto do Selo
€4.000
Notário e registos
€1.200
Advogado
€5.000 – €7.500
Total
€37.000 – €43.000, cerca de 7 a 8 por cento
Impostos anuais depois da compra
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IMI: 0,3 a 0,45 por cento do VPT por ano em prédios urbanos, fixado por cada município.
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AIMI: adicional sobre habitação cujo VPT somado por proprietário ultrapasse €600.000; 0,7 por cento, subindo para 1 e 1,5 nos escalões seguintes.
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Condomínio nos apartamentos; seguros; e, nas propriedades rurais, gestão de terrenos e água, que é fácil subestimar.
Documentos a verificar antes de assinar o contrato-promessa
Uma compra em Portugal é tão segura quanto os seus papéis. O advogado deve obter e ler tudo isto antes do CPCV:
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Certidão Permanente do Registo Predial — quem é dono do quê e se há hipotecas, penhoras ou outros ónus.
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Caderneta Predial — o VPT e se a descrição corresponde à realidade.
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Certificado Energético — obrigatório em qualquer venda.
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Licença de Utilização — confirma que o edifício pode legalmente ser usado como habitação. Falta em muitos imóveis antigos e rurais; resolve-se, mas leva tempo e dinheiro.
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Ficha Técnica da Habitação — para edifícios concluídos depois de 2004.
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Distrate — prova de que a hipoteca do vendedor será cancelada na escritura.
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Atas e contas do condomínio — nos apartamentos, para descobrir obras previstas e litígios.
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Situação urbanística — em zonas classificadas ou protegidas, e em áreas de reabilitação urbana, o município ou o Estado podem ter direito de preferência. É decisivo em património; ver abaixo.
Financiamento: crédito habitação para não residentes
Os bancos portugueses emprestam a não residentes, com rácios de financiamento mais baixos do que a residentes. Conte com 60 a 70 por cento da avaliação, prazo até aos 70 ou 75 anos, e taxa variável indexada à Euribor ou período fixo. A aprovação leva quatro a oito semanas; obtenha a aprovação em princípio antes de fazer propostas, não depois.
O que o banco pede: passaporte e NIF, prova de rendimentos de dois a três anos, extratos bancários, mapa de responsabilidades de crédito, e a caderneta e o certificado energético do imóvel.
Duas notas práticas. O banco faz a sua própria avaliação; se ficar abaixo do preço, o crédito calcula-se sobre o valor mais baixo. E um crédito acrescenta Imposto do Selo e comissões bancárias de cerca de um por cento do montante.
Neste guia
Os edifícios classificados, as zonas protegidas, as propriedades rurais e as casas projetadas por arquitetos alteram, cada um à sua maneira, o processo.
Nenhuma destas situações constitui um motivo para não comprar. É, sim, um motivo para se informar antes da CPCV.
Comprar património e imóveis rurais em Portugal: o que muda
É aqui que o nosso trabalho se concentra, e é aqui que os guias habituais se calam.
Imóveis classificados e zonas de proteção
Imóveis classificados como Monumento Nacional, de Interesse Público ou de Interesse Municipal, e tudo o que esteja dentro da respetiva zona de proteção, estão sujeitos a direito de preferência do Estado ou do município. A venda é comunicada; têm um prazo para igualar o preço. As obras exigem parecer prévio da entidade do património. Nada disto é razão para não comprar. É razão para saber antes do CPCV.
Áreas de reabilitação urbana, ARU
A maioria dos centros históricos, incluindo grande parte de Lisboa, está em ARU. Reabilitar aí pode dar isenção de IMT, IVA a 6 por cento nas obras e alívio de IMI. As condições são específicas e vale a pena estruturar a compra para as cumprir.
Propriedades rurais: montes, quintas, herdades
Verifique a licença de utilização de cada edifício, não só da casa principal. Verifique direitos de água, furos e acessos. Confirme se o terreno está em Reserva Agrícola ou Reserva Ecológica Nacional, que limitam o que se pode construir. O licenciamento de turismo rural é um processo à parte, com regras próprias.
Casas de arquiteto
Confirme que o que foi construído corresponde ao que foi licenciado. Alterações sem licença são comuns e tornam-se problema seu na revenda.
Erros frequentes ao comprar casa em Portugal
Portugal é um mercado transparente e bem regulado. A maioria dos problemas vem de pressupostos, não da lei.
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Assinar o CPCV antes de a due diligence terminar. O sinal fica em risco a partir desse momento.
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Confiar no anúncio. Áreas, licenças e limites nos anúncios estão frequentemente errados. Confirme na caderneta e no registo.
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Ter a agência do vendedor como única fonte de aconselhamento. Representa o vendedor. É o trabalho dela.
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Saltar a vistoria. Humidades, telhados, fundações e instalação elétrica nos edifícios antigos; fossa e água nos rurais.
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Subestimar custos de manutenção e liquidez. Uma propriedade remota é barata a comprar e lenta a vender.
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Confundir residência fiscal com residência para imigração. Ter casa não dá direito a ficar; passar 183 dias por ano torna-o residente fiscal, quisesse ou não.
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Timing do banco. Propostas feitas antes da aprovação do crédito caem quando a avaliação vem abaixo.
Os compradores bem preparados abrandam antes de se comprometer, não depois.
Consultor do comprador ou agência imobiliária: quem trabalha para si
Quase todas as agências em Portugal são pagas pelo vendedor. A obrigação delas, legal e comercial, é para com o vendedor. Não é uma crítica; é a estrutura do mercado.
Um consultor do comprador é contratado e pago por si. O nosso papel é:
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Definir o brief e o orçamento real, com custos e obras incluídos.
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Procurar em todo o mercado, incluindo imóveis que não estão anunciados.
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Analisar cada opção quanto a situação legal, estado, valor e revenda.
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Negociar do seu lado, no preço e nas condições.
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Coordenar advogado, perito, banco e notário até à escritura.
A diferença pesa mais nas compras complexas: edifícios com história, propriedades rurais, carteiras de investimento e qualquer compra feita a partir do estrangeiro.
Como trabalhamos
Somos uma consultora imobiliária boutique em Lisboa, com licença AMI 23109, a trabalhar em Lisboa, no Alentejo e no centro de Portugal. Especializamo-nos em imóveis com história, casas de arquiteto e propriedades com carácter. Trabalhamos em português, inglês e francês.
Perguntas frequentes
Sim, sem restrições. Qualquer nacionalidade pode comprar qualquer tipo de imóvel. É preciso um NIF e, para quem vive fora da UE, um representante fiscal.
Sim, nas mesmas condições que qualquer outro comprador. Precisa de NIF, representante fiscal se residir no Brasil, e prova de origem dos fundos para a transferência.
IMT de 0 a 7,5 por cento, conforme o preço e o fim, mais 0,8 por cento de Imposto do Selo. Notário, registos e advogado somam um a dois por cento. Conte com seis a nove por cento no total numa segunda habitação acima de €300.000.
Não. A via imobiliária do Golden Visa fechou em outubro de 2023. A residência obtém-se por programas de vistos próprios; ter casa não qualifica por si só.
O Contrato-Promessa de Compra e Venda. Vincula as duas partes, fixa o preço e a data da escritura, e assina-se contra um sinal normalmente de 10 por cento. Se o comprador desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, devolve-o em dobro.
Dois a quatro meses da proposta aceite à escritura é o normal. Compras a pronto com documentação limpa fecham em seis semanas; rural, património e compras com crédito demoram mais.
Sim. Os bancos portugueses emprestam a não residentes 60 a 70 por cento da avaliação. Obtenha a aprovação em princípio antes de fazer propostas.
Não é obrigatório por lei, mas nenhum comprador sério fecha sem um. A due diligence jurídica antes do CPCV é onde o risco se elimina ou se cria.
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