Maison au Portugal : ce qu'un million d'euros achète encore
Dernière mise à jour : il y a 3 jours
Un million d'euros n'est pas un prix. C'est une quantité d'espace.
Chercher une maison au Portugal avec un million d'euros, c'est d'abord choisir une carte avant de choisir une maison. À Lisbonne, au prix médian relevé par l'institut national de la statistique portugais, l'INE, ce million achète environ 197 mètres carrés. À deux heures de là, dans le centre historique de Portalegre, un peu plus permet d'acheter une maison de 784 m² de surface brute construite, avec un jardin clos de 605 m² et une piscine. Ce n'est pas un réquisitoire contre Lisbonne. C'est un calcul fait avec des chiffres officiels, et une question : à quoi servent les mètres en plus ?
Le calcul, avec des chiffres officiels
La source la plus fiable est l'INE, qui publie le prix médian au mètre carré des logements effectivement vendus, calculé à partir des données fiscales de chaque transaction. Sa dernière publication locale, du 17 juillet 2026, couvre les douze mois d'avril 2025 à mars 2026 ; la suivante est prévue le 23 octobre. Sur cette période, la médiane était de 5 082 €/m² dans la commune de Lisbonne, 4 687 € à Cascais, 3 510 € à Porto et 2 168 € pour l'ensemble du pays. L'INE mesure la surface brute privative de chaque logement, c'est-à-dire la surface comprise dans ses murs extérieurs, et non la surface Carrez.
Divisez un million par ces chiffres : environ 197 m² à Lisbonne, 213 à Cascais, 285 à Porto et 461 à la médiane nationale. Pour un lecteur français, le repère est parlant. Selon les Notaires du Grand Paris, le prix au mètre carré des appartements anciens à Paris était de 9 550 € fin juillet 2026 : un million y achète environ 105 m². À Bordeaux, le prix médian des appartements anciens relevé par les Notaires de France était de 4 240 €/m² au troisième trimestre 2025, soit environ 236 m².
Pour les villes plus petites, les valeurs communales de l'INE figurent dans ses tableaux détaillés ; pour comparer quatre villes sur une même base, nous utilisons donc les prix affichés. En septembre 2026, l'indice idealista donnait un prix médian demandé de 6 256 €/m² à Lisbonne, 4 346 € à Porto, 2 688 € à Évora et 1 173 € à Portalegre. Sur cette base, un million achète environ 160 m² à Lisbonne, 372 à Évora et 853 à Portalegre : plus de cinq fois l'espace. Un prix affiché n'est pas un prix de vente, et l'on ne mélange pas les deux séries dans un même calcul, mais l'ordre de grandeur est net.
Ce que l'on paie à Lisbonne
Lisbonne est chère pour de bonnes raisons. Son mètre carré achète de la proximité : un aéroport international, des écoles, des hôpitaux, le travail, le fleuve, une ville vivante à toute heure. Pour beaucoup, cela ne se négocie pas, et ce calcul n'y change rien. Notre guide des quartiers de Lisbonne parcourt la ville quartier par quartier. La question est ici plus étroite : que devient un million quand la proximité n'est plus la première condition, parce que l'on travaille à distance, que l'on prépare sa retraite, ou que l'on veut une résidence secondaire habitée et non simplement visitée ?
La même somme à Portalegre
The Great Green House se trouve dans le centre historique de Portalegre, sur un terrain de 922 m². Elle compte 784 m² de surface brute construite, dont 634 m² de surface privative et 150 m² d'annexes, répartis entre sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et combles. Elle réunit 23 pièces, quatre chambres dont trois avec salle de bains, et un garage. À l'arrière, un jardin clos de 605 m², avec des allées de pierre, une fontaine sculptée et une piscine privée. Le prix demandé, public, est de 1 050 000 €.
Sur la base de l'INE, la comparaison est simple. Au prix médian de Lisbonne, les 634 m² privatifs de la maison coûteraient environ 3,2 millions d'euros ; un million à Lisbonne en achète moins du tiers. Rapportée à sa propre ville, la maison n'est pas bon marché : à environ 1 656 € par mètre carré privatif, elle se situe au-dessus du prix médian affiché à Portalegre. Elle a été entièrement restaurée, et en octobre 2025 la municipalité a certifié que les travaux avaient laissé l'immeuble en excellent état de conservation.
Les intérieurs ont été refaits avec une patience de décorateur. La cuisine associe le marbre d'Estremoz à des placards laqués vert lierre, des ferrures en laiton et un piano de cuisson Meireles crème. Le salon bleu conserve ses stucs et une cheminée de marbre ; un couloir bleu profond mène à une bibliothèque garnie du sol au plafond. Les parquets d'origine ont été réparés plutôt que remplacés. La maison a appartenu, au moins de 1991 jusqu'à sa mort, à Teresa Saporiti, qui a passé des décennies à photographier et à inventorier les azulejos du district de Portalegre ; nous racontons son histoire et celle de la maison dans un autre article.
L'espace est la seule chose qu'un centre-ville ne sait pas ajouter.
À quoi servent les mètres en plus
Les mètres carrés restent abstraits tant qu'ils ne deviennent pas des usages. Ici, ils deviennent une bibliothèque qui est une pièce, et non un mur de rayonnages ; une cuisine où l'on mange ; des chambres qui ne partagent pas de mur avec les salons ; des combles et un sous-sol pour tout ce qu'une famille accumule. Ils deviennent aussi de la hauteur. Ces maisons ont été construites avec de hauts plafonds, et le volume change davantage la sensation d'une pièce que sa surface.
Dehors, ils deviennent un jardin. Dans le centre de Lisbonne, un jardin privé est rare et se cache le plus souvent derrière de hauts murs ; ici, le mur enclôt 605 m² d'allées, d'ombre et d'eau au milieu de la ville. Et ils deviennent du silence. Portalegre est une petite ville au pied de la Serra de São Mamede, parc naturel ; Marvão et Castelo de Vide sont à environ 25 minutes, l'Espagne à une demi-heure.
Deux heures, et ce qu'elles coûtent
Le prix de tout cela, c'est le temps. Portalegre est à environ deux heures de Lisbonne par la route : rien pour un week-end, beaucoup pour un trajet quotidien. Avant d'acheter, faites le trajet que vous ferez vraiment, dans les deux sens, plusieurs fois. De nouvelles liaisons sont annoncées ou en cours dans la région ; nous les suivons, avec leur état réel, dans Portalegre dans les années à venir. Achetez pour la vie que la maison offre aujourd'hui, pas pour une promesse. Personne ne peut dire ce qu'elle vaudra dans dix ans, et nous ne nous y risquerons pas.
La ville a sa vie propre. Sa manufacture de tapisseries travaille depuis 1946 et a tissé des cartons d'artistes comme Jean Lurçat, Júlio Pomar et Maria Keil (Portalegre, ville de la tapisserie), et son théâtre a sa propre histoire (le Teatro Portalegrense).
Acheter : la partie pratique
À ce prix, l'impôt sur les mutations, l'IMT, s'applique à un taux unique. Selon les barèmes 2026 de l'administration fiscale, un résident qui achète un logement 1 050 000 € paie 6 % ; au-delà de 1 150 853 €, le taux est de 7,5 %. Depuis le 25 mai 2026, les acheteurs qui ne sont pas résidents fiscaux au Portugal paient 7,5 % sur l'achat d'un logement, quel que soit le prix, avec remboursement s'ils deviennent résidents dans les deux ans ou s'ils louent le bien à loyer modéré pendant au moins trois ans. C'est la résidence fiscale qui compte, non la nationalité : un Français qui vit encore en France est non-résident. Le droit de timbre ajoute 0,8 %.
Pour connaître le montant exact pour un prix donné — résident, non-résident ou acheteur de moins de 35 ans — utilisez notre simulateur d'IMT.
Pour 1 050 000 €, et en supposant que le prix dépasse la valeur fiscale du bien, les règles générales donnent 63 000 € d'IMT et 8 400 € de droit de timbre pour un résident, soit 71 400 € ; pour un non-résident, 78 750 € et 8 400 €, soit 87 150 €. L'enregistrement, l'acte et les honoraires s'y ajoutent. La maison ayant été réhabilitée dans la zone de réhabilitation urbaine de Portalegre, avec une certification municipale à des fins d'avantages fiscaux, demandez à votre conseil si un avantage s'applique à votre achat. Nos guides sur les frais d'achat au Portugal et sur acheter au Portugal en tant que Français détaillent chaque ligne.
Pour visiter The Great Green House, consultez l'annonce. Pour réfléchir à ce que votre budget permet ailleurs au Portugal, contactez Wiseguys Properties.
Questions fréquentes
Combien de mètres carrés achète un million d'euros à Lisbonne ?
Environ 197 m², au prix médian des logements vendus dans la commune de Lisbonne sur les douze mois à fin mars 2026 (5 082 €/m², INE). Les meilleures rues et les vues sur le Tage coûtent davantage.
Où acheter une grande maison au Portugal ?
En règle générale à l'intérieur du pays, loin de Lisbonne, de Porto et de l'Algarve. En septembre 2026, le prix médian affiché était de 1 173 €/m² à Portalegre et 2 688 €/m² à Évora, contre 6 256 €/m² à Lisbonne (idealista).
Un Français non résident paie-t-il plus d'impôts à l'achat ?
Oui, depuis le 25 mai 2026 : l'IMT est de 7,5 % pour un logement acheté par un non-résident fiscal, avec remboursement s'il devient résident dans les deux ans. Au-delà de 1 150 853 €, les résidents paient aussi 7,5 %.
Est-il raisonnable d'acheter une grande maison loin de Lisbonne ?
Tout dépend de votre façon de vivre. Si vous devez être à Lisbonne chaque jour, deux heures dans chaque sens pèsent. Si vous travaillez à distance, préparez votre retraite ou voulez une résidence secondaire que vous habiterez vraiment, l'espace et le jardin peuvent compter davantage. N'achetez pas en pariant sur une plus-value.
À quelle distance de Lisbonne se trouve Portalegre ?
Environ deux heures par la route. L'Espagne est à une trentaine de minutes, Marvão et Castelo de Vide à environ 25.
Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal. Les chiffres de l'INE sont des médianes de prix de vente au mètre carré de surface brute privative ; ceux d'idealista, des médianes de prix affichés au mètre carré construit ; les deux séries ne sont pas directement comparables, pas plus qu'avec les prix des notaires français. Sources : INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, 1er trimestre 2026 (17 juillet 2026) ; idealista, indice des prix de septembre 2026 (1er octobre 2026) ; Notaires du Grand Paris, prix fin juillet 2026 (via Immo Matin, 7 octobre 2026) ; Notaires de France, note de conjoncture immobilière n° 70 (janvier 2026) ; Autoridade Tributária, Ofícios-Circulados 40129/2026 et 40131/2026 ; décret-loi 97/2026. Photographies : Wiseguys Properties.
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