Comprar casa fora de Lisboa: o que um milhão ainda compra
Atualizado: há 3 dias
Um milhão de euros não é um preço. É uma quantidade de espaço.
Quem pensa comprar casa fora de Lisboa começa quase sempre pela mesma pergunta: o que compra, afinal, o mesmo dinheiro? Em Lisboa, ao preço mediano registado pelo INE, um milhão de euros compra cerca de 197 metros quadrados. A duas horas, no centro histórico de Portalegre, pouco mais compra uma casa com 784 m² de área bruta de construção, jardim murado de 605 m² e piscina. Este não é um texto contra Lisboa. É uma tentativa de fazer a conta como deve ser, com números oficiais, e de perguntar para que servem os metros a mais.
A conta, com números oficiais
A fonte mais fiável é o INE, que publica o preço mediano por metro quadrado das casas efetivamente vendidas, calculado a partir dos dados fiscais de cada transação. A última divulgação ao nível local, de 17 de julho de 2026, cobre os doze meses de abril de 2025 a março de 2026; a seguinte está marcada para 23 de outubro. Nesse período, a mediana foi de 5.082 €/m² no município de Lisboa, 4.687 € em Cascais, 3.510 € no Porto e 2.168 € no país. O INE mede a área bruta privativa de cada casa, isto é, a superfície fechada pelas paredes exteriores.
Divida-se um milhão por estes valores. Em Lisboa dá cerca de 197 m², em Cascais 213, no Porto 285 e, à mediana nacional, 461. São medianas: metade das vendas ficou acima, metade abaixo, e um apartamento com vista de rio custa mais do que a linha sugere.
Para as cidades mais pequenas, os valores municipais do INE estão nos quadros detalhados; para comparar quatro cidades na mesma base usamos os preços pedidos. Em setembro de 2026, o índice do idealista indicava uma mediana de 6.256 €/m² em Lisboa, 4.346 € no Porto, 2.688 € em Évora e 1.173 € em Portalegre. Nessa base, um milhão compra cerca de 160 m² em Lisboa, 372 em Évora e 853 em Portalegre: mais de cinco vezes o espaço. Preço pedido não é preço de venda, e as duas séries não se misturam numa mesma conta, mas a ordem de grandeza é clara.
O que se paga em Lisboa
Lisboa é cara por boas razões. O seu metro quadrado compra proximidade: ao aeroporto, às escolas, aos hospitais e ao trabalho, ao rio, a uma cidade viva a qualquer hora. Para muita gente isso não se negocia, e nada nesta conta o altera. O nosso guia dos bairros de Lisboa percorre a cidade bairro a bairro. A pergunta aqui é mais estreita: o que acontece a um milhão quando a proximidade deixa de ser a primeira condição, porque se trabalha à distância, porque se chega à reforma, ou porque se quer uma segunda casa para viver e não apenas para visitar.
A mesma quantia em Portalegre
A The Great Green House fica no centro histórico de Portalegre, num terreno de 922 m². Tem 784 m² de área bruta de construção, dos quais 634 m² de área privativa e 150 m² de área dependente, distribuídos por cave, rés-do-chão, primeiro andar e sótão. São 23 divisões, quatro quartos, três deles em suite, e garagem. Nas traseiras, um jardim murado de 605 m², com caminhos de pedra, uma fonte esculpida e piscina privada. O preço pedido, público, é de 1.050.000 €.
Na base do INE, a comparação é simples. À mediana de Lisboa, os 634 m² de área privativa da casa custariam cerca de 3,2 milhões de euros; um milhão em Lisboa compra menos de um terço dessa área. Medida pela sua própria cidade, a casa não é barata: a cerca de 1.656 € por metro quadrado de área privativa, está acima da mediana dos preços pedidos em Portalegre. Foi integralmente reabilitada, e em outubro de 2025 a Câmara certificou que a obra deixou o prédio em estado de conservação excelente.
Os interiores foram refeitos com paciência de decorador. A cozinha junta mármore de Estremoz, armários lacados em verde-hera, ferragens de latão e um fogão Meireles creme. O salão azul guarda os estuques e uma lareira de mármore; um corredor de azul profundo leva a uma biblioteca com estantes do chão ao teto. Os soalhos originais foram reparados, não substituídos. A casa pertenceu, pelo menos desde 1991 e até à sua morte, a Teresa Saporiti, que passou décadas a fotografar e a inventariar o azulejo do distrito de Portalegre; contamos a sua história e a da casa noutro artigo.
O espaço é a única coisa que o centro de uma cidade não consegue acrescentar.
Para que servem os metros a mais
Os metros quadrados são uma abstração até se tornarem usos. Aqui tornam-se uma biblioteca que é uma sala, e não uma parede de estantes; uma cozinha onde se come; quartos que não partilham paredes com as salas; um sótão e uma cave para tudo o que uma família vai juntando. Tornam-se também altura. Casas como esta foram construídas com pés-direitos altos, e o volume muda mais a sensação de uma sala do que a área.
Lá fora, tornam-se jardim. No centro de Lisboa, um jardim privado é raro e costuma esconder-se atrás de muros altos; aqui o muro fecha 605 m² de caminhos, sombra e água no meio da cidade. E tornam-se silêncio. Portalegre é uma cidade pequena ao pé da Serra de São Mamede, parque natural; Marvão e Castelo de Vide ficam a cerca de 25 minutos, Espanha a meia hora.
Duas horas, e o que custam
O preço de tudo isto é tempo. Portalegre fica a cerca de duas horas de Lisboa por estrada: nada para um fim de semana, muito para uma ida diária. Antes de comprar, faça o percurso que vai realmente fazer, nos dois sentidos, mais de uma vez. Há ligações novas na região anunciadas ou em curso, e acompanhamo-las, com o seu estado real, em Portalegre nos próximos anos. Compre pela vida que a casa oferece hoje, não por uma promessa. Ninguém pode dizer quanto valerá daqui a dez anos, e nós não o faremos.
A cidade tem vida própria. A sua manufatura de tapeçarias trabalha desde 1946 e teceu cartões de artistas como Jean Lurçat, Júlio Pomar e Maria Keil (Portalegre, cidade das tapeçarias), e o seu teatro tem uma história própria (o Teatro Portalegrense).
A compra: a parte prática
A este preço, o IMT aplica-se a uma taxa única. Pelas tabelas de 2026 da Autoridade Tributária, um residente que compra uma habitação por 1.050.000 € paga 6 %; acima de 1.150.853 € a taxa é de 7,5 %. Desde 25 de maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga 7,5 % sobre a compra de habitação, qualquer que seja o valor, com restituição se passar a residente no prazo de dois anos ou se arrendar a casa a renda moderada durante pelo menos três anos. Conta a residência fiscal, não a nacionalidade; e, segundo instruções da AT de setembro de 2026, quem já foi residente em Portugal paga as taxas gerais, o que interessa a muitos emigrantes. Confirme sempre o seu caso. O imposto do selo acrescenta 0,8 %.
Para saber o valor exato para um preço concreto — como residente, não residente ou comprador até 35 anos — use o nosso simulador de IMT.
Para 1.050.000 €, e admitindo que o preço é superior ao valor patrimonial tributário, as regras gerais dão 63.000 € de IMT e 8.400 € de imposto do selo a um residente, 71.400 € no total; a um não residente, 78.750 € e 8.400 €, 87.150 € no total. Registo, escritura e honorários somam-se. Como a casa foi reabilitada dentro da Área de Reabilitação Urbana de Portalegre e certificada pela Câmara para efeitos de benefícios fiscais, pergunte ao seu consultor se algum benefício se aplica à sua compra. Os nossos guias sobre os custos de compra de casa e sobre comprar casa em Portugal sendo estrangeiro explicam cada linha.
Para visitar a The Great Green House, veja o anúncio. Para pensar no que o seu orçamento compra noutras regiões do país, fale com a Wiseguys Properties.
Perguntas frequentes
Quantos metros quadrados compra um milhão de euros em Lisboa?
Cerca de 197 m², ao preço mediano das casas vendidas no município de Lisboa nos doze meses até março de 2026 (5.082 €/m², INE). As melhores ruas e as vistas de rio custam mais.
Onde é mais barato comprar uma casa grande?
Em regra, no interior, longe de Lisboa, do Porto e do Algarve. Em setembro de 2026 a mediana dos preços pedidos era de 1.173 €/m² em Portalegre e 2.688 €/m² em Évora, contra 6.256 €/m² em Lisboa (idealista).
Vale a pena trocar Lisboa por uma casa no interior?
Depende de como vai viver. Se precisa de estar em Lisboa todos os dias, duas horas para cada lado pesam. Se trabalha à distância, está a chegar à reforma ou quer uma segunda casa que vá mesmo usar, o espaço e o jardim podem contar mais do que a proximidade. Não compre a contar com valorização.
Que impostos se pagam na compra de uma casa de um milhão de euros?
Pelas regras gerais de 2026, IMT à taxa única de 6 % para residentes e de 7,5 % para não residentes, mais 0,8 % de imposto do selo. Pode haver benefícios em casos concretos: confirme com um consultor.
A que distância fica Portalegre de Lisboa?
Cerca de duas horas por estrada. Espanha fica a cerca de 30 minutos; Marvão e Castelo de Vide a cerca de 25.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Os valores do INE são medianas de preços de venda por metro quadrado de área bruta privativa; os do idealista são medianas de preços pedidos por metro quadrado de construção; as duas séries não são diretamente comparáveis. Fontes: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, 1.º trimestre de 2026 (17 de julho de 2026); idealista, índice de preços de setembro de 2026 (1 de outubro de 2026); Autoridade Tributária, Ofícios-Circulados 40129/2026 e 40131/2026; Decreto-Lei n.º 97/2026. Fotografias: Wiseguys Properties.
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